수원지방법원 2024타경12735. 화성시 영천동 동탄아이티밸리지식산업센터 9층 909호입니다. 감정평가상 이용상태는 지식산업센터이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하2층 지상9층 건물 내 제9층 제909호입니다. 최저가는 감정가 126,000,000원의 70%인 88,200,000원까지 내려왔습니다. 그러나 제공 데이터에는 실거래 표본이 없으므로, “감정가 대비 70%”만으로 싸다고 단정할 수 없습니다.
권리의 뼈대는 비교적 분명합니다. 2019.03.05 을구 1번 주식회사신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 등기부보다 현장 쪽입니다. 현황조사상 피보탈시스템즈코리아주식회사 (이해준)은 전입신고가 말소기준 이후라 대항력이 없다고 정리되지만, 매각물건명세서상 즈코리는 주거 사용, 전입신고일 미상, 보증금 미상입니다. 이 1건은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12735 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄대로 677-10, 9층909호 (영천동,동탄아이티밸리지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 현황 지식산업센터 · 제9층 제909호 |
| 소유자 | 박건영 (2019.03.05 소유권이전, 2017.07.14 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 88,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 94,481,958원 |
| 말소기준 | 2019.03.05 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 · 채권최고액 109,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 점유는 별도
등기상 말소기준은 2019.03.05 주식회사신한은행 근저당권입니다. 그 뒤 국 압류, 경기신용보증재단 가압류, 주식회사 신한은행 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 을구 2번 전세권은 2019.03.22 설정됐으나 2024.04.09 해지로 말소된 흐름이 확인됩니다.
② 임차인·점유자 — 실제 신고 2건, 보증기관 승계 0건
보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 보증금 합산은 금지하고, 실제 임차·점유 신고 2건을 각각 봐야 합니다. 특히 즈코리는 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 여부를 유(有)로 단정할 수 없고, 가능·미상으로 표시해야 합니다.
| 임차인·점유자 | 부분 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 피보탈시스템즈코리아주식회사 (이해준) | 9층 909호 20.4000㎡ | 전입 2024.10.15 · 확정일자 미상 | 5,000,000원 / 410,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 즈코리 | 주거 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,987,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 109,200,000원 | 86,212,400원 |
| 2. 을구 2번 전세권 · 에어프로덕츠코리아주식회사 | 5,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 경기신용보증재단 | 38,320,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 152,520,000원 중 86,212,400원만 배당되는 구조로, 미배당은 66,307,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 제공 배당표상 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경기도 화성시 영천동 소재 기흥동탄IC 남동측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 자유롭고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통상황은 보통시됩니다.
- 이용상태. 현황 지식산업센터로 이용 중입니다. 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 사다리형 평지, 공업용 건부지 등으로 이용 중이며, 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구입니다.
- 특이사항. 등기사항전부증명서상 토지의 소유권·대지권이 확정되지 않았으나, 구분건물과 대지사용권의 일체성을 고려해 적정 지분의 소유권·대지권을 포함하여 감정평가했습니다.
- 경계 이슈. 909호는 타인소유의 901호-920호와 경계벽이 제거되어 일체로 이용 중입니다. 감정평가서는 구분건물의 면적 및 위치 등이 건축물현황도 등을 통해 특정 가능하다고 보았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 즈코리는 전입신고일·보증금이 미상입니다. 대항력 유무, 실제 점유 여부, 보증금 존재 여부를 원본 명세서와 현장으로 확인해야 합니다.
- 피보탈시스템즈코리아주식회사 확인. 전입 2024.10.15로 말소기준 이후라 대항력은 없다고 표시되어 있으나, 보증금 5,000,000원과 차임 410,000원이 확인됩니다.
- 경계벽 제거 리스크. 909호가 901호-920호와 일체 이용 중입니다. 낙찰 후 독립 점유·사용, 원상회복, 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 신청채권자 주식회사 신한은행의 청구액 94,481,958원보다 예상배당 86,212,400원이 작습니다. 채권 미배당 구조를 가격 판단의 보조 신호로 봐야 합니다.
- 실거래 부재. 제공 데이터에는 실거래 표본이 없습니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 시세 대비 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본에서 점유, 대항력, 대지권, 경계벽 제거 내용을 다시 확인하세요.
맺으며 — “70%”보다 “미상 1건”이 더 중요하다
이 물건의 등기 권리 흐름은 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조라 단순해 보입니다. 그러나 경매에서 위험은 등기부 밖에서 나옵니다. 즈코리라는 미상 점유자가 있고, 909호는 타인소유의 901호-920호와 경계벽이 제거되어 일체로 이용 중입니다. 실거래 표본도 제공되지 않았으므로 최저가 88,200,000원만 보고 가격 메리트를 말할 수 없습니다. 결론은 권리는 보통, 현장은 보수적 확인, 가격 판단은 보류입니다.
