서울중앙지방법원 2025타경102538. 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 6층 607호, 감정평가상 오피스텔(복층구조 다락)로 이용 중인 물건입니다. 숫자만 보면 감정가와 최저가가 모두 239,000,000원이라 단순해 보입니다. 하지만 권리 흐름은 단순하지 않습니다. 말소기준은 2023.02.07. 강서세무서장의 압류로 잡혀 있고, 그보다 앞선 2021.12.23. 성북신용협동조합 근저당권이 채권최고액 1,650,000,000원으로 기재되어 있습니다.
임차권도 가격 판단을 바꿉니다. 조준범의 임차보증금은 240,000,000원이고, 최저가 239,000,000원보다 큽니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 원칙적으로 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득 총액은 보증금 부근에 고정됩니다. 이 사건은 주택도시보증공사의 2026.05.12. 확약서가 있어 조준범 보증금의 잔존 인수는 실질 0원*으로 처리되지만, 확약 밖의 미상 기재와 선순위 근저당 확인이 끝나기 전에는 “싸다”고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102538 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 6층 607호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 복층구조(다락) · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 6층 607호 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.03.11. 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 239,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 등기 특이사항 | 민간임대주택등기 · 주택임차권등기 · 선순위 근저당권 기재 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 근저당이 핵심
이 사건의 말소기준은 2023.02.07. 갑구 4번 압류입니다. 그 이후의 강제경매개시결정과 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 말소기준보다 앞선 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액이 1,650,000,000원이고, 공동담보목록까지 기재되어 있어, 이 권리가 실제로 어느 범위까지 남는지 확인하지 않으면 낙찰가 계산이 성립하지 않습니다.
② 임차인·보증기관 — 실제 임차인과 승계 신고를 섞으면 안 된다
보증기관 신고는 실제 임차인의 보증금과 합산하면 안 됩니다. 이 사건에서 실제 임차인으로 확정 가능한 사람은 조준범 1명이고, 별도로 성명·보증금이 확인되지 않는 주민등록 경정 기재가 1건 있습니다. 주택도시보증공사는 조준범 보증금의 대위·승계 지위로 보아야 하며, 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
| 구분 | 전입/확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 조준범 · 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.02.11 · 확정 2022.02.11 | 240,000,000원 | 2023.09.25 | 대항력 포기* 우선변제 확약대상 |
| 성명 미상 기재 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.02.21 · 확정일자 미상 | 미상 | 2023.12.07 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 확약 밖 확인 |
| 주택도시보증공사 · 보증기관 승계 신고 | 해당 없음 | 합산 제외 | 해당 없음 | 보증기관 승계중복 제외 |
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
조준범 보증금 240,000,000원은 최저가 239,000,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 매각가 239,000,000원 기준 배당 후 부족분 5,146,000원이 생겨, 매수인 실질취득은 244,146,000원으로 계산됩니다. 다음 회차로 내려가도 매수인 인수액이 늘어 총액은 243,476,800원, 242,941,440원처럼 보증금 부근에 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 룰상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 100%) | 239,000,000원 | 5,146,000원 | 244,146,000원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 80%) | 191,200,000원 | 52,276,800원 | 243,476,800원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 64%) | 152,960,000원 | 89,981,440원 | 242,941,440원 |
이 표가 중요한 이유는 간단합니다. 대항력 인수형은 낙찰가가 내려가도 총 부담이 자동으로 싸지지 않습니다. 이 사건은 확약으로 조준범 보증금의 잔존 인수는 실질 0원*이지만, 선순위 근저당과 미상 기재가 남아 있으므로 최저가만 보고 가격 메리트를 말할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,146,000원 |
| 1. 임차인 조준범 보증금(우선변제) | 240,000,000원 | 234,854,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 성북신용협동조합 | 1,650,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 239,000,000원 가정 시 집행비용과 임차인 배당으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 조준범 보증금의 룰상 부족분은 5,146,000원이지만, 확약서가 제출되어 그 임차권에 대한 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신림고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선 및 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 2021.12.13. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 위생설비·급배수설비·승강기설비·도시가스 난방설비·화재설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등으로 표시되며, 토지 이용상황은 업무용, 지형은 평지·가로장방, 서측으로 노폭 약 25미터 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 오피스텔 복층구조(다락)로 이용 중이며, 공부와의 차이는 “--”로 표시되어 있습니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 원본 확인. 을구 1번 성북신용협동조합 근저당권 1,650,000,000원의 공동담보·일부포기·해당 호수 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 2026.05.12. 확약서의 제출 주체, 적용 대상, 임차권등기 말소 동의 범위가 조준범 보증금에 정확히 연결되는지 확인해야 합니다.
- 성명 미상 기재 확인. 전입 2022.02.21. 기재는 보증금·확정일자 확인 전까지 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 배제. 주택도시보증공사 신고는 실제 임차인의 별도 보증금이 아니라 조준범 보증금의 대위·승계로 보고 합산하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.11. 민간임대주택등기 내용이 매각 후 이용·처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 오피스텔은 관리비 체납, 전입·점유 현황, 열쇠 인도 가능성에 따라 실제 비용이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 확약서 하나로 ‘안전물건’이 되지는 않는다
이 사건은 전세보증금 240,000,000원이 최저가 239,000,000원보다 큰 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 주택도시보증공사의 확약서가 있어 조준범 보증금의 잔존 인수는 실질 0원*으로 정리되는 점은 분명한 장점입니다. 그러나 이 장점만 보고 입찰하면 안 됩니다. 말소기준보다 앞선 채권최고액 1,650,000,000원 근저당권, 성명·보증금 미상 기재, 민간임대주택등기가 동시에 남아 있습니다. 결론은 명확합니다. 확약서는 플러스, 선순위·미상 기재는 치명적 확인사항. 원본 대조 전에는 보수적으로 제외해야 할 물건입니다.