수원지방법원 2024타경83966. 용인시 기흥구 농서동 ‘프리미엄원희캐슬기흥서천’ 1층 엘135호, 전용 59.8㎡(약 18평)의 근린생활시설(현황 사무실)입니다. 삼성전자 기흥사업장 서측 인근의 지식산업센터 지원시설로, 소유자 박준환 씨가 2022년 11월 거래가 11.0억에 분양·매수하며 안양농업협동조합 대출(근저당 채권최고액 8.52억)을 끼고 들어왔습니다. 그 대출이 막혀 안양농협이 임의경매를 넣은, 구조 자체는 단순한 사건입니다.
눈길을 끄는 건 가격입니다. 감정가도 11.1억, 2년 전 매수가도 11.0억으로 거의 같은데 현재 최저매각가는 3.8억 — 감정가의 34.3%, 곧 3분의 1 토막입니다. 벌써 3번 유찰됐다는 뜻이고, 이 숫자 하나가 이 물건의 모든 것을 말해줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경83966 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 농서동 455·455-1·455-2 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 엘135호 (도로명: 서천로201번길 14) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 근린생활시설(현황 사무실) · 전용 59.8㎡ · 철근콘크리트 10층 중 1층 |
| 소유자 | 박준환 (2022.11.25. 매매 취득 · 거래가액 1,100,588,952원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,110,000,000원 / 380,730,000원 (감정가 34.3%, 3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양농업협동조합 / 708,491,701원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 떠안을 게 없다
분양 과정의 신탁(아시아·우리·신한자산신탁)이 줄줄이 잡혔다가 모두 귀속·말소된 뒤, 2022년 11월 박준환 씨에게 소유권이 넘어오며 같은 날 안양농협 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 임차인·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 시간순으로 세워보면 명확합니다.
임차인 로얄골드썬인베스트(주)는 2022년 12월 27일 전입했는데, 말소기준인 안양농협 근저당(2022.11.25)보다 한 달 늦습니다. 따라서 대항력이 없고, 낙찰자가 떠안을 권리는 하나도 없습니다(인수 0원). 갑구의 국세·지방세 압류 4건 (기흥·동화성·양산세무서, 용인시)과 안양농협의 임의경매개시결정도 전부 매각으로 말소됩니다. 분양 신탁의 흔적은 모두 정리됐으니 신탁 인수 위험도 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 ‘점유’는 있다
| 임차인 | 보증금 / 월세 | 전입일 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 로얄골드썬인베스트(주) (대표 김정태) |
보증금 50,000,000원 월세 5,000,000원 |
2022.12.27 | 없음 | 대항력 없음 명도 대상 |
전입이 말소기준 이후라 대항력이 없고, 게다가 배당요구도 하지 않았습니다. 결과적으로 이 임차인은 경매 배당에서 보증금 5천만원을 받지 못하고(소유자에게 별도 청구해야 함), 낙찰자는 인도명령으로 명도할 수 있습니다. 인수 부담은 없지만, 현재 ‘사무실’로 점유·영업 중인 상태라 명도 협의·강제집행 가능성은 비용·시간으로 계산해 둬야 합니다. 한편 이 임차인이 내던 월세 500만원은 이 호실이 어느 정도 임대수요를 가졌다는 방증이기도 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 380,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,130,220원 | 송달·공고·감정·매각수수료 |
| 1. 근저당 · 안양농업협동조합 | 852,000,000원 | 374,599,780원 | 채권최고액 기준 · 미배당 477,400,220원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
현재 최저가 3.8억으로 낙찰돼도 안양농협 근저당조차 4.77억이 미배당으로 남습니다 (청구액 7.08억). 후순위 임차인·압류엔 한 푼도 돌아가지 않는, 채권자도 손실을 보는 구조입니다. 매수인 입장에선 배당과 무관하게 인수액이 0원이라는 점만 확인하면 됩니다.
④ 회차 시나리오
| 구분 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 입찰보증금(10%) |
|---|---|---|---|
| 현재 (3회 유찰) | 34.3% | 380,730,000원 | 38,073,000원 |
| 4회 유찰 시 | 24.0% | 266,510,999원 | 26,651,100원 |
| 5회 유찰 시 | 16.8% | 186,557,699원 | 18,655,770원 |
이미 감정가의 34%까지 내려온 만큼, 추가 1~2회 유찰 시 2.67억·1.87억 구간까지 열려 있습니다. 다만 ‘더 빠질 것’을 기대하다 임대수요가 받쳐주는 가격대에서 경쟁 입찰을 놓칠 수도 있으니, 적정 매수가는 ‘이 상가가 실제로 임대로 얼마를 벌어주느냐’에서 역산하는 게 정석입니다.
⑤ 입지·물건 품질 (감정요항표·토지이용계획)
가격이 빠진 이유와 그래도 남는 매력을 동시에 가르는 건 결국 입지와 물건의 ‘체질’입니다. 감정평가서가 본 물건은 이렇습니다.
| 위치·환경 | 삼성전자 기흥사업장 서측 인근 · 지식산업센터·오피스텔·아파트단지 혼재(환경 보통) |
|---|---|
| 교통 | 차량 진출입 용이·인근 버스정류장 — 광역 접근성·대중교통 보통 |
| 이용상태 | 근린생활시설 1개호(현황 사무실)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트 10층 중 1층 엘135호 · 외벽 강화유리·복합판넬 · 위생·스프링클러·소화전·승강기·주차장 설비 |
| 용도지역 | 도시지역 · 준주거지역 · 지구단위계획구역 (공시지가 1,554,000원/㎡, 지목 ‘공장용지’, 토지이용 ‘공업용’) |
| 토지·도로 | 3필 일단 평탄한 사다리형(전체 대지 5,785.4㎡) · 중로각지 접면(폭 15~20m 도로 접합) |
| 규제 | 성장관리권역·택지개발지구·가축사육제한구역·토지거래계약허가구역 / 완충녹지 접함 · 위반건축물·공부 차이 없음 |
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대수익으로 역산. 상가는 시세 비교가 어렵습니다. 인근 동일 지식산업센터 지원시설 1층의 실제 임대료·공실률을 조사해 ‘월세 → 수익률 → 적정 매수가’ 순으로 입찰가 상한을 잡으세요.
- 공실 리스크. 현재 임차인은 대항력이 없어 명도 대상입니다. 명도 후 재임대까지의 공실 기간과 관리비 부담을 비용에 미리 반영하세요.
- 당해세·체납 확인. 국세 3건·지방세 1건 압류가 있습니다. 당해세는 0순위로 배당을 차감하므로 체납 규모를 확인하세요(매수인 인수엔 무관하나 사건 안정성 판단 자료).
- 미납 관리비. 집합건물 공용부분 장기 미납 관리비는 매수인 부담이 될 수 있으니 관리사무소에 체납액을 확인하세요.
- 명도 계획. 점유 중인 임차인(현황 사무실)의 영업 상태·동산 반출 등 인도명령·강제집행 절차를 미리 그려두세요.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 반드시 직접 확인하세요.
맺으며 — “깨끗하다 ≠ 싸다, 빠진 데는 이유가 있다”
권리분석만 보면 이 물건은 합격입니다. 대항력 임차인이 없어 인수가 0원이고, 분양 신탁의 흔적도 말끔히 정리됐습니다. 하지만 그 깔끔함에 ‘감정가 34% 토막’이라는 숫자가 겹쳐 보일 때 착시가 생깁니다. 떨어진 건 아파트가 아니라 1층 근린생활시설 상가이고, 11.1억이 3.8억까지 빠진 데는 상가 특유의 환금성·공실 위험이라는 이유가 있습니다. 그래도 삼성 기흥 배후의 중로각지 1층이라는 입지는 분명한 강점이라, 이 물건의 승부처는 결국 ‘이 상가가 임대로 얼마를 벌어주느냐, 그래서 3.8억(혹은 더 낮은 회차)이 그 수익에 맞는 값이냐’ 하나입니다. 그 답을 스스로 계산한 사람에게만 기회인 물건입니다.