서울중앙지방법원 2025타경104212. 관악구 신림동 정원빌라트 6층 602호, 감정평가상 다세대주택입니다. 소유자 박순열은 2021.06.10 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 370,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 것은 최저가가 아니라 임차인입니다. 김지현은 임대차계약일 2021.04.17, 확정일자 2021.05.24, 전입·점유개시 2021.06.09로, 말소기준인 2021.12.10 이영순 근저당보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 남는 전형적인 대항력 인수 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.07.03 확약서가 제출됐습니다. 따라서 김지현 임차권에 대해서는 룰상 계산되는 미배당 인수액과 별개로 매수인의 실질 인수액을 0원*으로 반영합니다. 확인된 임차인은 김지현이며, 보증기관 승계·대위로 중복 신고된 임차인으로 표시된 내역은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104212 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 465-23 정원빌라트 6층602호 · 도로명 서울특별시 관악구 관천로11길 53 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 대상면적 38.98㎡ · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 6층 602호 |
| 소유자 | 박순열 · 2021.06.10 소유권이전 · 거래가액 370,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 376,000,000원 / 300,800,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 370,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.10 을구 3번 근저당권 · 이영순 · 채권최고액 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 0원*
임차인 현황
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지현 | 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 370,000,000원 | 전입 2021.06.09 확정 2021.05.24 배당요구 2023.07.04 | 대항력 있음 우선변제 | 승계 없음 |
말소기준 이후의 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사 가압류, 은평구·관악구·부평구 압류, 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 하나은행 근저당과 일부 압류·종전 경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다. 다만 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세에 해당하면 배당 순서와 후순위 미배당액은 달라질 수 있습니다.
② 시세 비교 — 확약으로 권리는 풀렸지만 가격은 안 풀렸다
정원빌라트는 12세대, 사용승인일은 2014.06.17입니다. 확인된 최근 거래는 다음 3건입니다. 다만 대상면적은 38.98㎡이고 거래 표본은 28.73㎡·32.59㎡로 면적이 일치하지 않으므로 직접적인 동일면적 비교에는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 28.73㎡ | 7 | 237,000,000원 |
| 2026.01 | 32.59㎡ | 7 | 275,000,000원 |
| 2025.07 | 32.59㎡ | 7 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 267,333,333원 |
최근 12개월 평균은 267,333,333원, 최신 거래는 237,000,000원입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득액은 최저가와 같은 300,800,000원이고, 최근 12개월 평균 대비 112.5%입니다. 즉 권리 인수 부담이 사라졌다는 이유만으로 현재 최저가에 가격 메리트까지 생기는 것은 아닙니다. 최신 거래 237,000,000원도 현재 실질취득액보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 300,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,011,200원 |
| 1. 임차인 김지현 보증금 | 370,000,000원 | 295,788,800원 |
| 2. 근저당권 · 이영순 | 140,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 370,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 룰상 임차인 미배당액은 74,211,200원입니다. 그러나 2026.07.03 확약에 따라 김지현 임차인의 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 80% | 300,800,000원 | 74,211,200원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 64% | 240,640,000원 | 133,528,960원 | 실질 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 51% | 192,512,000원 | 180,983,168원 | 실질 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울남부초등학교 남측 인근으로, 다세대주택·단독주택이 주를 이루고 로변 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 신림역(지하철 2호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 6층 602호이며 위생·급배수, 승강기, 난방, 소방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 노폭 약 6미터, 동측 노폭 약 3미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 3필지 일단의 부정형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 5,903,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성 확인 포인트. 정원빌라트는 12세대이고 최근 거래 표본의 전용면적이 28.73㎡·32.59㎡로 대상면적 38.98㎡와 일치하지 않습니다. 현재 가격 판단에는 이 표본 한계를 함께 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리 판단은 2026.07.03 확약서의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 핵심입니다. 매각물건명세서와 확약서 원문을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
- 가격과 권리를 분리. 확약으로 인수액이 0원*이 됐다고 해서 현재 최저가 300,800,000원이 시세보다 싸지는 것은 아닙니다. 최근 12개월 평균 대비 112.5%입니다.
- 실거래 표본 면적 확인. 대상면적 38.98㎡와 확인된 거래면적 28.73㎡·32.59㎡가 일치하지 않습니다. 개별 호수의 면적·층·상태 차이를 별도로 점검해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 확약은 김지현 임차권에 적용되는 핵심 안전장치이므로 실제 말소 절차와 서류 이행 여부를 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역과 교육환경보호구역 등 표시된 규제사항의 적용 여부를 입찰 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원*과 가격 메리트는 별개다”
이 물건의 권리분석은 확약서 한 장으로 결론이 크게 달라집니다. 김지현은 전입일이 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이고 보증금도 370,000,000원이라, 확약이 없었다면 현재 회차에서 74,211,200원의 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다. 그러나 2026.07.03 확약으로 대항력과 잔존청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 임차인의 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
그렇다고 투자 판단까지 자동으로 좋아지는 것은 아닙니다. 현재 실질취득액 300,800,000원은 최근 12개월 평균 267,333,333원의 112.5%이고 최신 거래 237,000,000원보다 높습니다. 이미 3회 유찰됐고 최근 실거래 표본도 대상면적과 일치하지 않습니다. 권리는 확약으로 정리됐지만, 가격은 아직 보수적으로 봐야 하는 다세대 물건입니다.
