수원지방법원 2024타경96191. 수원 장안구 정자동 유일빌라 에이동 지하층 101호로, 현관문에는 B01로 표시된 전용 39.32㎡ 다세대주택입니다. 소유자 이석현은 2019.04.19. 거래가 27,000,000원에 취득했고, 2023.05.19. 정찬근 명의의 채권최고액 60,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤의 유수정 임차권등기·강제경매개시결정과 키움예스저축은행 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 순서 밖에 있습니다. 박의순은 2020.10.06. 전입한 것으로 조사돼 말소기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력이 확정됐다고 단정할 수는 없지만, 대항력 가능성과 미배당 보증금 인수 위험을 배제할 수도 없습니다. 유수정의 임차보증금 70,000,000원은 주민등록일자가 2024.03.25.로 말소기준보다 늦어 제공된 자료상 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경96191 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 수성로275번길 31, 에이동 지하층101호 (정자동, 유일빌라) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 전용 39.32㎡ · 방2·거실·주방·욕실·다용도실·현관 |
| 건물 / 위치 | 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 중 지하층 101호 · 현관 표시 B01 |
| 단지 정보 | 유일빌라 · 14세대 · 1989.02.02. 준공 |
| 소유자 | 이석현 (2019.04.19. 거래가 27,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 30,380,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유수정 / 75,877,003원 |
| 매각기일 | 2026.06.26. |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 선순위 전입은 미확정
등기부상 2004.07.13. 국민건강보험공단수원동부지사 압류는 2006.09.29. 해제로 말소됐습니다. 현재 기준 권리는 2023.05.19. 정찬근 근저당이며, 이후의 임차권등기·경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 정찬근 근저당은 송죽동 우리빌라 지하층 102호와 공동담보로 기재돼 있어 실제 배당액은 공동담보 관계에 따라 달라질 수 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박의순 | 전입 2020.10.06. · 점유 범위 미상 | 미상 | 2025.03.06. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 금액 미상 |
| 유수정 | 계약 2021.12.11. · 점유 2021.12.29. · 주민등록 2024.03.25. | 70,000,000원 | 2024.06.17. | 없음 | 확정일자 없음 | 해당 없음 | 0원 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 보증금을 합산할 사안은 아니며, 조사상 실제 임차인은 2명입니다. 유수정은 임차권자이면서 신청채권자와 동일인으로 나타나므로 임대차의 실체와 관계인 여부를 확인할 필요가 있습니다. 다만 유수정의 주민등록은 말소기준권리 이후라 제공된 자료상 보증금 70,000,000원은 매수인 인수 대상이 아닙니다.
② 시세 비교 — 최저가 33.0%는 실질 할인율이 아니다
유일빌라 전용 39.32㎡의 최근 실거래 4건은 80,000,000원부터 100,000,000원까지이며 평균은 92,000,000원입니다. 다만 거래 표본은 1층과 2층이고, 대상은 지하층 101호이므로 실거래 평균을 대상 호수의 확정 시세로 볼 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 39.32㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2024.03 | 39.32㎡ | 2 | 98,000,000원 |
| 2021.12 | 39.32㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2021.07 | 39.32㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 평균 | 39.32㎡ | 4건 | 92,000,000원 |
최저가 30,380,000원은 실거래 평균의 33.0%로 표시되지만, 이는 오직 법원이 정한 최저매각가격과 상층 실거래 평균의 비교입니다. 실제 매수비용은 낙찰가 + 박의순의 미배당 인수금이므로, 박의순 보증금이 확인되기 전까지 “시세 대비 33.0%에 취득한다”는 결론은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 946,840원 | - |
| 1. 근저당 · 정찬근 | 60,000,000원 | 29,433,160원 | 30,566,840원 |
| 2. 경매신청채권 · 유수정 | 75,877,003원 | 0원 | 75,877,003원 |
| 3. 가압류 · 키움예스저축은행 | 20,607,788원 | 0원 | 20,607,788원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권자 총 청구액 156,484,791원 중 배당액은 29,433,160원, 미배당액은 127,051,631원으로 계산된 모형입니다. 이 배당표의 매수인 인수 0원은 박의순의 보증금·우선순위가 확인되지 않은 상태를 반영한 확정 결론이 아닙니다. 공동담보, 당해세와 임차인 배당순위에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 수성고등학교 남서측 인근으로, 주변은 다세대주택·일부 아파트·학교 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 대상까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 방2·거실·주방·욕실·다용도실·현관 등을 갖춘 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물의 지하층으로, 외벽은 벽돌조적, 내부는 인테리어 마감, 창호는 목재 및 샷시창호입니다.
- 도로·토지. 평탄한 세로장방형 토지로 북동측 소로한면 도로와 접하며, 토지면적은 304.6㎡, 공시지가는 1,708,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류와 접합니다.
- 물건 표시. 공부상 지하층 101호이고 현관문에는 B01로 부착돼 있습니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 14세대·1989.02.02. 준공·지하층이라는 특성상 1층과 2층 실거래를 그대로 적용하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박의순 임대차 원본. 임대차계약서, 보증금, 점유개시일, 현재 점유 여부, 주민등록 유지 여부와 확정일자를 확인해야 합니다.
- 배당 후 인수액. 박의순의 실제 보증금과 배당 가능액을 대조해 미배당 승계액을 먼저 계산해야 합니다.
- 유수정 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 동일하므로 임대차의 실체, 청구금액 75,877,003원과 보증금 70,000,000원의 관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 정찬근 근저당은 송죽동 우리빌라 지하층 102호와 공동담보이므로 공동담보물의 진행·배당 내역을 함께 확인해야 합니다.
- 호수 동일성. 등기상 지하층 101호와 현관 표시 B01이 같은 전유부분인지 현장과 건축물대장·도면을 대조해야 합니다.
- 지하층 상태. 채광·환기·습기·누수·도시가스·난방설비와 내부 수리비를 현장에서 확인해야 합니다.
- 사건 진행상태. 2026.03.17. 채권자와 채무자겸소유자에게 기각결정정본이 발송된 기록이 있으므로 2026.06.26. 매각기일의 실제 진행 여부와 기각결정 내용을 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기·배당요구서와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 낮아도 총취득가는 모른다”
등기부만 보면 말소기준 이후의 권리는 소멸하므로 단순해 보입니다. 하지만 2020.10.06. 전입한 박의순의 보증금과 점유관계가 확인되지 않아 가장 중요한 매수인 인수액이 비어 있습니다. 유수정의 보증금 70,000,000원은 후순위 주민등록으로 제공된 자료상 인수 대상이 아니지만, 박의순의 미배당 보증금은 별개의 위험입니다.
최저가 30,380,000원은 실거래 평균 92,000,000원의 33.0%이지만, 대상은 1989.02.02. 준공 14세대 빌라의 지하층이고 비교 거래는 1층과 2층입니다. 여기에 실질취득액까지 산정할 수 없으므로 현재 단계의 결론은 가격 메리트 판단 보류입니다. 박의순 보증금과 대항요건, 사건 진행상태를 원문으로 확정하기 전에는 낮은 최저가를 안전마진으로 볼 수 없습니다.
