의정부지방법원 2025타경63971. 파주시 문산읍 독산로 7-1의 지상 8층 건물 내 4층 401호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 겉으로 보이는 최저매각가는 27,059,000원까지 내려왔지만, 이 사건의 권리분석은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금을 중심으로 봐야 합니다.
임차인 이동민은 2021.11.19 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.10.22입니다. 데이터상 말소기준권리는 2022.05.06 양주시 압류이므로 전입이 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 을구 3번 주택임차권등기에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가를 기준으로 임차인에게 배당되는 금액은 26,171,938원이고, 미배당 142,828,062원이 매수인 부담으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63971 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 문산리 69-5 4층401호 · 도로명 경기도 파주시 문산읍 독산로 7-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 지상 8층 건물 내 4층 401호 |
| 사용승인 | 2019.12.02 |
| 등기상 소유자 | 주식회사하나주택 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 27,059,000원 (6회 유찰, 감정가 17%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 138,391,417원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 핵심은 말소보다 ‘선순위 임차인 인수’
등기상 과거 수협은행 근저당권 492,000,000원은 2020.12.21 해지로 이미 말소됐습니다. 2021.11.19 이한영 명의 소유권이전과 민간임대주택등기도 이후 확정판결에 따라 말소됐고, 현재 소유자는 주식회사하나주택입니다. 이 사건에서 데이터상 말소기준은 2022.05.06 양주시 압류입니다.
그러나 임차인 이동민의 전입·점유는 2021.11.19로 말소기준보다 빠릅니다. 이후 2023.12.08 보증금 169,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌고 배당요구도 확인됩니다. 임차권등기의 등기 시점 자체는 말소기준보다 늦지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유가 먼저이므로 매각으로 보증금 전부가 정리되지 않을 경우 그 부족분은 매수인에게 이어집니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동민 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.19 | 2021.10.22 | 169,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 보증금 수준
현재 최저매각가는 27,059,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 161,000,000원에서 크게 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건은 일반적인 “유찰될수록 싸지는 물건”과 구조가 다릅니다. 대항력 있는 임차보증금이 169,000,000원이고 배당 부족분을 매수인이 인수하기 때문입니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 27,059,000원 | 142,828,062원 | 보증금 169,000,000원 수준 |
| 7회 유찰 시 | 18,941,300원 | 150,799,643원 | 보증금 169,000,000원 수준 |
| 8회 유찰 시 | 13,258,910원 | 156,379,750원 | 보증금 169,000,000원 수준 |
최저가가 27,059,000원에서 18,941,300원, 다시 13,258,910원으로 낮아질수록 매수인 인수액은 142,828,062원에서 150,799,643원, 156,379,750원으로 커집니다. 즉 낙찰가 하락분만큼 인수 부담이 늘어나는 구조이므로, 최저가만 보고 “싸다”거나 “가격 메리트가 커졌다”고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,059,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 887,062원 |
| 1. 임차인 이동민 보증금 | 169,000,000원 | 26,171,938원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 138,391,417원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 선순위 임차보증금 배당에 사용됩니다. 임차보증금 부족분 142,828,062원은 매수인 인수로 남고, 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 청구금액 138,391,417원은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 8층 건물의 4층 401호입니다.
- 입지. 파주시 문산읍 당동리 소재 파주고등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·다세대·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장, 근거리에 문산역(경의중앙선)이 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·승강기·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역이며 일부 토지는 소로1류에 접하고, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.
- 현장 확인. 공부와의 차이로 포착된 특이사항은 없으나, 현장조사 당시 폐문부재하여 제시목록과 공부 등을 통해 대상물건을 확인했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 27,059,000원이 실제 취득비용의 전부가 아닙니다. 현재 회차 인수액 142,828,062원을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 임차인 대항력 재확인. 이동민의 전입일 2021.11.19가 말소기준 2022.05.06보다 빠르고, 매각물건명세서에도 미배당 잔액의 매수인 인수가 명시돼 있습니다.
- 배당요구·우선변제. 확정일자 2021.10.22, 배당요구 2023.12.08이 확인되며 현재 예상배당은 26,171,938원입니다.
- 추가 유찰의 의미. 7회 유찰 시 인수액 150,799,643원, 8회 유찰 시 156,379,750원으로 증가합니다. 유찰 자체가 실질취득비를 크게 낮추지 않습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 현장조사 당시 폐문부재였으므로 실제 내부 상태는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각기일 당시의 권리변동을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “27,059,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 가장 중요한 숫자는 최저가 27,059,000원이 아니라 임차보증금 169,000,000원입니다. 이동민은 말소기준권리보다 먼저 전입·점유했고 확정일자와 배당요구도 갖추고 있습니다. 현재 회차에서 배당받지 못하는 142,828,062원은 매수인이 인수합니다.
더 유찰돼도 사정은 본질적으로 달라지지 않습니다. 7회 유찰 시 최저가는 18,941,300원으로 내려가지만 인수액은 150,799,643원으로 늘고, 8회 유찰 시 최저가 13,258,910원에 인수액 156,379,750원이 됩니다. 낙찰가가 내려간 만큼 보증금 인수가 커져 실질취득 부담은 약 169,000,000원 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다.
따라서 6회 유찰이라는 숫자나 감정가 17%라는 외형만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 신청채권자 예상배당도 0원이고, 다세대주택이라는 용도까지 고려하면 권리·가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
