수원지방법원 2024타경99428. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사지유이며, 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 2023.10.06. 등기된 권순모의 주택임차권입니다. 권순모는 보증금 320,000,000원, 전입 2021.05.24., 점유개시 2021.06.10., 확정일자 2021.05.20.로 확인되고, 말소기준권리인 2024.01.17. 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
현재 최저매각가 57,648,000원에서 집행비용 1,437,664원을 제외한 56,210,336원이 임차인에게 우선 배당되더라도 보증금 전액에는 크게 못 미칩니다. 남는 263,789,664원은 매수인이 인수합니다. 따라서 “5회 유찰돼 감정가의 17%”라는 할인율은 경제적 취득가를 의미하지 않습니다. 정확도 규칙대로 이 사건의 시세 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 320,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경99428 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 중부대로154번길 24, 12층1202호 (인계동,어반파크) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 / 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 13층 건물 내 제12층 제1202호 |
| 소유자 | 주식회사지유 |
| 감정가 / 최저가 | 343,000,000원 / 57,648,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 344,913,424원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 가격을 고정한다
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 없음
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권순모 | 전유전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.24 / 2021.05.20 | 320,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 없음 | 263,789,664원 |
배당요구가 접수돼 있고 확정일자도 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 최저가에서는 배당재원이 턱없이 부족합니다. 보증금 320,000,000원 중 예상배당 56,210,336원을 제외한 263,789,664원이 남습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 중복 합산할 사안은 아니며, 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 비교 — 최저가 19.2%가 아니라 실질취득 약 3.2억을 봐야 한다
어반파크의 최근 12개월 비교거래는 3건이며, 모두 2025.07., 전용 46.08㎡·9층·300,000,000원으로 기록돼 있습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 300,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 46.08㎡ | 9 | 300,000,000원 |
| 2025.07 | 46.08㎡ | 9 | 300,000,000원 |
| 2025.07 | 46.08㎡ | 9 | 300,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 300,000,000원 |
현재 최저가만 놓고 계산한 최근시세 대비 비율은 19.2%지만, 이 비율은 이 사건의 실제 경제성을 설명하지 못합니다. 선순위 보증금 인수 때문에 실질취득은 약 320,000,000원으로 고정되고, 이는 최근 12개월 거래 평균 300,000,000원의 약 106.7%입니다. 따라서 “시세의 19.2%에 살 수 있다”거나 “시세보다 저렴하다”는 판단은 금지해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 57,648,000원 | 263,789,664원 | 321,437,664원 |
| 6회 유찰 시 | 40,353,600원 | 280,772,765원 | 321,126,365원 |
| 7회 유찰 시 | 28,247,520원 | 292,660,935원 | 320,908,455원 |
낙찰가가 57,648,000원에서 28,247,520원까지 떨어져도, 미배당 보증금이 그만큼 늘어나 매각가+인수액은 약 3.21억원 부근에서 거의 움직이지 않습니다. 이는 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건의 전형적인 구조입니다. 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어 주지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 57,648,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,437,664원 |
| 1. 임차인 권순모 보증금 | 320,000,000원 | 56,210,336원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 에프티에스코리아 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 권순모 | 344,913,424원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 박상진 | 900,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차보증금 미배당액 263,789,664원은 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청소년문화공원 북서측 인근으로 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 및 공원이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이나 감정평가상 본 호실은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·도시교통정비지역 등에 해당하며, 남동측으로 폭 약 8~10미터 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 공시지가. 2,585,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래표본. 어반파크는 28세대, 사용승인일은 2020.08.18이며 최근 비교거래는 3건입니다. 다만 비교거래 면적이 대상 비교면적과 일치하지 않아 가격 판단에는 보수적인 해석이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 57,648,000원만 보고 시세 대비 19.2%라고 판단하지 마세요. 인수액까지 포함한 실질취득은 약 320,000,000원입니다.
- 임차권 원본 확인. 임차보증금 320,000,000원, 계약일자 2021.01.02·2023.05.31·2023.07.08, 전입·점유·확정일자 및 실제 보증금 지급내역을 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 권순모가 임차권자이자 경매개시결정 채권자로 나타나는 구조와 가장임차인 의심 메모를 반드시 확인해야 합니다.
- 배당 후 인수액 재계산. 실제 낙찰가와 집행비용, 조세채권 등에 따라 임차인 배당액과 최종 인수액이 달라질 수 있으므로 입찰 직전 다시 계산해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔이므로 건축물대장·등기·현황을 함께 대조해 실제 사용과 법적 용도를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 임대차 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “5회 유찰 ≠ 83% 할인”
이 사건은 숫자 하나만 보면 매우 싸 보입니다. 감정가 343,000,000원에서 다섯 번 유찰돼 최저가가 57,648,000원까지 떨어졌기 때문입니다. 하지만 권리분석을 붙이면 결론은 완전히 달라집니다. 대항력 있는 권순모의 보증금 320,000,000원이 매각대금보다 크고, 현재 회차에서는 263,789,664원이 매수인에게 넘어옵니다. 추가 유찰이 되어도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 총부담은 약 3.2억원 수준에서 거의 고정됩니다.
최근 12개월 비교거래 평균은 300,000,000원이고 그마저도 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 싸서 매력적인 물건”이 아니라, “선순위 임차보증금 때문에 실질취득가가 시세권에 묶인 물건”으로 봐야 합니다. 여기에 5회 유찰, 임차인과 경매채권자의 동일인 구조에 대한 확인 필요성까지 겹칩니다. 표면 가격은 낮지만 실질 가격은 높고, 권리 확인 난도도 높은 사건입니다.
