의정부지방법원 2025타경63971. 파주시 문산읍 문산리 69-5, 69-6 소재 건물의 4층 401호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 적힌 채권액보다 선순위 임차인의 대항력과 미배당 보증금 승계입니다. 임차인 이동민은 2021.10.22. 확정일자를 받고, 2021.11.19. 전입·점유를 개시했습니다. 제시된 말소기준일 2022.05.06.보다 앞서므로 대항력이 인정되어, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 부족액을 낙찰자가 인수하게 됩니다.
현재 최저매각가는 18,941,000원이지만 배당표상 임차인에게 돌아가는 금액은 18,200,062원이고, 남는 150,799,938원이 매수인 부담입니다. 즉 법원에 내는 낙찰대금만 보고 “감정가의 12% 수준이니 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 169,000,000원 수준에 가까워지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63971 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 문산리 69-5 4층401호 · 도로명 경기도 파주시 문산읍 독산로 7-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 지상8층 건물 내 4층 401호 |
| 사용승인 | 2019.12.02 |
| 소유자 | 주식회사하나주택 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 18,941,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 138,391,417원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
등기 흐름에는 과거 수협은행 근저당 492,000,000원이 있었지만 2020.12.21. 해지로 말소됐습니다. 이후 2021.11.19. 이한영 명의 소유권이전이 있었으나, 2022.03.16. 확정판결을 원인으로 2022.06.17. 해당 소유권이전등기가 말소됐습니다. 현재 소유자 표시는 주식회사하나주택입니다.
등기사항에는 2022.06.17. 3번 압류 관련 말소기재도 있으므로, 입찰 직전 최신 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다. 다만 이 사건에서는 임차인의 전입·점유가 2021.11.19.로 앞서 있어 제시된 배당·인수 구조상 대항력 승계 위험이 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어난다
실제 임차인 1명입니다. 이동민은 건물 전부를 주거용으로 임차했고, 임차보증금은 169,000,000원입니다. 2023.12.08. 주택임차권등기를 마쳤으며 배당요구도 접수돼 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동민 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.19 | 2021.10.22 | 169,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 미배당·인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰, 감정가 12%) | 18,941,000원 | 150,799,938원 | 실질취득은 보증금 수준 |
| 8회 유찰 시 (감정가 8%) | 13,258,700원 | 156,379,957원 | 낙찰가 하락만큼 인수 증가 |
| 9회 유찰 시 (감정가 6%) | 9,281,090원 | 160,285,970원 | 총부담 감소 효과 제한 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 현재 회차에서 18,941,000원에 낙찰받는다고 해도 150,799,938원의 임차보증금 잔액을 인수합니다. 8회 유찰 시에는 낙찰가는 13,258,700원으로 낮아지지만 인수액은 156,379,957원으로 늘고, 9회 유찰 시에는 낙찰가 9,281,090원에 인수액 160,285,970원이 됩니다. 낙찰가만 낮아질 뿐 실질취득 부담은 보증금 169,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 18,941,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.9% 추정) | - | 740,938원 |
| 1. 임차인 이동민 보증금 (우선변제) | 169,000,000원 | 18,200,062원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 138,391,417원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 740,938원을 제외한 매각대금이 임차인 배당으로 소진됩니다. 서울보증보험 주식회사의 청구금액 138,391,417원은 예상배당 0원이고, 임차인의 미배당 보증금 150,799,938원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 문산읍 당동리 소재 파주고등학교 남서측 인근으로, 아파트단지·다세대·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 문산역(경의중앙선)이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물의 4층 401호이며 2019.12.02. 사용승인됐습니다. 승강기·난방·급배수·화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 인접지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중이며, 남측 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다. 일부 토지는 소로1류에 접합니다.
- 환금성. 다세대주택이고 이미 7회 유찰된 사건입니다. 최저가가 크게 낮아진 것과 별개로 선순위 임차보증금 승계가 응찰가격 형성에 직접 영향을 주므로 환금성 판단 시 인수액을 반드시 포함해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰가는 18,941,000원부터 시작하지만 현재 회차 인수액이 150,799,938원입니다. 실질취득비용은 보증금 169,000,000원 수준으로 판단해야 합니다.
- 임차권등기 원본 확인. 을구 3번 주택임차권등기의 보증금 169,000,000원, 전입 2021.11.19., 확정일자 2021.10.22. 및 배당요구 내용을 매각물건명세서와 대조하세요.
- 점유 현황 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 임차권등기 이후 실제 점유·퇴거 상태와 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 제시된 기준권리는 2022.05.06. 양주시 압류이지만 등기사항에는 2022.06.17. 관련 말소기재가 존재합니다. 입찰 직전 최신 등기부를 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 집행비용, 당해세, 최우선변제 등 실제 배당요소에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 배당요구종기 이후 제출서류와 최신 명세서를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인하고, 실제 인수액을 최종 입찰가 산정에 반영하세요.
맺으며 — “1,894만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 18,941,000원이지만, 권리분석에서 더 중요한 숫자는 임차보증금 169,000,000원과 현재 인수예상액 150,799,938원입니다. 이동민의 전입·점유가 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 승계합니다. 따라서 7회 유찰이라는 사실은 법원 납부액을 낮췄을 뿐, 실질취득 부담을 같은 폭으로 낮추지 못했습니다.
8회·9회 유찰 시에도 낙찰가는 13,258,700원, 9,281,090원으로 내려가지만 인수액은 156,379,957원, 160,285,970원으로 커집니다. 결론은 명확합니다. 이 사건은 최저가를 보고 접근하는 물건이 아니라, 선순위 임차보증금 승계를 포함한 총부담으로 판단해야 하는 물건입니다. 7회 유찰과 다세대라는 특성까지 감안하면 권리·가격 모두 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
