서울중앙지방법원 2025타경104002. 관악구 신림동 금화하이빌 2층 202호, 전용 27.15㎡의 다세대주택입니다. 방 2개와 거실 겸 주방, 욕실, 발코니로 이용 중인 도시형생활주택 단지형으로, 감정가 221,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 113,152,000원까지 내려왔습니다.
권리분석의 기준점은 2022년 11월 28일 설정된 우리은행 근저당권 44,000,000원입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 박지현의 주택임차권, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 박지현 1명이며 보증기관 명의의 중복 임차인 신고나 보증금 합산 대상은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104002 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 707-8 금화하이빌 제2층 제202호 · 도로명주소 난곡로31길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택 단지형) · 전용 27.15㎡ · 방2·거실 겸 주방·욕실·발코니 · 지상6층 중 2층 |
| 건물규모 / 사용승인 | 18세대 · 2018.11.29 |
| 소유자 | 박옥진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 113,152,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 209,163,956원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권도 인수되지 않는다
2019년에 설정됐던 관악농업협동조합 근저당권 2건은 같은 해 이미 말소됐고, 2019년 국세 압류와 2023년 김성표의 강제경매개시결정 역시 등기부상 말소됐습니다. 윤지영의 보증금 225,000,000원 주택임차권도 2022년 12월 2일 말소돼 현재 매수인이 승계할 권리가 아닙니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박지현 전유부분 전부 · 주거 주택임차권등기 | 200,000,000원 | 전입 2022.11.28 확정 2022.11.29 배당요구 2024.12.17 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 판정 | 미상 배당요구 有 | 승계 없음 매수인 인수 0원 |
② 시세 비교 — 실질취득은 최근 시세의 47.6%
금화하이빌 전용 27㎡대 실거래 9건 가운데 최근 12개월 거래는 2025년 10월 235,000,000원과 2026년 6월 240,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 237,500,000원이고 최신 거래는 240,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래보다 1.4% 높은 추세로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 27.19㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2025.10 | 27.19㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2024.08 | 27.46㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2023.08 | 27.41㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2023.06 | 27.19㎡ | 6 | 242,000,000원 |
| 2023.05 | 27.19㎡ | 6 | 242,000,000원 |
| 2022.02 | 27.19㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2021.11 | 27.19㎡ | 6 | 238,000,000원 |
| 2021.11 | 27.19㎡ | 6 | 238,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 27.19㎡ | 2건 | 237,500,000원 |
현재 실질취득 113,152,000원은 전체 실거래 평균 235,000,000원의 48.1%, 최근 12개월 평균 237,500,000원의 47.6%입니다. 최신 거래 240,000,000원과 비교해도 실질취득액이 크게 낮습니다. 이번 사건은 최저가만 낮아 보이는 대항력 인수형이 아니라, 인수 0원이 확인된 상태에서 실질취득 자체가 최근 실거래보다 낮은 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,152,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,384,128원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 44,000,000원 | 44,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 223,000,000원 | 66,767,872원 |
| 3. 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 209,163,956원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 476,163,956원 중 110,767,872원이 배당되고, 미배당액은 365,396,084원입니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여금도 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 난곡초등학교 북동측 인근으로, 단독주택과 다세대주택 등 주거용 부동산과 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물이며 석재 외벽, 새시 2중창, 승강기, 도시가스 보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 약 6m 포장도로와 접하고 남서측 포장 세로와도 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역과 정비구역, 과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 3,336,000원/㎡입니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 거래는 확인되지만 18세대 소규모 다세대이고 경매 통계상 평균 3.0회 유찰돼, 재매각 시 매수층 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입세대 원본 확인. 현장 점유자가 등기 임차권자 박지현과 동일한지 전입세대열람과 현장조사로 확인하세요.
- 대항력 기준 재확인. 박지현의 전입일과 우리은행 근저당 접수일이 모두 2022.11.28로 표시되므로 등기부·전입세대열람·매각물건명세서를 원본 대조하세요.
- 명도비용 반영. 대항력과 인수금이 없더라도 점유자가 자진 퇴거하지 않으면 인도명령과 이사 협의 비용이 발생할 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 일부 확장형 발코니와 방 2개 구조의 관리 상태, 누수·결로·설비 상태를 현장에서 확인하세요.
- 환금성 검토. 18세대 다세대이므로 최근 실거래가 존재하더라도 거래 속도와 대출 가능 금액을 별도로 확인하세요.
- 세금·관리비 확인. 당해세, 최우선변제, 공용부분 관리비 체납 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 싸지만, 마지막 확인은 점유다”
이 사건은 보증금 200,000,000원의 임차권이 있어 외형상 부담스러워 보이지만, 자료상 박지현의 임차권은 말소기준 우리은행 근저당권보다 뒤에 있어 매수인에게 승계되지 않습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 113,152,000원이고, 최근 12개월 실거래 평균 237,500,000원의 47.6%입니다.
다만 3회 유찰, 18세대 다세대, 현장 점유자 동일성 미확인이라는 세 가지 변수가 남습니다. 권리와 가격은 합격권이지만 현장 확인 없이 낙찰가만 보고 접근할 물건은 아닙니다. 인수 0원은 확인됐고, 승부처는 점유·명도·환금성의 실제 비용을 얼마나 정확히 계산하느냐입니다.
