수원지방법원 2024타경79448. 경기도 화성시 남양읍 무송리 524-25 소재 공장 및 토지 일괄매각 사건입니다. 감정요항표상 이용상태는 공장, 토지는 공장용지이고 용도지역은 계획관리지역입니다. 숫자만 보면 감정가 1,361,171,800원에서 두 번 유찰되어 최저가가 666,974,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 49%이므로 표면 할인폭은 큽니다.
하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 잔존 리스크의 성격입니다. 배당표상 매수인에게 인수되는 금액은 0원입니다. 임차인 2건도 모두 전입신고가 말소기준권리 2015.06.10 이후라는 사유로 대항력 없음으로 표시되어 있습니다. 그럼에도 명세서 비고에는 “매수인에게 대항할 수 있는 임차인은 채무자 겸 소유자의 대표이사로 추정…”이라는 문구가 포함되어 있어, 최종 입찰 전에는 매각물건명세서 원문과 임대차계약 유효성 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경79448 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 남양읍 무송리 524-25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장으로 이용중 · 토지 공장용지 1,430.0㎡ |
| 소유자 | 농업회사법인해찬닭주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,361,171,800원 / 666,974,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,344,180,983원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 우리은행 근저당
말소기준권리는 2015.06.10 을구 1번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이고, 이후 등기된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 배당 여력은 부족합니다. 현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용을 제외한 657,904,260원이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고, 그 뒤 권리자들은 전액 또는 대부분 미배당으로 남습니다.
② 임차인 현황 — 실제 점유 2건, 대항력은 데이터상 없음
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 보이는 항목은 2명입니다. 두 임차인 모두 보증기관 승계나 대위변제자로 표시되어 있지 않으므로 보증금은 중복신고가 아니라 각각의 임대차 항목으로 보입니다. 다만 전입신고일이 말소기준권리 이후라, 데이터 산정상 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 보지 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 해찬닭 주식회사(윤석민) | 492.0000㎡ | 25,000,000원 | 2,500,000원 | 2020.08.05 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 윤석민 | 공장일부 162.0000㎡ | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 2020.07.17 | 없음 | 미상 | 아님 |
두 항목 모두 risk_notes에 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 표시되어 있습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 미상 또는 표시 없음입니다.
③ 예상배당표 (매각가 666,974,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 9,069,740원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 720,000,000원 | 657,904,260원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 한국레미콘주식회사 | 18,576,640원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 540,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,818,923,826원 중 채권자 배당은 657,904,260원, 미배당은 4,161,019,566원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경기도 화성시 남양읍 무송리 소재 “무송교차로” 남동측 근거리에 위치합니다.
- 주위환경. 주위는 중소규모 공장 및 제조업소 등이 소재하는 소규모 공장지대로 표시되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통사항은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 건물은 공장으로 이용 중이며, 일반철골구조 기타지붕 지상 1층 건물입니다.
- 토지. 토지면적 1,430.0㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용, 지형은 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역, 성장관리권역 등으로 표시됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 “없음”, 위반건축물 사항은 false로 표시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 명세서 비고 원문 확인. 데이터상 인수액은 0원이지만, 임차인 관련 비고 문구가 있어 원문 대조가 필수입니다.
- 임차인 실체 확인. 실제 임차인 2건의 점유부분, 임대차계약 유효성, 사업자등록·점유 계속 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 물건 확인. 제시외 건물은 포함, 수변전설비 90KW는 소재불명으로 평가 및 매각 제외, 컨테이너박스 2개동은 평가 및 매각 제외로 기재되어 있습니다.
- 당해세·압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 실제 배당순위와 낙찰 후 정산 리스크에 영향을 줄 수 있습니다.
- 공장 환금성. 공장용지는 수요층이 제한되므로, 실제 사용 가능성·인허가·차량 진입·전기설비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 낙찰가 상한. 3회 유찰 시 466,881,800원, 4회 유찰 시 326,817,260원 시나리오가 제시되어 있으므로, 현재 회차에서 무리하게 따라갈 이유가 있는지 별도 검토해야 합니다.
맺으며 — “49%”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건은 감정가 대비 최저가가 크게 내려온 공장 물건입니다. 배당표상 매수인 인수액이 0원이고, 임차인 2건도 데이터상 대항력 없음으로 산정되어 권리 구조만 보면 치명적인 인수금은 드러나지 않습니다. 하지만 공장 물건 특유의 환금성, 압류와 당해세 가능성, 제시외 물건·제외 물건, 명세서 비고의 임차인 문구가 함께 존재합니다. 결론은 권리 산정은 보통, 가격 판단은 보수적입니다. 최저가 666,974,000원은 싸 보이지만, 공장으로 실제 쓸 수 있는 매수자에게만 의미 있는 가격입니다.
