의정부지방법원 2025타경63957. 파주시 광탄면 기산리 522-9 소재 물건입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있으나, 감정평가상 건물은 일반철골구조 기타지붕 1층 단독주택으로 이용 중이며 사용승인일은 2024.04.16입니다. 등기상 소유자는 장미숙이고, 2024.06.14 양주축산업협동조합의 채권최고액 180,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.06.17 조중형 명의 채권최고액 120,000,000원 근저당권, 2025.08.08 캐롯손해보험주식회사 청구금액 32,928,000원의 가압류, 2025.08.18 양주축산업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63957 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 광탄면 기산리 522-9 · 경기도 파주시 광탄면 기산로186번길 11-32 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 | 일반철골구조 기타지붕 1층 단독주택 · 사용승인 2024.04.16 |
| 소유자 | 장미숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 247,416,500원 / 84,861,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 152,436,766원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2024.06.14 설정된 양주축산업협동조합 근저당권입니다. 2025.06.17 조중형 근저당권, 2025.08.08 캐롯손해보험주식회사 가압류, 2025.08.18 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가는 247,416,500원, 현재 최저매각가격은 84,861,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 상태로 감정가 대비 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오상 4회 유찰 시 59,402,699원, 5회 유찰 시 41,581,889원으로 내려갑니다.
| 회차 | 매각가격 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 84,861,000원 | 34.3% | 249,994,498원 |
| 4회 유찰 시 | 59,402,699원 | 24.01% | 274,994,550원 |
| 5회 유찰 시 | 41,581,889원 | 16.81% | 292,494,585원 |
다만 이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 보고 “시세보다 싸다”라고 결론내릴 수는 없습니다. 특히 광탄면 기산리의 단독주택·토지 결합 물건이라는 이용 형태와 일괄매각 조건을 감안하면, 가격 판단은 주변 단독주택·토지의 실제 거래와 현장 상태를 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,861,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,927,498원 |
| 1. 근저당 · 양주축산업협동조합 | 180,000,000원 | 82,933,502원 |
| 2. 근저당 · 조중형 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 캐롯손해보험주식회사 | 32,928,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 총 채권 332,928,000원 중 82,933,502원이 배당되고, 249,994,498원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 광탄면 기산리 소재 기산1리마을회관 남서측 인근으로, 주위에는 단독주택·근린생활시설·소규모공장·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕 1층 단독주택이며 외부는 징크 및 벽돌모양타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 기본적인 위생·급배수·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거복합 Zone)이며, 가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 관련 제한보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되므로 실제 포함 대상과 현황을 매각목록·감정도면과 대조하세요.
- 지분경매 확인. 목록3은 지분경매이므로 취득하는 지분의 범위와 공유관계를 확인해야 합니다.
- 토지·건물 관계. 목록1 토지는 지목이 대지이고 현황상 건물 부지로 사용 중입니다. 공동담보에는 기산리 522-9 토지와 기산리 522-12 장미숙 지분도 기재돼 있습니다.
- 점유·임대관계. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자, 전입 여부, 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 보증금 조건. 특별매각조건상 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 시세 대조. 현재 자료에는 실거래 시세가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 주변 단독주택·토지 거래를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
등기 권리만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2024.06.14 양주축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 소멸하며 배당표상 매수인이 인수할 금액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다.
감정가 247,416,500원에서 3회 유찰되어 최저가가 84,861,000원까지 낮아졌지만, 실제 시세 자료가 없어 이 숫자만으로 저평가 여부를 판정할 수 없습니다. 게다가 일괄매각·제시외 건물·목록3 지분경매·임대관계 미상·보증금 20%가 동시에 존재합니다. 따라서 이 사건은 권리는 소멸형, 가격과 물건구성은 현장검증형으로 보는 것이 적절합니다.
