서울중앙지방법원 2025타경104177. 강남구 삼성동 엘지트윈텔2 제5층 제511호로, 감정평가상 사무실 1개호로 이용 중인 업무용 집합건물입니다. 감정가는 675,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 432,000,000원입니다. 숫자만 보면 감정가보다 243,000,000원 낮아졌지만, 이 물건의 핵심은 유찰률이 아니라 점유자와 신탁관계입니다.

현재 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁이며, 2022.08.26. 신탁을 원인으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 접수번호가 앞선 안양저축은행 근저당권 117,300,000원이 말소기준입니다. 다만 현황조사에는 말소기준보다 앞선 전입일을 가진 법인 3곳이 있고, 매각물건명세서에는 전입일이 확인되지 않은 보증금 200,000,000원과 10,000,000원의 주거 사용자가 기재돼 있습니다. 대항력과 승계액을 확정하지 못한 상태이므로 권리가 단순한 물건으로 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 점유자가 핵심

말소기준은 2022.08.26. 설정된 안양저축은행 근저당권 117,300,000원입니다. 이 근저당권은 2026.01.15. 세현자산관리대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사에 근질권이 설정됐습니다. 경매개시결정은 2025.10.23. 접수됐습니다.

② 점유·임차인 분석 — 인수액을 0원으로 확정할 수 없다

현황조사와 매각물건명세서에 나타난 점유·임차인은 총 6명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 아래 인원은 각각 별도로 기재된 당사자입니다.

전시기와 브레이의 보증금 합계는 210,000,000원이지만 전입일, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 이를 매수인 인수액으로 확정하거나 반대로 모두 소멸한다고 단정할 수 없습니다. 앞선 전입일을 가진 법인 3곳도 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 단계의 실질취득가는 432,000,000원 + 확정되지 않은 승계액이며, 금액 산정이 불가능합니다.

③ 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다

감정가 675,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 최저가는 432,000,000원, 감정가의 64%입니다. 2019.02.15. 주식회사인디자인월드와이드가 460,000,000원에 취득한 이력이 있지만, 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

특히 이 물건은 최저가에 미확정 승계액이 더해질 수 있습니다. 전시기 보증금 200,000,000원이 승계되는 경우만 가정해도 취득 부담의 기준이 최저가 단독이 아닌 최저가와 승계액의 합계로 바뀝니다. 다만 전입일과 대항력이 미상인 만큼 200,000,000원을 확정 인수액으로 계산해서도 안 됩니다. 결론은 하나입니다. 점유관계가 확정되기 전에는 가격 메리트도 확정되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 432,000,000원 가정)

표상 신청채권 117,300,000원은 전액 배당되고 채권자 미배당은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자들의 배당·인수 관계가 확정되면 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 업무용 집합건물 내 제5층 제511호로, 감정평가 당시 사무실 1개호로 이용 중입니다.
• 입지. 포스코사거리 북측 인근, 테헤란로와 삼성로 노변에 상업시설과 업무시설이 혼재하는 번화한 상업·업무지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 지하철 2호선 삼성역, 지하철 9호선 삼성중앙역 및 다수 노선버스 정류장이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
• 도로. 서측 삼성로와 남측 삼성로92길에 접하며 토지는 평지의 정방형, 광대세각 조건입니다.
• 규제. 일반상업지역·국제교류복합지구 지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
• 공시지가. 59,670,000원/㎡이며 토지면적은 1,279.6㎡입니다.
• 현황 차이. 내부 인테리어를 통해 주출입문 위치와 일부 설비 현황 등에 다소 차이가 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 보완 확인. 전시기·브레이의 전입일, 확정일자, 배당요구 여부와 보증금 반환 관계를 확인해야 합니다.
• 법인 점유자 계약 확인. 말소기준보다 전입일이 빠른 법인 3곳의 보증금, 임대차계약, 실제 점유 개시일과 사업자등록 관계를 대조해야 합니다.
• 신탁원부 확인. 신탁원부 제2022-9951호의 임대차 권한, 수익자, 관리·처분 조항 및 수탁자 동의 여부를 확인해야 합니다.
• 사무실·주거 이용 혼재 확인. 감정평가상 사무실 이용과 매각물건명세서상 주거 이용자 기재가 함께 존재하므로 각 사용 부분과 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 실질취득가 재계산. 최저가 432,000,000원에 확정된 승계 보증금, 명도비용 및 체납 관리비를 더한 금액으로 응찰 상한을 산정해야 합니다.
• 시세 원본 대조. 감정가 대비 64%만으로 저렴하다고 판단하지 말고 동일 건물·유사 업무시설의 최근 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
• 권리변동 확인. 말소기준 근저당권의 세현자산관리대부주식회사 이전과 제이비우리캐피탈주식회사 근질권 설정을 최신 등기 원본에서 대조해야 합니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 신탁원부를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰됐지만, 아직 싸다고 말할 수 없다”

이 물건은 감정가 675,000,000원에서 최저가 432,000,000원까지 내려왔습니다. 그러나 경매의 가격 메리트는 최저가만으로 결정되지 않습니다. 말소기준보다 앞선 전입일을 가진 법인 3곳, 전입일이 확인되지 않은 보증금 200,000,000원과 10,000,000원의 주거 사용자, 그리고 신탁원부 확인 문제가 동시에 남아 있습니다.

현재 배당표에는 매수인 인수가 0원으로 계산되지만, 이는 점유자들의 보증금과 배당·대항력 관계가 반영되지 않은 숫자입니다. 따라서 이 물건의 실질취득가는 산정 불가이며, 조사 전에는 432,000,000원을 기준으로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 할인율은 커졌지만 권리 불확실성도 크다. 점유관계와 신탁원부가 정리된 뒤에야 입찰가격을 계산할 수 있는 물건입니다.