서울중앙지방법원 2025타경104068. 강남구 청담동 62-10의 토지와 근린생활시설·주택을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 384.3㎡, 지목은 대, 이용상황은 주상용이며 건물은 1989.12.26. 사용승인된 철근콘크리트조입니다. 공부상 근린생활시설 및 주택이고 실제로는 지하1층 원룸·보일러실, 1층 원룸, 2층 주택·원룸, 3~5층 원룸으로 이용 중입니다.

소유권은 2017.03.20. 상속으로 김옥희·김소연·김정희·김혜진·김필중에게 각 5분의 1씩 이전됐습니다. 이후 2019.02.21. 김필중 지분에 김옥희의 416,499,270원 가압류가 설정됐고 이 권리가 이 사건의 말소기준으로 제시돼 있습니다. 2025.10.02. 김혜진이 공유물분할을 위한 경매개시결정을 받았습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 더 중요하다

등기상 중심축은 2019.02.21. 접수된 김필중 지분 가압류 416,499,270원입니다. 해당 권리는 말소기준으로 제시됐고 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2010년 가처분, 2019년 김유진 가압류, 2020년 강남구 압류는 모두 이미 해제·말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 36명

보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제거할 대상 없이 실제 임차인 36명입니다. 말소기준일 2019.02.21. 이전 전입자는 나솔지(2017.03.15), 이경철(2017.04.10), 김현정(2018.10.11) 3명입니다. 다만 이 3명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 여기서는 ‘대항력 가능·미상’으로 봅니다. 김경아·신현선·이가이·이계인은 전입일 자체가 확인되지 않아 역시 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.

금액이 확인되는 보증금은 주명화 20,000,000원, 김경아 10,000,000원, 신현선 20,000,000원, 이가이 20,000,000원, 이계인 10,000,000원으로 합계 80,000,000원입니다. 그러나 정작 말소기준일 이전 전입자인 나솔지·이경철·김현정의 보증금은 확인되지 않아 매수인 인수 가능액의 상한을 정할 수 없습니다.

③ 가격·배당 구조 — 51.2% 할인만으로 판단하면 안 된다

감정가는 19,730,719,200원, 3회 유찰 후 최저매각가는 10,102,128,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 4회 유찰 8,081,702,400원(41%), 5회 유찰 6,465,361,920원(33%)입니다.

하지만 할인율은 이 물건의 실질가격을 뜻하지 않습니다. 대항력 가능 임차인의 미배당 보증금이 남는다면 매수인의 경제적 부담은 낙찰대금 + 인수금액이 됩니다. 현재 인수 가능액을 확정할 수 없으므로 이 단계에서 “감정가의 절반이니 싸다”라고 판단할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 10,102,128,000원 가정)

위 배당 계산에서는 확인된 채권 416,499,270원이 전액 배당돼 채권자 미배당액이 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 대항력 가능 임차인의 보증금 인수 여부도 별도로 확정해야 하므로 소유자 잔여액과 매수인의 최종 부담액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 7호선 청담역 북서측 인근으로 주상복합건물, 업무시설, 다가구주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 청담역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
• 용도. 공부상 근린생활시설 및 주택이며 실제로 지하1층부터 5층까지 원룸·주택 중심으로 이용 중입니다.
• 토지. 384.3㎡, 제3종일반주거지역, 공시지가 14,540,000원/㎡, 평지·세로장방·세로각지(가)입니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 사용승인일은 1989.12.26.이며 위생·급배수·전기·난방설비가 있습니다.
• 매각 특이사항. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함되며, 매각물건명세서 비고에는 일반건축물대장(갑)상 위반건축물 등재가 기재돼 있습니다.
• 환금성. 단일 아파트가 아니라 근린생활시설·주택·원룸이 혼재한 건물과 토지를 함께 취득하는 구조이고, 실제 임차인이 36명이라 점유정리와 임대관계 확인 부담이 큽니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 기준일 전 임차인 3명. 나솔지·이경철·김현정의 실제 보증금, 계약서, 점유 범위, 확정일자와 배당관계를 먼저 확정해야 합니다.
• 전입일 미상 4명. 김경아·신현선·이가이·이계인의 전입·점유 시점 확인 없이는 대항력 여부를 확정하면 안 됩니다.
• 실질취득액 재산정. 낙찰가에 미배당 인수보증금이 더해질 수 있으므로 입찰상한은 임차인 확인 뒤 다시 계산해야 합니다.
• 36명 점유관계. 각 층·호실별 실제 점유자와 임대차 계약자를 대조해 명도 또는 임대차 승계 범위를 확인해야 합니다.
• 위반건축물. 일반건축물대장(갑)의 위반 내용과 제시외 건물의 범위, 시정·이행강제금 관련 사항을 원본으로 확인해야 합니다.
• 일괄매각. 토지와 건물·제시외 건물의 매각 범위가 실제 현황과 일치하는지 확인해야 합니다.
• 유찰률 착시. 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 실질취득액이 확정되지 않았습니다.
• 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되면 현재 배당 시뮬레이션과 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “반값 경매”가 아니라 “인수액을 아직 모르는 경매”

표면상 숫자는 강합니다. 감정가 19,730,719,200원에서 세 번 유찰돼 최저가는 10,102,128,000원, 감정가의 51.2%입니다. 확인된 가압류 채권도 현재 가격에서 전액 배당되는 계산입니다.

그러나 이 물건은 가격표보다 권리확인이 먼저입니다. 실제 임차인이 36명이고, 나솔지·이경철·김현정은 말소기준일 이전에 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 김경아·신현선·이가이·이계인은 전입일 자체가 확인되지 않습니다. 여기에 일괄매각, 제시외 건물 포함, 일반건축물대장상 위반건축물 등재까지 겹칩니다.

따라서 현재 단계의 결론은 ‘싸다’가 아니라 ‘실질취득액 산정 불가’입니다. 임차인 인수액이 확정되지 않은 상태에서는 10,102,128,000원을 최종 원가로 볼 수 없습니다. 등기 채권은 단순하지만 점유·임대차·건축물 현황은 복잡합니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 7명의 대항력 가능·미상 임차인을 얼마나 정확히 정리하느냐입니다.