1,855,000원
수원지방법원 2023타경84689. 화성시 영천동 동탄2신도시4차동원로얄듀크포레 102동 14층 1404호 오피스텔입니다. 감정가 134,000,000원에서 12회 유찰돼 최저매각가는 1,855,000원까지 내려왔습니다. 등기상 소유자는 이경진으로, 2021.09.29 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 146,000,000원입니다. 이 물건의 말소기준은 근저당이 아니라 2022.03.29 화성시 압류입니다.
말소기준 이후 롯데캐피탈 주식회사, 주식회사페퍼저축은행, 서울보증보험 주식회사 등의 가압류와 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 김현근입니다. 보증금이 확인되지 않았기 때문에 현재 최저가 1,855,000원 자체를 실질적인 취득가격으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경84689 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄첨단산업2로 88, 102동 14층1404호 (영천동,동탄2신도시4차동원로얄듀크포레) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 36층 건물 내 14층 1404호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 이경진 · 2021.09.29 소유권이전 · 거래가액 146,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 1,855,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 말소기준 | 2022.03.29 화성시 압류 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
등기부상 말소기준은 2022.03.29 화성시 압류입니다. 그 이후 발생한 롯데캐피탈 주식회사 가압류 21,648,185원, 주식회사페퍼저축은행 가압류 36,146,635원, 서울보증보험 주식회사 가압류 11,047,686원 및 2023.12.01 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.11.03 주식회사페퍼저축은행의 별도 강제경매개시결정은 2023.08.10 등기 말소됐습니다.
② 임차인 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김현근 | 2021.09.29 | 2023.12.05 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 아님 |
김현근은 현황조사와 매각물건명세서에서 임차인으로 확인되며, 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준보다 빠르기 때문에 대항력 이슈가 존재합니다. 보증금이 얼마인지 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 1,855,000원까지 내려왔다는 사실만으로 취득비용이 낮다고 평가할 수 없습니다.
③ 가격 — 12회 유찰 자체가 위험 신호
현재 최저매각가는 1,855,000원으로 감정가 134,000,000원의 1.38% 수준입니다. 다음 시나리오에서는 13회 유찰 시 1,298,500원, 14회 유찰 시 908,950원까지 내려갑니다. 그러나 이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 미상이라, 최저가 하락과 실질취득비용 하락을 동일하게 볼 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 12회 유찰 | 1,855,000원 | 1,421,610원 | 202,420,896원 | 0원 |
| 13회 유찰 시 | 1,298,500원 | 875,127원 | 202,967,379원 | 0원 |
| 14회 유찰 시 | 908,950원 | 492,589원 | 203,349,917원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,855,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 433,390원 |
| 2. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 21,648,185원 | 1,421,610원 |
| 3. 가압류 · 주식회사페퍼저축은행 | 36,146,635원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 11,047,686원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 김현근 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 433,390원을 제외하면 롯데캐피탈 주식회사에 1,421,610원이 배당되고 이후 채권은 미배당입니다. 채권총액 203,842,506원 중 미배당은 202,420,896원입니다. 화성시 압류의 구체 금액, 당해세, 임차인의 실제 보증금과 우선변제 관계 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 영천동 늘봄초등학교 남서측 인근으로, 주위는 오피스텔·공장·아파트·점포·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 36층 건물 내 14층으로, 위생·급배수·난방·도시가스·엘리베이터·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역(동탄2지구)·주거개발진흥지구·지구단위계획구역(화성동탄(2))이며 공시지가는 4,714,000원/㎡입니다.
- 단지. 동탄2신도시4차동원로얄듀크포레는 196세대, 2020.10.21 준공입니다.
- 환금성. 단지 경매물건 평균 유찰 11.2회, 매각률 7.69%로 경매시장에서의 환금성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본. 김현근의 실제 임대차계약서와 보증금 액수를 확인해 매수인 인수 가능액을 먼저 확정해야 합니다.
- 배당요구 관계. 확정일자 2023.12.05와 실제 배당요구 여부, 우선변제 범위를 확인해야 합니다.
- 관계인 여부. 임차인 김현근과 강제경매 채권자 김현근의 관계, 보증금 지급내역과 점유 사실을 대조해야 합니다.
- 명세서 원본. 명시 인수권리가 해당사항 없는 것으로 표시돼 있으나, 대항력 임차인의 보증금이 미상인 만큼 최신 매각물건명세서 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 유찰 사유. 12회 유찰과 단지 평균 11.2회 유찰의 원인이 임차관계·환금성·물건 특성 중 어디에 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 현장 점유. 오피스텔의 실제 점유자, 내부 상태와 인도 가능성을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1.38% ≠ 실질취득가 1.38%”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 134,000,000원이 1,855,000원까지 내려온 극단적인 저가 경매처럼 보입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰 후까지 포함한 실질취득비용입니다. 김현근의 전입일 2021.09.29는 말소기준 2022.03.29보다 앞서고, 조사상 대항력이 있습니다. 보증금이 미상인 지금은 매수인 인수액도, 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
게다가 이 물건은 이미 12회 유찰됐고, 단지 경매 평균도 11.2회 유찰, 매각률은 7.69%입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 최저가가 매우 낮다는 이유만으로 응찰할 사건이 아니라, 임차보증금과 관계인 구조를 먼저 확정해야 하는 고위험 확인형 물건입니다. 보증금 확인 전에는 “싸다”는 평가도, 실질 인수 0원이라는 평가도 유보해야 합니다.
