확약으로 주된 인수는 0원*, 그러나 3회 유찰 뒤에도 감정가 100% — 고양 내유동 203호

의정부지방법원 2025타경63988. 고양시 덕양구 내유동의 지상 4층 다세대주택 제202동 2층 203호입니다. 이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차권과 이를 양수한 주택도시보증공사의 확약입니다. 이은혜는 2021년 9월 30일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021년 8월 13일로, 말소기준인 2022년 5월 26일 가압류보다 앞섭니다. 원칙적으로 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조지만, 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026년 6월 11일 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의하는 확약서를 제출했습니다.

현재 최저가 161,000,000원에서 집행비용 3,054,000원을 공제하면 이은혜 보증금에 157,946,000원이 배당되고, 계산상 부족분은 54,000원입니다. 그러나 확약이 정상적으로 적용되고 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 하면 이 부족분의 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 따라서 이 물건의 실질취득 기준은 최저가와 같은 161,000,000원으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선행 임차권은 확약으로 인수 해소

등기상 현재 권리분석의 말소기준은 2022년 5월 26일 오케이에프앤아이대부 주식회사의 가압류 6,568,644원입니다. 2015년 설정된 안양원예농업협동조합 근저당 444,000,000원은 2015년 11월 23일 말소됐고, 같은 날 설정된 농협은행 근저당 115,200,000원도 2021년 9월 30일 말소됐습니다. 따라서 두 근저당은 매수인이 떠안을 존속 권리로 보지 않습니다.

이은혜의 전입·점유일은 2021년 9월 30일로 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제 대상입니다. 다만 이 보증금 채권을 양수한 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의했으므로 이은혜 보증금에 관한 인수액은 실질 0원*으로 분석됩니다.

임차·점유 관계

② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 161,000,000원입니다. 이은혜 임차보증금의 배당상 부족분 54,000원은 확약으로 실질 인수 0원*이므로, 현재 회차의 실질취득 역시 161,000,000원입니다. 최저가가 내려가더라도 확약이 유효하다면 이은혜 보증금의 미배당액을 매수인이 떠안지 않으므로 실질취득은 각 회차 낙찰가와 같게 계산됩니다.

등기상 소유자 김민의 2021년 매매 거래가액은 158,000,000원이고, 감정가는 이보다 3,000,000원 높습니다. 그러나 거래 시점이 다르고 최근 실거래 비교표본이 확인되지 않아, 이 수치만으로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 특히 3회 유찰 이력에도 현재 최저가가 감정가의 100%로 제시되어 있어, 가격 조건과 매각공고 원문을 반드시 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)

현재 회차의 배당계산상 이은혜 보증금 미배당액은 54,000원입니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 정상 적용되는 경우, 이은혜 보증금에 관한 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 내유동협동화단지 남동측 근거리에 위치하며, 인근은 다세대주택·근린생활시설·전·답이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북측 약 10m, 서측과 남측 약 6m의 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역 산업zone·소로2류 접합 지역이며, 과밀억제권역과 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 위생·급배수, 전기, 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 환금성. 다세대주택과 근린생활시설, 전·답이 혼재하고 교통상황이 보통으로 평가된 지역입니다. 최근 실거래 비교 근거가 없어 매도 가능 가격과 소요기간은 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026년 6월 11일자 인수조건변경확약서에 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 명시됐는지 확인하세요.
• 확약 효력의 상대 확인. 확약은 이은혜 보증금과 주택도시보증공사의 양수채권에 한정됩니다. 박희찬의 계약·점유 관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 현재 최저가 확인. 3회 유찰 표기와 달리 현재 최저가는 감정가의 100%인 161,000,000원입니다. 매각공고와 기일별 최저가를 원문에서 다시 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 최근 실거래 비교 근거가 없으므로 감정가와 2021년 거래가액만으로 저가 여부를 판단하지 말고 인근 동일 용도·유사 면적 거래를 별도로 대조하세요.
• 점유·명도 확인. 박희찬의 실제 점유 범위, 보증금, 임대차계약 상대방과 현재 거주자를 현장에서 확인하세요.
• 말소등기 대조. 안양원예농업협동조합과 농협은행 근저당의 말소 상태를 최신 등기부에서 재확인하세요.
• 현장 상태 확인. 다세대주택은 내부 수리 상태와 누수·결로·외벽 마감 상태에 따라 실제 비용 차이가 커질 수 있으므로 현장조사가 필요합니다.

맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”

이 사건은 대항력 있는 임차권 때문에 겉으로는 인수형처럼 보이지만, 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약으로 주된 보증금 인수는 실질 0원*입니다. 현재 배당계산에서 남는 54,000원도 확약이 정상 이행된다면 매수인이 부담하지 않습니다.

다만 권리 문제가 풀렸다고 가격까지 유리해지는 것은 아닙니다. 현재 실질취득은 161,000,000원이고, 이는 감정가와 같습니다. 최근 실거래 비교 근거가 없는 데다 3회 유찰 이력에도 현재 최저가가 감정가 100%로 제시돼 있습니다. 박희찬의 점유·계약관계 확인도 남아 있습니다. 결론은 주된 인수는 해소됐지만, 가격과 현장 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 다세대주택입니다.

* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사가 제출한 2026년 6월 11일자 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 정상 적용·이행되는 것을 전제로 합니다. 배당계산상 이은혜 보증금 미배당액은 현재 회차 54,000원, 4회 유찰 시 31,803,200원, 5회 유찰 시 57,202,560원입니다.