수원지방법원 2024타경91592. 경기도 화성시 영천동 동탄역 센테라아이티타워2 9층 905호입니다. 사건 데이터상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 지식산업센터입니다. 감정가는 197,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 67,571,000원, 감정가 대비 34.3% 구간입니다. 숫자만 보면 강하게 할인된 물건처럼 보이지만, 이 물건은 주거용 아파트가 아닙니다. 지식산업센터의 임대수요, 실사용 가능성, 공실 기간, 관리비와 환금성이 가격보다 더 큰 변수입니다.
권리 흐름 자체는 단순합니다. 2021.02.02 송혜정 명의로 소유권이전이 되었고, 같은 날 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권 157,200,000원이 설정되었습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 2024.11.15 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 별도 임차인 데이터가 없고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경91592 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄대로 636-1, 9층905호 (영천동, 동탄역 센테라아이티타워2) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 감정평가 이용상태: 지식산업센터 |
| 건물 구조 | 라멘조 평지붕 13층건(2020/10/28 사용승인) 내 9층 905호 |
| 소유자 | 송혜정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 67,571,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원화성오산축산업협동조합 / 142,208,258원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수액은 0원
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 요항에는 “임대관계: 미상”이라고 기재되어 있으므로, 실제 점유자·임대차·사용관계는 입찰 전 현장과 원본 서류로 확인해야 합니다. 데이터상 대항력 있는 임차인이나 보증금 인수 구조는 확인되지 않고, 배당표의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 최저가보다 ‘용도와 환금성’이 먼저다
현재 최저가는 67,571,000원으로 감정가 197,000,000원의 34.3%입니다. 실질취득액도 인수 0원 기준 67,571,000원입니다. 그러나 제공 데이터에는 같은 건물 또는 같은 용도 실거래가가 없습니다. 따라서 이 리포트에서는 최저가만으로 시세 대비 저평가라고 단정하지 않습니다. 특히 지식산업센터는 주거용 아파트보다 수요층이 좁고, 임대·실사용·전매 가능성에 따라 체감가치가 크게 달라집니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 67,571,000원 | 65,954,722원 | 91,245,278원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 47,299,700원 | 46,048,305원 | 111,151,695원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 33,109,789원 | 32,113,813원 | 125,086,187원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 제시됩니다. 하지만 채권자 미배당은 현재 회차에서도 91,245,278원이고, 4회·5회 유찰 시에는 각각 111,151,695원, 125,086,187원으로 커집니다. 이는 낙찰자에게 곧바로 인수되는 금액은 아니지만, 시장이 이 물건의 감정가를 그대로 받아들이지 않았다는 신호로 읽어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,571,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,616,278원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수원화성오산축산업협동조합 | 157,200,000원 | 65,954,722원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 67,571,000원 기준 배당표입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영될 수 있고, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 화성시 영천동 소재 다원중학교 서측 근거리에 위치합니다. 부근은 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트단지, 상업나지 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 제반 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용편의는 보통 정도입니다.
- 건물. 라멘조 평지붕 13층건(2020/10/28 사용승인) 내 9층 905호입니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승객용·화물용 승강기설비, 소방설비, 난방설비, 주차장 등이 기재되어 있습니다.
- 토지. 인접 도로 등과 등고 평탄한 장방형 토지이며 지식산업센터 건부지로 이용 중입니다. 서측 폭 약 45m, 남측 폭 약 12m 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 기재되어 있습니다. 위반건축물 사항과 공부와의 차이는 해당 없음으로 제시됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권미등기 원본 확인. 비고에는 토지 지분 포함 분양 및 분양대금 완납이라고 되어 있으나, 대지권 등기 정리 여부와 관련 서류는 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
- 임대관계·점유 확인. tenants 데이터는 비어 있지만 감정요항에는 임대관계 미상으로 되어 있습니다. 실제 점유자, 사용관계, 명도 난도는 현장 확인이 필요합니다.
- 지식산업센터 환금성. 실사용 가능한 업종, 임대수요, 공실 기간, 관리비 부담, 전매 가능성을 확인해야 합니다. 주거용 아파트처럼 단순 비교하면 안 됩니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 기준 미배당 91,245,278원이 발생하지만, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·최우선변제 등 미반영 항목은 원본으로 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 3회 유찰로 가격은 낮아졌지만, 실거래 시세 데이터가 없으므로 “감정가 대비 낮다”만으로 응찰가를 정하면 위험합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로
이 사건의 권리 구조는 복잡하지 않습니다. 말소기준은 2021.02.02 근저당권이고, 임차인 신고 내역은 없으며, 매수인 인수액도 0원으로 제시됩니다. 하지만 물건의 본질은 근린시설·지식산업센터입니다. 감정가 197,000,000원에서 최저가 67,571,000원까지 내려왔다는 점은 눈에 띄지만, 실거래 비교가 없는 상태에서는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 이 물건은 “권리가 위험한 물건”이라기보다, 대지권미등기 비고·임대관계 미상·지식산업센터 환금성을 확인해야 하는 물건입니다. 권리는 통과, 가격은 검증입니다.
