수원지방법원 2024타경98517. 광교역 남동측 인근 리치프라자3의 1층 근린시설입니다. 감정가는 1,667,000,000원이었으나 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 571,781,000원까지 내려왔습니다. 권리의 기준점은 2017.06.20. 설정된 멍게수하식수산업협동조합의 채권최고액 1,300,000,000원 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 국·수원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 박은숙 1명입니다. 리치프라자 101·102·103호 157.8000㎡를 점유 대상으로 신고했고, 보증금은 60,000,000원, 월차임은 4,000,000원입니다. 전입신고일 2023.05.11.은 말소기준권리 2017.06.20.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2024.12.03.에 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 보는 것이 안전합니다. 매수인이 승계할 임차보증금은 계산상 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경98517 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 대학로 60, 1층101호 (이의동, 리치프라자3) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 인근 103호와 벽체 구분 없이 일단의 근린생활시설(헤르츠)로 이용 |
| 소유자 | 리치아이주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,667,000,000원 / 571,781,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,052,688,769원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록 1·2는 인근 103호와 벽체 구분 없이 이용 중 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후는 소멸
말소기준권리는 2017.06.20.의 멍게수하식수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,300,000,000원이며 공동담보로 같은 건물 제1층 제102호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.11.21. 임의경매개시결정, 2025.05.08. 국 압류, 2026.02.23. 수원시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 2025.12.24.에는 해당 근저당권의 확정채권이 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 전입 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박은숙 | 리치프라자101,102,103호 157.8000㎡ | 60,000,000원 | 4,000,000원 | 2023.05.11. | 2024.12.03. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입신고가 말소기준권리보다 약 6년 뒤이므로 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권의 구체적 순위는 단정하지 않습니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다
감정가 1,667,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 571,781,000원, 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내리는 것은 피해야 합니다.
특히 근린시설은 주거용 아파트처럼 동일 평형 거래가가 촘촘하게 형성되는 유형이 아니고, 이 물건은 101·102호가 103호와 벽체 구분 없이 사용되고 있습니다. 현재 가격 판단에서는 실제 전유면적·영업공간 분리 상태·임대관계·현장 수익성을 감정가 할인율보다 먼저 확인하는 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 571,781,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,117,810원 |
| 2. 근저당권 · 멍게수하식수산업협동조합 | 1,300,000,000원 | 563,663,190원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 571,781,000원을 매각가로 가정하면 근저당 채권 1,300,000,000원 중 563,663,190원이 배당되고, 736,336,810원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 571,781,000원 | 34.3% | 563,663,190원 | 736,336,810원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 400,246,700원 | 24.01% | 393,844,233원 | 906,155,767원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 280,172,690원 | 16.81% | 275,450,272원 | 1,024,549,728원 | 0원 |
신청채권액은 1,052,688,769원입니다. 현재 회차 예상 배당액은 563,663,190원으로 신청채권액을 전액 충족하지 못하며, 4회·5회 유찰 시에도 각각 393,844,233원, 275,450,272원으로 더 줄어듭니다. 다만 이 채권 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신분당선 광교역 남동측 인근. 근린생활시설·지식산업센터·업무시설·아파트·학교·공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 광교역 및 인근 버스정류장의 거리·운행 빈도를 감안한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 목록 1·2는 인근 103호와 벽체 구분 없이 일단의 근린생활시설(헤르츠)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 8층 건물의 1층이며 기본 위생·급배수·전기·소화전·승강기·지하주차장 시설을 갖췄습니다.
- 도로. 북서측으로 왕복 4차선 내외 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(광교지구) 등에 해당하며 공시지가는 2,377,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 103호와의 경계. 목록 1·2와 103호가 벽체 없이 사용 중이므로 실제 전유부분의 경계, 출입구, 설비 분리 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 매각 조건은 일괄매각입니다. 법원 매각목록과 등기·집합건축물대장을 대조해 실제 취득 범위를 확인하는 것이 중요합니다.
- 임차인 점유. 박은숙은 대항력이 없지만 현재 점유·영업 상태와 명도 협의 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
- 확정일자. 배당요구는 했으나 확정일자가 확인되지 않으므로 배당순위 관련 원문을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 실제 임대료·공실·상권·유사 근린시설 거래를 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 체납과 관리비를 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 현황과 가격 검증이 핵심
이 사건의 등기상 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2017.06.20. 근저당권이 말소기준이고, 임차인 박은숙은 2023.05.11. 전입으로 후순위여서 대항력이 없습니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 1,667,000,000원에서 세 차례 유찰돼 571,781,000원까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없어 34.3%라는 할인율 자체를 가격 메리트로 환산할 수 없습니다. 여기에 목록 1·2가 인근 103호와 벽체 구분 없이 이용되고 있다는 현황까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리는 정리형, 가격과 현황은 검증형입니다. 낙찰가보다 먼저 실제 경계·점유·분리 가능성과 근린시설의 수익성을 확인하는 것이 핵심입니다.
