서울중앙지방법원 2025타경104251. 관악구 신림동 소노팰리체3 2층 202호, 감정평가상 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 감정가 276,000,000원에서 현재 최저매각가는 220,800,000원으로 내려와 있습니다. 사건을 어렵게 만드는 핵심은 등기상 270,000,000원 주택임차권입니다. 임차인 김승현은 2022.03.11. 주민등록·점유를 갖추고 2022.02.09. 확정일자를 받았으며, 2024.03.28. 임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준인 2025.10.31. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력 있는 인수형 임차권입니다.
현 회차 배당 계산만 보면 매각대금 220,800,000원 중 집행비용 3,891,200원을 제외한 216,908,800원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 잔액 53,091,200원이 남습니다. 통상이라면 이 잔액이 매수인 인수로 이어져 실질취득이 273,891,200원 수준이 되는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.06.26.자 확약서가 제출돼 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 실질 인수 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104251 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 619-38 소노팰리체3 제2층 제202호 · 난곡로34길 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 지상6층 중 2층 |
| 소유자 | 이영선 (2022.03.25. 거래가 270,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 220,800,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 293,331,759원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 단지 | 소노팰리체III · 8세대 · 2013.03.20. 준공 · 대상면적 40.3㎡ |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수형, 확약으로 실질 0원*
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김승현 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.11. | 270,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 확정일자 2022.02.09. · 배당요구 | 해당 없음 |
* 확약을 적용하지 않은 원자료 배당계산상 현 회차 미배당 보증금은 53,091,200원입니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 판단은 2026.06.26.자 대항력 포기·잔존 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 한정합니다.
② 시세 비교 — 3회 유찰됐지만 최근 시세보다 2.7% 높다
가격 판단에서는 전체 평균 242,500,000원보다 최근 12개월 평균 215,000,000원과 최신 거래 215,000,000원을 우선해야 합니다. 전체 평균에는 2022.03.의 270,000,000원 거래가 포함돼 있어 최근 가격 수준보다 높게 보일 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 40.3㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 40.3㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 40.3㎡ | 1건 | 215,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액은 220,800,000원입니다. 최근 12개월 평균 215,000,000원의 102.7%로, 최근 시세보다 약 5,800,000원 높습니다. 더 중요한 점은 최근 가격이 과거보다 20.4% 하락했다는 것입니다. 따라서 감정가 대비 80%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 주면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,891,200원 |
| 1. 임차인 김승현 보증금 | 270,000,000원 | 216,908,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 293,331,759원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원자료 배당계산상 임차보증금 미배당액은 53,091,200원이나, 2026.06.26.자 확약 적용 시 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하므로 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 신청채권자 주택도시보증공사 청구액 293,331,759원은 이 가정에서 배당 0원입니다.
④ 회차가 내려가도 확인해야 할 것은 ‘확약 효력’
| 회차 | 낙찰가 가정 | 원계산상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 220,800,000원 | 53,091,200원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 | 176,640,000원 | 96,632,960원 | 실질 0원* |
| 5회 유찰 시 | 141,312,000원 | 131,466,368원 | 실질 0원* |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 확약이 없다면 유찰될수록 낙찰가만 낮아지는 것이 아니라 임차보증금 미배당 인수가 커집니다. 따라서 총부담이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다. 반대로 확약이 유효하게 이행된다면 각 회차에서 김승현 임차인에 대한 실질 인수는 0원*이고, 그때부터는 낙찰가 자체가 실질취득가가 됩니다. 입찰 전에는 이 확약서 원문과 적용 범위를 매각물건명세서에서 반드시 재확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(다세대주택). 철근콘크리트구조 지상6층 건물 내 제2층 제202호입니다.
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 남강고등학교 서측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 인접 토지 대비 평지이며 공동주택 건부지로 이용 중이고, 남측으로 외곽공도와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 건축허가·착공제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 4,597,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 소노팰리체III는 8세대 규모이고 확인된 동일면적 거래는 2건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회이며 매각률은 0.0으로 집계돼, 거래·경매 표본이 제한적인 소규모 다세대라는 점을 감안해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26.자 확약이 김승현 임차인의 대항력 포기, 잔존 보증금 청구권 포기, 임차권등기 말소 동의를 모두 담고 있는지 원본과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 확약 적용 범위. 실질 인수 0원 판단은 김승현 임차인에게만 적용됩니다. 다른 임차인은 확인되지 않았습니다.
- 가격 착시 금지. 현재 최저가 220,800,000원은 감정가의 80%지만 최근 거래 215,000,000원보다 5,800,000원 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 수준은 이전 거래 대비 -20.4%입니다. 전체 평균 242,500,000원만 보고 가격 여유가 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대, 확인 거래 2건으로 가격 표본이 얇습니다. 재매각 시 매수층과 거래 속도를 보수적으로 봐야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 감정평가상 기재된 각종 제한의 적용 여부와 입찰 이후 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원*이 곧 가격 메리트는 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 270,000,000원 대항력 임차권 때문에 매수인이 큰 보증금을 떠안을 수 있는 전형적인 고위험 다세대입니다. 현 회차 원계산상 미배당액도 53,091,200원입니다. 하지만 2026.06.26.자 확약이 제출돼 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
그 다음부터는 오히려 가격을 냉정하게 봐야 합니다. 현재 실질취득 220,800,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 215,000,000원보다 2.7% 높고, 최근 거래 추세는 -20.4%입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다. 8세대 소규모 다세대라는 환금성 한계도 있습니다. 결론은 확약 확인 시 권리는 정리되지만, 현재 회차의 가격은 최근 시세 이상이라 보수적으로 접근할 물건입니다.
