겉으로 보이는 최저가는 78,890,000원, 감정가의 34.3%입니다. 하지만 이 사건은 대항력 있는 임차권등기 인수형입니다. 임차인 성민희의 보증금 225,000,000원 중 배당 부족분 147,930,020원을 매수인이 인수하는 구조라, 최저가 기준 실질취득은 226,820,020원입니다. 실거래 평균 204,166,666원보다 높아, 최저가만 보고 싸다고 보면 안 됩니다.
78,890,000원
수원지방법원 2024타경96634. 수원 장안구 연무동 ‘연무베르디움’ 3층 302호, 감정 이용상태가 다세대주택으로 확인되는 물건입니다. 표면상으론 3회 유찰로 최저가가 78,890,000원까지 내려와 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 임차권등기와 미배당 인수입니다. 성민희는 전입일 2021.01.11, 확정일자 2020.11.02, 임차보증금 225,000,000원의 임차권등기 권리자이고, 매각물건명세서에는 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 싸지는 폭이 제한됩니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인에게 배당되는 금액도 줄고, 그만큼 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 늘어납니다. 현재 회차 기준 낙찰가 78,890,000원에 인수액 147,930,020원을 더하면 226,820,020원입니다. 따라서 이 물건의 가격 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 226,820,020원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경96634 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 월드컵로 425-11, 3층302호 (연무동, 연무베르디움) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 대상면적 41.65㎡ · 지상 5층 건물 내 제3층 제302호 |
| 이용상태 / 구조 | 다세대주택 · 철근콘크리트구조 경사지붕 |
| 소유자 | 천경아 (2021.02.02. 거래가액 225,000,000원 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 78,890,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 성민희 / 226,627,397원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘인수 임차권’이 핵심
제공 데이터의 말소기준은 2023.01.10 서울특별시양천구 압류입니다. 그보다 앞서 성민희의 전입일은 2021.01.11이고, 확정일자는 2020.11.02입니다. 즉 임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 가진 것으로 정리되어 있습니다. 배당요구도 2023.02.27에 접수되어 일부 배당은 받지만, 최저가 매각대금으로는 보증금 전액 변제가 불가능합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 아님
제공 tenants 데이터상 보증기관 승계나 대위신고는 없습니다. is_guarantor=false, is_subrogation=false이므로 보증금은 중복 합산하지 않고, 실제 임차인은 성민희 1명으로 봅니다.
| 임차인 | 점유/용도 | 보증금 | 전입 | 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 성민희 | 건물의 전부 · 주거 (임차권등기) | 225,000,000원 | 2021.01.11 | 2020.11.02 | 2023.02.27 | 있음 | 있음 | 아님 |
③ 시세 비교 — 최저가 38.6%가 아니라 실질취득 111.1%
연무베르디움은 총 16세대, 사용승인일 2020.09.28의 다세대입니다. 제공 실거래 6건의 평균은 204,166,666원이고, 최저 190,000,000원, 최고 238,000,000원입니다. 표면 최저가는 실거래 평균의 38.6%처럼 보이지만, 대항력 임차인 미배당액을 붙인 실질취득은 226,820,020원, 즉 실거래 평균의 111.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 37.69㎡ | 3 | 197,000,000원 |
| 2025.07 | 39.49㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2025.03 | 37.69㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2025.02 | 37.69㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2024.04 | 37.69㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2022.06 | 37.69㎡ | 3 | 238,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 204,166,666원 |
④ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 총액은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 78,890,000원 | 77,069,980원 | 147,930,020원 | 226,820,020원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 55,223,000원 | 53,828,986원 | 171,171,014원 | 226,394,014원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 38,656,100원 | 37,560,290원 | 187,439,710원 | 226,095,810원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액이 늘어 실질취득 총액은 225,000,000원 부근에서 크게 달라지지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,820,020원 |
| 1. 임차인 성민희 보증금 (우선변제) | 225,000,000원 | 77,069,980원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 광남새마을금고 | 1,056,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 광남새마을금고 | 840,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 경매개시결정 · 성민희 | 226,627,397원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 성민희 보증금의 부족분 147,930,020원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창용중학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 도시형 생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 5층 건물 내 제3층 제302호이며, 도시가스 난방설비와 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로·토지. 북측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 접하고, 토지는 평지 사다리형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제·공부. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역 등으로 확인되고, 공부와의 차이는 “--”로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 연무베르디움은 총 16세대이고, 제공 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%로 표시됩니다. 실거래는 6건이나, 인수형 구조를 반영하면 가격 매력이 약합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 78,890,000원은 매입총액이 아닙니다. 인수액 147,930,020원을 더한 226,820,020원이 현재 회차 실질취득입니다.
- 임차권등기 원본 확인. 성민희의 전입 2021.01.11, 확정 2020.11.02, 보증금 225,000,000원, 배당요구 2023.02.27을 원본과 대조해야 합니다.
- 확약 부재 확인. 제공 notes에는 대항력 포기·임차권등기 말소·확약서가 없습니다. 확약 없이 인수 0원으로 보는 판단은 위험합니다.
- 관계인 리스크. 성민희가 등기부상 권리자·채무자와 동일하다는 메모가 있으므로, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성에 따른 분쟁 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 조세 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당 순서와 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 근저당 말소 범위 확인. 광남새마을금고 근저당 2건과 2021.01.11 일부포기 말소 기재의 실제 효력을 등기 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,889만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 3회 유찰되어 숫자만 보면 매우 싸 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 성민희의 보증금 225,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 회차 배당 후 부족분 147,930,020원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 그래서 실제 가격 판단은 최저가 78,890,000원이 아니라 실질취득 226,820,020원으로 해야 합니다.
실거래 평균은 204,166,666원입니다. 실질취득은 이 평균의 111.1%이고, 감정가 230,000,000원에도 근접합니다. 여기에 임차권등기, 확약 부재, 관계인·가장임차인 의심 메모, 국세·지방세 압류, 근저당 말소 범위 확인 이슈가 겹칩니다. 결론은 분명합니다. 최저가는 낮지만, 실질취득과 권리 리스크를 반영하면 보수적으로 접근해야 할 D등급 물건입니다.