수원지방법원 2024타경63450. 용인 기흥구 농서동 ‘프리미엄원희캐슬기흥서천’ 1층 엘138호, 용도는 근린시설입니다. 감정평가 요항상 이용상태는 제2종근린생활시설(현 공실)이고, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 등기상 말소기준은 2023.01.20 안양농업협동조합 근저당권이며, 이후 압류·공매공고· 임의경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음입니다.
다만 이 물건을 ‘싸다’고 단정하면 안 됩니다. 감정가 960,000,000원에서 최저가 79,060,000원까지 7회 유찰됐고, 현재 회차 가격은 감정가의 8.24% 수준입니다. 이는 권리 하자가 아니라 공실 근린시설의 임대수요·상권·환금성을 반드시 확인해야 한다는 신호로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경63450 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14, 1층엘138호 (농서동,프리미엄원희캐슬기흥서천) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(현 공실) |
| 소유자 | 에이자주식회사 (2023.01.20 거래가액 953,399,328원) |
| 감정가 / 최저가 | 960,000,000원 / 79,060,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양농업협동조합 / 704,656,304원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 목록은 없습니다. 다만 감정평가서상 “임대관계는 미상”으로 표시되어 있어, 현장 점유와 실제 사용관계는 별도 확인이 필요합니다. 말소기준은 2023.01.20 안양농업협동조합 근저당권입니다. 이후 국 압류, 용인시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
② 임차인·인수 검토 — 명세서상 인수권리 없음
제공 데이터의 임차인 배열은 0명입니다. 매각물건명세서 명시 인수권리는 해당사항없음, 법정지상권도 해당사항없음으로 기재되어 있습니다. 따라서 데이터 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
| 구분 | 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 제공 데이터상 임차인 없음 | 해당없음 | 해당없음 | 인수 0원 |
| 임대관계 | 감정평가서: 임대관계는 미상 | 미상 | 미상 | 현장 확인 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 79,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,823,080원 |
| 1. 근저당 · 안양농업협동조합 | 831,600,000원 | 77,236,920원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 79,060,000원 가정 시 근저당권자에게 77,236,920원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 754,363,080원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 “서천고등학교” 남동측 인근의 구분건물입니다.
- 주위환경. 주변은 지식산업센터, 근린생활시설, 공원 등이 소재하고 있습니다.
- 교통. 본건까지 제반 차량 출입이 가능하고, 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설이며 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 1층 엘138호이며, 사용승인일은 2019.04.02입니다.
- 토지·규제. 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역, 택지개발지구에 속하고 중로2류에 접합니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항은 false로 표시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 상가 수요 확인. 제2종근린생활시설(현 공실)이므로 임대료, 공실 기간, 주변 공실률을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공매와 경매 교차 확인. 등기상 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매 진행 상태를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 집합건물 1층 근린시설은 공용부분 관리비 부담이 문제될 수 있으므로 관리단·관리사무소 확인이 필요합니다.
- 점유 확인. 임차인 데이터는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·간판·집기·영업 흔적을 확인하세요.
- 환금성 보수적 판단. 7회 유찰 물건입니다. 감정가 대비 낙폭이 크다는 사실보다, 왜 7회 유찰됐는지를 먼저 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “8% 가격”보다 중요한 것은 “나갈 수 있느냐”
이 물건은 권리상으로는 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 하지만 7회 유찰, 현 공실, 임대관계 미상이라는 조합은 결론을 조심스럽게 만듭니다. 감정가 960,000,000원짜리가 79,060,000원까지 내려왔다는 숫자는 강렬하지만, 근린시설은 결국 임대가 되는지, 되팔 수 있는지가 핵심입니다. 권리는 합격, 가격은 낮음, 그러나 환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.