최저가 5,522만원의 착시 — 미배당 보증금까지 더하면 실질취득은 약 1.69억

의정부지방법원 2025타경63971. 파주시 문산읍 문산리의 지상 8층 다세대주택 중 4층 401호입니다. 2019년 12월 2일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 감정가는 161,000,000원이지만 네 차례 유찰되어 최저매각가는 55,223,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 감정가의 3분의 1 수준이지만, 이 사건은 최저가가 아니라 임차보증금 승계액을 더한 실질취득비용으로 판단해야 합니다.

임차인 이동민은 2021년 10월 22일 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2021년 11월 19일 전입·점유를 시작했습니다. 이후 2023년 12월 8일 보증금 169,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 접수했습니다. 매각물건명세서는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차권의 순위가 핵심

2020년 9월 11일 수협은행 근저당권이 설정됐지만, 2020년 12월 21일 해지로 말소됐습니다. 따라서 이미 소멸한 이 근저당을 기준으로 2021년 전입 임차인을 후순위라고 판단하면 안 됩니다. 현재 등기 흐름에서는 2025년 8월 20일 강제경매개시결정이 실질적인 말소기준 역할을 하며, 이동민의 계약·확정일자·전입·점유는 모두 그보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금 169,000,000원 전체를 승계 계산의 기준으로 봐야 합니다. 배당요구를 했더라도 대항력 있는 임차인은 배당으로 받지 못한 보증금 잔액을 낙찰자에게 청구할 수 있으므로, 배당요구 사실만으로 인수위험이 사라지지 않습니다.

③ 가격 구조 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건에서는 낙찰가가 낮아진 만큼 미배당 인수액이 증가합니다. 현재 회차를 단순화하면 55,223,000원에 낙찰받더라도 보증금과의 차액 약 113,777,000원을 인수해 실질취득비용은 약 169,000,000원이 됩니다.

보수적 총현금부담은 낙찰가와 집행비용 공제 후 임차인 미배당액을 합산한 계산입니다. 집행비용을 제외한 권리분석상 실질취득은 어느 회차든 임차보증금 169,000,000원 부근으로 고정됩니다. 현재 회차 룰상 인수액 113,777,000원은 낙찰가 전액이 보증금 변제에 쓰인다고 단순화한 금액입니다.

④ 예상배당표 (매각가 55,223,000원 가정)

2020년 수협은행 근저당은 2020.12.21 해지로 이미 말소됐으므로 현재 배당순위의 존속 채권으로 볼 수 없습니다. 실제 배당은 집행비용·조세채권·배당요구 종기와 법원의 배당표에 따라 달라질 수 있으나, 매각물건명세서가 명시한 임차보증금 미배당 잔액 승계는 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주고등학교 남서측 인근으로 아파트단지, 다세대·단독주택, 근린생활시설, 학교가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 문산역(경의중앙선)이 있습니다.
• 건물. 2019년 12월 2일 사용승인된 지상 8층 철근콘크리트구조 건물로 승강기·난방·위생 및 급배수·화재탐지 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 일부 토지는 소로1류에 접합합니다. 문산동중학교 상대보호구역에 해당합니다.
• 현황. 공부와 비교해 현장조사에서 포착된 특이사항은 없으나, 조사 당시 폐문부재였습니다.
• 환금성. 다세대주택이면서 이미 4회 유찰된 물건입니다. 최저가 하락에도 실질취득비용이 낮아지지 않는 구조라 일반 매수자의 응찰 유인이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 낙찰가가 아닌 실질취득비용으로 상한 설정. 현재 회차 기준 권리분석상 약 169,000,000원, 집행비용을 반영한 보수적 현금부담은 약 170,394,014원입니다.
• 매각물건명세서 원문 확인. 이동민 주택임차권의 대항력과 미배당 잔액 인수 문구가 변경되지 않았는지 매각기일 기준 최종본을 대조해야 합니다.
• 배당표 재계산. 말소된 수협은행 근저당이 배당대상에 포함되지 않는지, 임차인의 실제 배당순위와 조세채권 존재 여부를 집행기록에서 확인해야 합니다.
• 임차인과 보증금 정산·명도 협의. 대항임차인은 보증금 잔액을 돌려받기 전까지 점유를 유지할 수 있으므로 일반적인 소유자 명도보다 자금과 시간이 더 필요할 수 있습니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 2021년 민간임대주택 등록 등기의 현재 효력과 낙찰 후 행정상 처리 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.
• 현장 확인. 현황조사가 폐문부재 상태에서 이뤄졌으므로 실제 점유자, 내부 상태, 관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 34%”가 아니라 “보증금 1.69억”을 보라

이 물건의 최저매각가는 55,223,000원이지만, 그 숫자가 매수인의 최종 취득비용을 뜻하지 않습니다. 이동민의 보증금은 169,000,000원이고, 매각물건명세서는 배당받지 못한 잔액을 낙찰자가 인수한다고 명시합니다. 현재 회차에서 단순 차액은 113,777,000원이며, 집행비용까지 고려하면 미배당 추정액은 115,171,014원입니다.

한 차례 더 유찰되어 낙찰가가 44,178,400원으로 내려가도 미배당 보증금은 126,016,811원으로 늘고, 6회 유찰가 35,342,720원에서는 134,693,449원으로 증가합니다. 결국 총부담은 약 1.70억원 부근에 머뭅니다. 감정가 161,000,000원보다도 높은 수준이고, 다세대주택이 이미 네 차례 유찰된 점까지 고려하면 최저가 할인만으로 접근하기 어려운 고위험 인수형 사건입니다. 이 사건의 결론은 명확합니다. 낙찰가는 낮지만 실질취득은 낮지 않습니다.