서울중앙지방법원 2025타경104199. 신림동 태양오피스텔 3층 305호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 전용 16.45㎡ 물건입니다. 감정가는 220,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 176,000,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022.08.25. 설정된 농업회사법인주식회사알찬푸드의 근저당권으로 채권최고액은 800,000,000원입니다. 이후 국 압류, 박명진의 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기 순번만 보면 놓치기 쉽습니다. 임차권등기는 2023.12.29.이지만, 박명진의 주민등록일은 2021.12.14., 점유개시일은 2021.12.15., 확정일자는 2021.11.29.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 박명진은 대항력 있는 임차인이고, 보증금 211,000,000원 전액을 배당받지 못하면 원칙상 미배당액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 배당 가정에서는 그 금액이 38,264,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104199 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 3층 305호 · 신림동5가길 13 |
| 용도 / 면적 | 오피스텔 · 전용 16.45㎡ · 지하1층 지상8층 중 3층 |
| 소유자 | 김건회 · 2021.11.25. 매매 · 거래가액 211,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 176,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 211,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.25. 근저당권 · 농업회사법인주식회사알찬푸드 · 채권최고액 800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 확약서가 있다
말소기준 근저당은 2022.08.25.이지만 박명진의 주민등록은 2021.12.14.로 더 빠릅니다. 임차권등기 자체가 후순위라는 이유만으로 인수 위험이 사라지는 것이 아닙니다. 박명진은 보증금 211,000,000원, 확정일자 2021.11.29., 배당요구가 확인돼 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 다만 이번 사건에는 해당 임차인에 관해 대항력 포기와 임차권등기 말소에 동의한 확약서가 제출돼 있다는 점이 결론을 바꿉니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 3명, 보증기관 신고는 중복
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 박명진 | 2021.12.14 / 2021.11.29 | 211,000,000원 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0원* |
| RAHAYU DINA DWI | 2024.11.25 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| ANAS MOH TAUFIQ | 2025.09.09 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 시보증 | 2021.12.14 / 2021.11.29 | 211,000,000원 | 보증기관 승계 중복합산 금지 |
실제 임차인은 3명입니다. ‘시보증’의 211,000,000원은 박명진 보증금의 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도의 보증금으로 합산하면 안 됩니다. RAHAYU DINA DWI와 ANAS MOH TAUFIQ는 전입일이 각각 2024.11.25., 2025.09.09.로 말소기준 2022.08.25.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 두 점유자의 보증금·확정일자는 확인되지 않아 임차조건과 배당관계는 원본 명세서에서 보완 확인이 필요합니다.
③ 가격 비교 — 실질취득 1.76억 기준으로 봐야 한다
확약서가 없다면 현재 회차의 낙찰가 176,000,000원에 박명진 미배당 보증금 38,264,000원을 더해 부담을 판단해야 합니다. 하지만 확약서에 따라 이 잔존청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 사건의 실질취득은 176,000,000원*으로 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 16.45㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2022.02 | 16.45㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 16.45㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 16.45㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 16.45㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2021.12 | 16.45㎡ | 3 | 211,000,000원 |
| 2021.12 | 16.45㎡ | 3 | 211,000,000원 |
| 2021.11 | 16.45㎡ | 3 | 211,000,000원 |
| 2021.08 | 16.45㎡ | 3 | 209,000,000원 |
| 평균 | 16.45㎡ | 9건 | 213,000,000원 |
비교 거래 9건의 평균은 213,000,000원, 최저는 209,000,000원, 최고와 최신 거래는 215,000,000원입니다. 현재 최저가 176,000,000원은 비교 평균의 82.6%입니다. 확약서가 실제 매각·명도 단계에서도 그대로 이행된다는 전제에서는 가격 차이가 존재합니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 1. 임차인 박명진 보증금 | 211,000,000원 | 172,736,000원 |
| 2. 근저당 · 농업회사법인주식회사알찬푸드 | 800,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 211,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박명진 보증금의 부족분은 38,264,000원입니다. 그러나 2026.6.19.자 확약서에 따라 박명진이 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 확약 전제 실질 인수는 0원*
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 176,000,000원 | 38,264,000원 | 실질 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 | 140,800,000원 | 72,971,200원 | 실질 인수 0원* |
| 4회 유찰 시 | 112,640,000원 | 100,736,960원 | 실질 인수 0원* |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 실질취득이 쉽게 내려가지 않습니다. 이 사건은 박명진이 대항력을 포기하고 잔존청구권을 포기하는 확약서가 있어 그 구조가 예외적으로 끊깁니다. 따라서 각 회차의 룰상 미배당액은 커지더라도 확약이 유효하게 이행되는 한 박명진에 대한 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신림역(2호선·신림선) 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 신림역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상8층 건물의 3층 305호이며 위생·급배수·소방·승강기·난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 5m 포장도로를 통해 출입합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하고 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 규모·환금성. 태양오피스텔은 29세대, 사용승인 2021.01.28.이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 8.4회입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.6.19.자 확약서의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 박명진 임차권등기 말소. 실질 인수 0원* 판단의 전제가 실제 말소 이행이므로 낙찰 후 처리 절차를 확인해야 합니다.
- 추가 점유자 확인. RAHAYU DINA DWI와 ANAS MOH TAUFIQ는 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다.
- 보증기관 중복 금지. ‘시보증’의 211,000,000원은 박명진 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 채무처럼 합산하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 4-1 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 시세 최신화. 제공된 비교 거래는 2021.08~2022.02이므로 176,000,000원이 현재 시장에서도 할인된 가격인지는 최신 거래·매물로 재검증해야 합니다.
- 환금성 점검. 29세대 오피스텔이고 경매 평균 유찰 8.4회이므로 낙찰가뿐 아니라 향후 매도 가능성과 보유기간도 함께 판단해야 합니다.
맺으며 — 권리의 핵심은 ‘38,264,000원’이 아니라 ‘확약서 이행’
숫자만 보면 보증금 211,000,000원인 대항력 임차인에게 172,736,000원만 배당돼 38,264,000원이 남습니다. 일반 사건이라면 이 금액이 매수인의 인수 부담이 되어 최저가 176,000,000원을 싸다고 볼 수 없습니다. 하지만 이번 사건에는 박명진이 대항력을 포기하고 잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한 확약서가 있습니다. 그래서 실질취득은 176,000,000원, 박명진 인수는 실질 0원*으로 판단합니다.
가격만 놓고 보면 비교 실거래 평균 213,000,000원의 82.6%지만, 그 거래 표본은 2021.08~2022.02에 형성됐습니다. 여기에 29세대 오피스텔, 평균 8.4회 유찰이라는 환금성 신호까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 결론은 “확약서로 핵심 권리위험은 해소됐지만, 최신 시세와 환금성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 오피스텔”입니다.
