수원지방법원 2024타경96634. 연무동 연무베르디움 3층 302호, 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 숫자는 최저매각가 38,656,000원이 아니라 임차보증금 225,000,000원입니다. 임차인 성민희는 2021.01.11. 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리는 그보다 뒤인 2023.01.10. 압류입니다. 따라서 대항력이 있으며, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 회차 매각대금 38,656,000원에서 집행비용 1,095,808원을 먼저 빼면 임차인에게 돌아가는 예상배당은 37,560,192원입니다. 보증금에서 이를 뺀 187,439,808원이 미배당으로 남아 매수인에게 넘어갑니다. 결국 낙찰가와 인수액을 합친 경제적 부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 6회·7회까지 더 유찰돼도 낙찰가가 줄어드는 만큼 인수액이 늘어나는 구조이므로, “유찰될수록 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 이 사건에는 그대로 적용되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경96634 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 월드컵로 425-11, 3층302호 (연무동,연무베르디움) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 대상면적 41.65㎡ |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 5층 건물 내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 천경아 (2021.02.02. 매매 · 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 38,656,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 성민희 / 226,627,397원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부에는 2020.11.05. 광남새마을금고 근저당권 2건이 있었지만 2021.01.11. 말소됐습니다. 현재 경매에서 선언된 말소기준은 2023.01.10. 서울특별시양천구의 압류입니다. 성민희의 전입·점유일은 2021.01.11.로 그보다 빠르므로 대항력 있는 임차인에 해당합니다. 2023.02.27. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 부담합니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 성민희 건물의 전부 · 주거 | 2021.01.11 | 225,000,000원 | 2020.11.02 | 대항력 있음 우선변제 있음 잔액 승계 187,439,808원 |
실제 임차인은 1명입니다. 배당요구는 2023.02.27. 접수됐고, 현 회차 예상배당 후 보증금 미회수액 187,439,808원이 매수인 인수 대상으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 실질취득이 최근 시세보다 높다
연무베르디움은 16세대, 2020.09.28. 사용승인된 소규모 다세대입니다. 가격 판단에서는 과거 고가거래가 섞인 전체 평균 204,166,666원보다 최근 12개월 평균 193,500,000원과 최신 거래 197,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 가격은 이전 구간보다 7.6% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 37.69㎡ | 3 | 197,000,000원 |
| 2025.07 | 39.49㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2025.03 | 37.69㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2025.02 | 37.69㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2024.04 | 37.69㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2022.06 | 37.69㎡ | 3 | 238,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 193,500,000원 |
최신 거래는 2026.04. 197,000,000원, 최근 12개월 평균은 193,500,000원입니다. 반면 이 사건의 실질취득 기준이 되는 임차보증금은 225,000,000원입니다. 즉, 현재 최저매각가가 실거래 평균보다 낮다는 사실은 투자 판단에 의미가 없고, 실제 부담 기준으로는 최근 시세보다 높은 구조입니다. 특히 최근 추세가 -7.6%인 하락 구간이므로 과거 전체 평균을 근거로 가격 가점을 줄 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,656,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,095,808원 |
| 1. 임차인 성민희 보증금 | 225,000,000원 | 37,560,192원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 성민희 | 226,627,397원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 기준 임차보증금 부족분은 187,439,808원으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류가 4건 있어 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창용중학교 서측 인근. 단독주택·다세대주택·도시형 생활주택·근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층, 기본 급배수·위생설비·도시가스 난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·역사문화환경보존지역 등이며, 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 환금성. 16세대 소규모 다세대이고 최근 실거래 가격도 190,000,000원~200,000,000원 구간에 형성돼 있습니다. 최근 가격추세는 -7.6%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 38,656,000원을 취득원가로 보면 안 됩니다. 현 회차 인수예상액 187,439,808원을 함께 봐야 합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 보증금 225,000,000원, 전입 2021.01.11., 확정일자 2020.11.02., 임차권등기 2023.02.27.의 근거서류와 실제 지급관계를 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 성민희이므로 임대차와 채권관계를 분리해 검증해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 서울특별시양천구·국·수원시 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 변동될 수 있습니다.
- 하락장 가격검증. 전체 평균 204,166,666원보다 최근12개월 평균 193,500,000원과 최신 거래 197,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구·세금관계 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,865만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 5회 유찰돼 최저매각가가 38,656,000원까지 내려왔지만, 가격이 싸졌다고 볼 수 없습니다. 대항력 있는 임차인 성민희의 보증금 225,000,000원이 매각대금보다 크고, 현 회차에서는 187,439,808원이 미배당으로 남아 매수인에게 인수됩니다. 6회·7회 유찰 시에도 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커져 실질취득은 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
더구나 최근 12개월 실거래 평균은 193,500,000원, 최신 거래는 197,000,000원이며 최근 추세는 -7.6%입니다. 따라서 이 사건을 “감정가 230,000,000원짜리를 38,656,000원에 사는 경매”로 이해하면 판단이 완전히 어긋납니다. 권리 인수 부담이 크고, 실질취득가는 최근 시세보다 높으며, 5회 유찰과 소규모 다세대의 환금성까지 겹친 고위험 구조입니다.
