임차인 목록은 비어 있고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 물건은 감정상 단독주택으로 이용 중인 전원주택지대 물건이고, 3회 유찰되어 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 실거래 비교 데이터가 없으므로 최저가만 보고 “싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 권리보다 환금성·현장성·임대관계 미상 확인이 핵심입니다.
수원지방법원 2024타경13332. 경기도 용인시 기흥구 동백동 75-268, 등기상 “금호향린동산전원주택”입니다. 데이터상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있으나, 감정요항표 이용상태는 단독주택으로 이용 중입니다. 감정가는 1,274,785,600원, 현재 최저매각가는 3회 유찰 후 437,252,000원입니다. 숫자만 보면 크게 내려온 물건처럼 보이지만, 이 사건은 실거래 시세 표본이 제공되지 않았습니다. 따라서 비교 기준은 “감정가 대비 할인율”일 뿐, 시세 대비 저가라고 단정할 수 없습니다.
권리의 기준점은 2002.09.26. 주식회사조흥은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 등기된 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 감정요항표 기타참고사항에는 “임대관계 미상임”이 적혀 있어, 임차인이 없다고 단정하기보다 현황조사·매각물건명세서 원본과 현장 점유를 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경13332 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 동백동 75-268 |
| 등기상 부동산 | [건물] 경기도 용인시 기흥구 동백동 75-268 금호향린동산전원주택 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 손승호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,274,785,600원 / 437,252,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 473,631,293원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2002년 조흥은행 근저당
말소기준권리는 을구 1번 근저당권 · 주식회사조흥은행 · 채권최고액 420,000,000원입니다. 그 뒤의 을구 2번 신한은행 근저당권, 갑구 5번 신한은행 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 갑구 3번 가압류와 갑구 5번 가압류에는 각각 말소 등기가 포함되어 있으나, 제공된 배당표에는 갑구 3번 가압류가 배당 항목으로 산입되어 있습니다. 본 리포트의 배당표는 제공된 배당 데이터 그대로 표시합니다.
② 가격 구조 — 감정가 34.3%지만 시세 할인이라고 단정 금지
현재 회차 최저매각가는 437,252,000원입니다. 이는 감정가 1,274,785,600원의 34.3% 수준입니다. 하지만 이 데이터에는 주변 실거래가나 감정가 대비 적정 시세를 검증할 수 있는 거래 표본이 없습니다. 따라서 차트와 KPI의 가격 판단은 모두 감정가 대비 회차별 하락과 실질취득액 기준으로만 봐야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 34.3% | 437,252,000원 | 261,126,313원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 24.01% | 306,076,400원 | 390,614,463원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 16.81% | 214,253,480원 | 481,151,862원 |
③ 예상배당표 (매각가 437,252,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 6,772,520원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사조흥은행 | 420,000,000원 | 420,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · - | 120,000,000원 | 10,479,480원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 을구 2번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 132,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 주식회사신한은행 | 19,605,793원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
채권 총액 691,605,793원 중 예상 배당은 430,479,480원, 미배당은 261,126,313원입니다. 배당 데이터 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 본건은 경기도 용인시 기흥구 동백동 소재 향린동산 북동측 부분에 위치합니다.
- 주위환경. 부근은 전원주택 및 주거나지들이 혼재하는 전원주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하나, 버스정류장의 위치 등을 고려할 때 대중교통사정은 불편합니다.
- 이용상태. 감정요항표상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 철근콘키릍슬라브지붕 2층 단독주택이며, 위생 및 급배수설비, 심야전기 보일러 개별난방, 태양광발전설비 등이 있습니다.
- 토지. 토지면적 640.0㎡, 지목 대, 자연녹지지역, 지형높이 급경사, 지형형상 사다리형, 도로접면 세로한면(가)입니다.
- 규제. 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 false로 제공되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 제공 데이터에 실거래 표본이 없습니다. 최저가 437,252,000원이 감정가 대비 낮다는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요.
- 점유 확인. 임차인 배열은 비어 있지만 감정요항표에는 임대관계 미상이라고 되어 있습니다. 현장 점유와 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
- 말소기준 확인. 2002.09.26. 을구 1번 주식회사조흥은행 근저당권이 기준입니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 환금성 확인. 전원주택지대, 자연녹지지역, 급경사 토지, 대중교통 불편 요소는 아파트형 물건보다 매수층을 좁힐 수 있습니다.
- 일괄매각 범위. 비고상 일괄매각이며, 조경수는 토지가격에 포함 평가되었습니다. 조경물 등은 평가 및 매각에서 제외된다고 되어 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘물건성과 가격 검증’이 승부처
이 사건은 배당 데이터 기준으로 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후 권리도 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 3회 유찰되어 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 좋은 물건이라고 결론 내리면 안 됩니다. 감정상 단독주택, 전원주택지대, 자연녹지지역, 급경사, 대중교통 불편, 임대관계 미상이라는 확인 포인트가 함께 있습니다. 이 물건의 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 가격·환금성·점유 확인 전에는 보수적으로 접근해야 한다는 것입니다.