수원지방법원 2024타경83966. 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 엘135호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정 이용상태는 근린생활시설 1개호·현황 사무실입니다. 소유자 박준환은 2022.11.25. 소유권이전을 마쳤고, 등기상 거래가액은 1,100,588,952원입니다. 같은 날 안양농업협동조합이 채권최고액 852,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 본건의 말소기준입니다.
말소기준 뒤에는 국세 압류 3건, 용인시 압류 1건과 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기부와 현황조사 기준으로 낙찰자가 승계할 권리는 0원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로, 아래 예상배당은 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경83966 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14, 1층엘135호 (농서동,프리미엄원희캐슬기흥서천) |
| 용도 / 현황 | 대지 · 근린생활시설 1개호 · 현황 사무실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건 내 제1층 제엘135호 |
| 소유자 | 박준환 · 2022.11.25. 소유권이전 · 거래가액 1,100,588,952원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,110,000,000원 / 186,558,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 안양농업협동조합 / 708,491,701원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2022.11.25. 을구 1번 안양농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 852,000,000원이며 채무자는 박준환입니다. 그 뒤 2024년부터 국세·지방세 압류와 경매개시결정이 순차적으로 등기됐고, 등기상 모두 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 로얄골드썬인베스트 주식회사(김정태) | 프리미엄원희캐슬 기흥서천 1층 엘135호 59.8000㎡ | 50,000,000원 | 5,000,000원 | 2022.12.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사상 실제 임차인은 1명입니다. 전입신고일 2022.12.27.은 말소기준 근저당 2022.11.25.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증금은 50,000,000원, 차임은 5,000,000원이며 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 다만 대항력이 없으므로 현재 배당 시나리오상 매수인 승계액은 0원입니다.
③ 가격 — 5회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 1,110,000,000원, 현재 최저매각가는 186,558,000원입니다. 현재 회차는 5회 유찰 후 감정가의 16.81% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭은 매우 크지만, 동일·유사 실거래 비교자료가 없어 이 가격이 실제 시장가보다 낮은지는 별도로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 186,558,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,411,812원 |
| 1. 근저당 · 안양농업협동조합 | 852,000,000원 | 183,146,188원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 186,558,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 3,411,812원, 안양농업협동조합 183,146,188원 배당으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 668,853,812원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼성전자 기흥사업장 서측 인근. 주위는 근린생활시설, 공장(지식산업센터), 업무시설(오피스텔), 아파트단지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근 버스정류장이 있으며, 광역적 도로접근성과 대중교통사정은 보통입니다.
- 현황. 근린생활시설 1개호로서 현재 사무실로 이용 중입니다.
- 도로. 부지 북측·남측·동측으로 폭 약 15m 내외 포장도로와 접하고, 서측은 완충녹지 너머 폭 약 35m 도로와 연계됩니다.
- 토지. 지목 공장용지 · 준주거지역 · 공시지가 1,554,000원/㎡ · 평지 사다리형 · 중로각지입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구·가축사육제한구역에 포함되며 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 특이사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세를 따로 확인. 현재 최저가는 감정가의 16.81%지만 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트는 확인되지 않았습니다. 인근 동일 용도 매매·임대 사례를 직접 대조해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 현황조사상 임차인은 1명이고 대항력은 없지만, 확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 현황을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 존재하면 예상배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 사무실 사용 상태 확인. 현재 근린생활시설 1개호를 사무실로 이용 중이므로 내부 상태·점유·명도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 6·7회차 시나리오. 6회 유찰 시 매각가 130,590,599원, 7회 유찰 시 91,413,419원이며 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 배당관계와 현장 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 다섯 번의 유찰을 가격 메리트로 착각하면 안 된다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.11.25. 안양농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 1명이지만 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 감정가 1,110,000,000원이 5회 유찰돼 186,558,000원까지 내려왔지만, 동일·유사 실거래 기준이 없으므로 이를 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다. 더구나 근린생활시설·현황 사무실 물건이고 세금 압류 4건의 실제 배당순위 확인도 필요합니다. 권리는 통과, 가격은 별도 검증. 현재 단계에서는 이 두 판단을 분리하는 것이 핵심입니다.
