서울중앙지방법원 2025타경102538. 신림동 더위일관악파크뷰 6층 607호 오피스텔입니다. 감정가는 239,000,000원이고 현재 최저매각가는 152,960,000원으로, 7회 유찰된 현재 회차는 감정가의 64%입니다. 등기 흐름의 핵심은 2023.02.07 강서세무서장의 압류가 말소기준이라는 점과, 그보다 앞서 시작된 조준범의 임차관계가 대항력을 갖는다는 점입니다.
통상이라면 이 구조는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 실제 현재 회차 배당계산에서도 조준범에게 150,018,560원이 배당되고 89,981,440원이 남습니다. 그러나 이 사건은 2026.05.12 주택도시보증공사의 확약서가 결정적인 예외를 만듭니다. 확약 내용대로라면 우선변제권만 행사하고 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하므로, 이 보증금에 관한 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102538 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 6층 607호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 복층구조(다락) · 철근콘크리트구조 14층건 내 6층 607호 |
| 사용승인일 | 2021.12.13 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.02.10 매매, 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 152,960,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있지만 확약이 핵심
말소기준은 2023.02.07 갑구 4번 압류입니다. 이후의 조준범 주택임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 조준범은 말소기준보다 앞선 주민등록·확정일자를 가지고 있어 등기 자체의 순위와 별개로 대항력 있는 임차인입니다. 임차권등기에는 최초 주민등록일자가 2022.02.11로 기재됐고, 2023.12.07 경정등기에서 2022.02.21로 정정됐습니다. 어느 날짜를 기준으로 보더라도 2023.02.07 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 중복
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조준범 | 전유부분 전부 | 240,000,000원 | 有 | 有 | 해당 없음 |
| 주택도시보증공사 | 조준범 보증금 대위·승계 | 중복 합산 안 함 | 확약으로 포기 | 주장 | 보증기관 |
실제 임차인은 조준범 1명입니다. 을구 3-2는 별도 임차인이 아니라 기존 을구 3번 임차권의 주민등록일자를 정정한 경정등기이고, 주택도시보증공사 역시 조준범 보증금에 대한 대위·승계 신고이므로 보증금을 별도로 합산하면 안 됩니다.
* 89,981,440원은 배당계산상 남는 룰상 미배당액입니다. 2026.05.12 확약의 대항력·잔존보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의를 반영하면 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
③ 가격 — 7회 유찰됐지만 실거래 비교자료는 없다
현재 최저매각가는 152,960,000원으로 감정가 239,000,000원의 64%입니다. 수치만 보면 감정가에서 크게 내려왔지만, 이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 평균이나 최신 거래가가 없어 “시세보다 싸다”라고 판단할 근거는 없습니다. 특히 오피스텔은 주거용 아파트보다 개별 물건의 수익성·관리비·임대수요·복층 구조에 따라 가격 차이가 커질 수 있으므로, 단순 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,941,440원 |
| 1. 임차인 조준범 보증금 | 240,000,000원 | 150,018,560원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 조준범 보증금의 미배당은 89,981,440원입니다. 주택도시보증공사 청구 240,000,000원에는 예상배당이 없습니다. 다만 매수인 인수 여부는 배당표 숫자만이 아니라 2026.05.12 확약을 함께 적용해 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 복층구조(다락)의 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 신림고등학교 북서측 인근으로, 주변은 오피스텔·공동주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물이며 사용승인일은 2021.12.13입니다. 승강기·도시가스 난방·위생·급배수·화재설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지 서측으로 노폭 약 25미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 294.6㎡, 공시지가는 10,840,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.12 확약의 제출 주체·문구·적용 범위와 임차권등기 말소 동의 내용을 반드시 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 을구 3-2는 주민등록일자를 2022.02.21로 고친 경정등기입니다. 별도 임차인으로 중복 계산하지 마세요.
- 보증기관 중복 배제. 주택도시보증공사는 조준범 보증금의 대위·승계자이므로 별도의 240,000,000원 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 저가라고 판단하지 말고 실제 오피스텔 거래가와 임대수익을 확인해야 합니다.
- 복층 구조 확인. 감정평가상 복층구조(다락)로 이용 중이므로 현황·면적 활용·관리 상태를 현장에서 확인하세요.
- 임대사업 관련 등기 확인. 2022.03.11 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 원본 서류로 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 최종 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “원래는 인수형, 확약이 판을 바꿨다”
이 사건을 숫자만 보면 위험합니다. 보증금 240,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 152,960,000원에서는 배당 후 89,981,440원이 남습니다. 원칙대로라면 매수인이 떠안을 수 있는 전형적인 인수형입니다. 하지만 2026.05.12 주택도시보증공사의 확약서가 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 해당 보증금의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
다만 권리 문제가 풀렸다고 가격 문제가 풀린 것은 아닙니다. 이미 7회 유찰됐고, 오피스텔 실거래 비교자료가 없어 152,960,000원이 시세 대비 얼마나 싼지는 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 “권리는 확약 확인을 전제로 정리 가능, 가격은 별도 검증 필요”입니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가 자체보다 확약서의 실제 효력 확인과 현재 시장가격 검증에 있습니다.
