수원지방법원 2024타경90155. 수원시 권선구 금곡동 커낼파크 7층 704호입니다. 사건 데이터상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용중입니다. 따라서 이 물건은 아파트처럼 단순 주거용으로 보지 말고, 근린시설·오피스텔 성격의 집합건물로 권리와 환금성을 같이 봐야 합니다.
말소기준은 데이터상 2024.09.23 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2023.03.21 을구 1번 주택임차권입니다. 이승근 임차권은 보증금 186,950,000원, 전유전부, 전입 2021.04.29, 확정일자 2021.03.09로, 원칙대로면 매각대금에서 다 받지 못한 부족분이 매수인 인수로 이어질 수 있습니다. 하지만 notes에 주택도시보증공사의 확약서가 있습니다. “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소”한다는 취지입니다. 그래서 이승근 임차권의 실질 인수는 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경90155 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡로196번길 15, 7층704호 (금곡동, 커낼파크) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 감정 이용상태: 오피스텔로 이용중 · 10층 건물 내 7층 704호 |
| 소유자 | 박춘자 (2021.04.29 소유권이전, 거래가액 186,950,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 130,900,000원 (7회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 209,506,925원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차권과 확약서
등기 흐름에서 가장 중요한 권리는 을구 1번 이승근 주택임차권입니다. 임차보증금은 186,950,000원, 범위는 전유전부, 임대차계약일자는 2021.03.08, 전입·점유개시는 2021.04.29, 확정일자는 2021.03.09입니다. 이 권리는 말소기준인 2024.09.23 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로는 매수인 인수형입니다.
② 임차인·점유자 표 — 실제 3명, 승계 중복 없음
tenants 데이터상 보증기관 승계 또는 대위 중복 신고로 표시된 사람은 없습니다. 따라서 임차인·점유자 표는 실제 3명으로 봅니다. 다만 이승근은 확약서가 적용되는 주된 임차권이고, 김량희·YAMAMOTO RYO는 보증금·확정일자 미상 점유자입니다.
| 임차인·점유자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이승근 전유전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.04.29 확정 2021.03.09 | 186,950,000원 | 2023.03.21 | 우선변제 실질 0원* 확약서로 대항력 포기·임차권등기 말소 |
| 김량희 | 전입 2024.06.18 확정 미상 | 미상 | 2024.10.07 | 가능·미상 보증금·확정일자 미상 — 확약 밖 위험 |
| YAMAMOTO RYO | 전입 2024.06.28 확정 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 보증금·확정일자 미상 — 확약 밖 위험 |
보증금·확정일자 미상 점유자는 대항력 “있음”으로 단정하지 않고, 대항력 가능·미상으로 표시했습니다. 이승근의 룰상 부족분은 58,682,600원이지만 확약서에 따라 실질 인수 0원*으로 반영했습니다.
③ 실질취득 — 최저가만 보면 안 된다
이 사건은 감정가 187,000,000원에서 7회 유찰되어 현재 최저가가 130,900,000원입니다. 숫자만 보면 낮아 보이지만, 권리분석에서는 “최저가”가 아니라 실질취득가를 봐야 합니다. 이승근 임차권은 보증금 186,950,000원짜리 대항력 인수형 권리였으므로, 확약서가 없었다면 현재 회차의 룰상 인수 부족분은 58,682,600원입니다. 이 경우 낙찰가 130,900,000원에 부족분을 더하면 총액은 189,582,600원으로, 보증금 186,950,000원 부근에 고정되는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 확약서가 있으므로 이승근 부족분은 실질 0원*입니다. 따라서 알려진 주된 임차권만 놓고 보면 실질취득은 130,900,000원입니다. 다만 이 결론은 이승근에게만 적용됩니다. 확약 밖 김량희·YAMAMOTO RYO의 보증금 미상 위험은 가격 산정에서 별도로 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,632,600원 |
| 1. 임차인 이승근 보증금 (우선변제) | 186,950,000원 | 128,267,400원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 209,506,925원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
데이터상 이승근 보증금 부족분은 58,682,600원으로 산정되어 있으나, 2026.03.06 확약서에 따라 이 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며, 김량희·YAMAMOTO RYO의 보증금 미상 위험은 이 배당표에 금액으로 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동 행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트와 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주변환경은 보통으로 표시되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가서상 오피스텔로 이용중입니다. case.usage_label은 근린시설이므로, 주거용 아파트가 아니라 근린시설·오피스텔 성격의 집합건물로 봐야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 7층 704호입니다. 기본적인 위생, 급배수, 개별 난방, 소화전, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 표시되어 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 사항은 false입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 2026.03.06 확약서가 실제로 매각물건명세서와 문건접수에 반영되어 있는지 원본으로 대조해야 합니다.
- 이승근 인수 0원*의 범위. 확약은 이승근 임차권에만 적용됩니다. 다른 점유자에게 자동 확장되지 않습니다.
- 김량희·YAMAMOTO RYO 확인. 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부, 배당요구 및 임대차관계를 확인해야 합니다. 현재 데이터만으로는 대항력 가능·미상입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 5-1 민간임대주택등기가 있으므로, 임대의무기간과 관련 제한의 현재 효력을 원본으로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. case는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 대출, 전입, 임대, 환금성 판단을 아파트 기준으로 단순화하면 안 됩니다.
- 관리비·당해세. 배당표에는 당해세·최우선변제와 관리비 체납이 반영되지 않았습니다. 입찰 전 관리주체 및 원본 서류 확인이 필요합니다.
맺으며 — “확약은 강하지만, 전부는 아니다”
이 사건의 가장 큰 장점은 명확합니다. 보증금 186,950,000원의 이승근 임차권은 원칙적으로 매수인 인수형이지만, 주택도시보증공사의 확약서 때문에 실질 인수 0원*으로 정리됩니다. 그래서 알려진 주된 인수만 보면 실질취득은 현재 최저가 130,900,000원입니다.
그러나 결론을 과하게 좋게 줄 수는 없습니다. 확약 밖에 김량희와 YAMAMOTO RYO라는 보증금·확정일자 미상 점유자가 있고, 물건 용도도 근린시설·오피스텔 성격입니다. 7회 유찰이라는 숫자만 보고 “싸다”고 말하기보다, 확약서 원본 확인 + 미상 점유자 확인 + 용도 확인이 끝나야 가격을 정할 수 있습니다. 주된 인수는 해소, 잔여 리스크는 미상. 이 물건의 결론입니다.
