서울중앙지방법원 2025타경104293. 강남역인앤인 13층 1306호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 장영희·주광노 각 2분의 1 공유이고, 2017.07.20 소유권이전 당시 거래가액은 201,000,000원입니다. 등기상 과거 근저당·전세권은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2022.12.27 롯데카드 가압류 30,775,149원입니다. 그 뒤의 다수 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기상 권리가 소멸한다고 해서 임차보증금 부담까지 사라지는 것은 아닙니다. 최용석은 임대차계약일·확정일자가 2021.12.23, 주민등록일자·점유개시일자가 2022.01.20으로 기재돼 있고, 이는 말소기준일 2022.12.27보다 앞섭니다. 이후 2025.09.01 보증금 210,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌으며, 매각물건명세서상 보증금 전액 미배당 시 매수인 승계 조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104293 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1330-12 강남역인앤인 13층 1306호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 오피스텔 이용 · 15층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 장영희 2분의 1 · 주광노 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 94,720,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최용석 / 210,179,500원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — ‘말소’와 ‘보증금 승계’는 별개
말소기준은 갑구 8번 롯데카드 가압류입니다. 이후 하나카드·신용보증기금· 광주신용보증재단·국민은행·한국주택금융공사·삼성카드·국민건강보험공단 등의 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 최용석의 임대차는 말소기준보다 앞선 주민등록·점유 및 확정일자가 기재돼 있고, 매각물건명세서도 을구 19번 주택임차권에 대해 보증금 전액 미배당 시 매수인 인수를 명시합니다. 따라서 등기 자체의 말소 여부와 별개로 미회수 임차보증금 승계 위험을 핵심 권리로 보아야 합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최용석 | 210,000,000원 | 2022.01.20 | 2021.12.23 | 2025.09.01 | 대항력 有 우선변제 가능 미배당 승계 |
② 가격 구조 — 51.2% 최저가가 ‘싼 가격’은 아니다
감정가 185,000,000원이 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 94,720,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 감정가의 51.2%입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 210,000,000원이 낙찰가보다 크고 미배당분 승계 조건이 있으므로, 이 사건은 최저가가 아니라 실질취득비용으로 판단해야 하는 전형적인 인수형입니다.
실질취득을 약 210,000,000원으로 보면 감정가 185,000,000원보다도 약 25,000,000원 높은 수준입니다. 따라서 94,720,000원이라는 숫자만 근거로 “반값”, “저렴”, “가격 메리트”라고 평가해서는 안 됩니다. 실거래 시세와의 비교 근거가 확인되지 않은 상태에서는 더더욱 최저가 할인율만으로 매력을 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 94,720,000원 기준 시뮬레이션)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,104,960원 |
| 1. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 30,775,149원 | 30,775,149원 |
| 2. 가압류 · 하나카드주식회사 | 20,100,323원 | 20,100,323원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 19,095,145원 | 19,095,145원 |
| 4. 가압류 · 광주신용보증재단 | 25,833,339원 | 22,644,423원 |
| 5. 가압류 · 국민은행 | 141,329,110원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 국민은행 | 8,624,661원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 한국주택금융공사 | 73,863,614원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 128,076,322원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 최용석 | 210,179,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 현재 최저가를 기준으로 한 채권자 배당 시뮬레이션입니다. 총 채권청구액 657,877,163원 중 배당액은 92,615,040원, 미배당은 565,262,123원입니다. 다만 매수인 인수 판단은 이 표의 일반 채권 배당과 별도로, 매각물건명세서의 “을구 19번 주택임차권 보증금 전액 미배당 시 매수인 인수” 조건을 우선해 보아야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물 내 13층 1306호입니다. 사용승인일은 2005.03.30입니다.
- 입지. 서울서이초등학교 북동측 인근으로, 주변에 업무시설·근린생활시설·아파트·오피스텔이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 2호선·신분당선 강남역이 소재합니다.
- 도로·토지. 북동측 약 12m 도로에 접하며, 일반상업지역·도시지역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·엘리베이터·지하주차장·화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 기준. 94,720,000원을 입찰가격으로만 보지 말고, 미배당 임차보증금까지 합쳐 약 210,000,000원 수준의 취득비용으로 검토해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 최용석의 2021.12.23 임대차계약·확정일자, 2022.01.20 주민등록·점유개시, 2025.09.01 임차권등기 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 배당액 확인. 임차인에게 실제 얼마가 배당되는지에 따라 매수인이 승계하는 잔액이 달라지므로 배당요구·채권계산서·배당순위를 반드시 다시 계산해야 합니다.
- 관계인 중첩 확인. 최용석은 임차권자이자 신청채권자이므로 임대차와 집행채권의 발생 경위를 함께 확인해야 합니다.
- 다회유찰 착시 경계. 3회 유찰됐다는 사실은 표면 낙찰가만 낮출 뿐, 인수형 구조에서는 투자매력을 자동으로 높이지 않습니다.
- 오피스텔 이용상태 확인. 감정평가상 오피스텔 이용 중이며 현황·관리비·점유상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “9,472만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 감정가 185,000,000원이 3회 유찰돼 94,720,000원까지 떨어졌다는 사실이 아닙니다. 최용석의 보증금은 210,000,000원이고, 임대차 관련 날짜는 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서에는 보증금 전액을 받지 못하면 매수인이 인수한다는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 미배당 승계액이 늘어나는 대항력 임차인 인수형으로 봐야 합니다.
현재 최저가만 보면 감정가의 51.2%지만, 실질취득은 약 210,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다. 이는 감정가 185,000,000원보다도 높은 수준입니다. 유찰 횟수는 많지만 가격 메리트는 확인되지 않고, 권리 리스크는 매우 큽니다. 이 물건은 “싸게 낙찰받는 물건”이 아니라 임차보증금 승계액을 정확히 계산한 뒤에야 입찰 여부를 판단할 수 있는 물건입니다.
