의정부지방법원 2025타경64001. 경의중앙선 야당역 남동측 인근에 있는 라빌레뜨 3층 302호로, 감정평가상 공동주택 및 제1종근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 240,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 최저매각가는 117,600,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 실거래 평균의 절반 수준이지만, 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 나윤주의 보증금 239,000,000원입니다.
나윤주는 2021.10.07. 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2021.11.29. 전입·점유를 시작했으며, 2021.12.22. 같은 금액의 전세권을 설정한 뒤 2023.12.04. 임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서에는 이 을구 4번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있는 권리이며, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 최저가만 보고 “시세의 52%”라고 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64001 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 178-123 라빌레뜨 3층 302호 도로명: 경기도 파주시 하우고개길 105 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택 및 제1종근린생활시설 · 전용 53.08㎡ · 지상 4층 중 3층 |
| 소유자 | 윤시영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 117,600,000원 (감정가의 49%, 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 나윤주 / 272,664,416원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 단지 표본 | 라빌레뜨101동 · 6세대 · 2018.10.19. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘임차권 인수’가 핵심
권리 연혁상 2019.06.21. 파주연천축산업협동조합의 근저당권 1,010,000,000원이 설정됐고, 2019.10.10. 해당 근저당권의 말소등기가 기재돼 있습니다. 이후 나윤주가 2021년 임대차·전입·전세권 설정을 마쳤습니다. 경매 배당 계산에는 2019년 근저당이 선순위 권리로 반영돼 있으나, 매각물건명세서는 별도로 을구 4번 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 인수권리로 명시하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복합산 금지
전세권자·임차권자·신청채권자는 모두 나윤주로 동일합니다. 보증기관의 대위변제나 승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명이며, 전세권 239,000,000원과 임차보증금 239,000,000원을 서로 다른 보증금처럼 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 조정분 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 나윤주 건물 전부 · 주거 | 239,000,000원 | 2021.11.29. 2021.10.07. | 명세서상 대항 가능 | 배당요구 有 순위 확인 필요 | 승계 아님 | 121,400,000원 |
실질취득 고정형 산정: 최저가 117,600,000원 + 인수 조정분 121,400,000원 = 보증금 수준 239,000,000원. 매각물건명세서의 인수 문구와 실제 배당액에 따라 법률상 인수 범위가 달라질 수 있으므로 원문 확인이 필수입니다.
③ 시세 비교 — 최저가 52%가 아니라 실질취득 105.8%
라빌레뜨101동 전용 53.08㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 226,000,000원, 최신 거래는 2025.07.의 229,000,000원입니다. 표면 최저가는 평균 시세의 52.0%지만, 대항 임차인의 보증금을 반영한 실질취득 239,000,000원은 평균보다 13,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 53.08㎡ | 2 | 229,000,000원 |
| 2025.02 | 53.08㎡ | 4 | 223,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.08㎡ | 2건 | 226,000,000원 |
실질취득 239,000,000원은 최근 평균의 105.8%, 최신 거래의 104.4%, 확인된 최고 거래 229,000,000원보다도 10,000,000원 높습니다. 감정가 240,000,000원과는 불과 1,000,000원 차이입니다. 두 번 유찰됐다는 사실이 실질적인 할인으로 연결되지 않는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,446,400원 |
| 1. 근저당 · 파주연천축산업협동조합 | 1,010,000,000원 | 115,153,600원 |
| 2. 전세권 · 나윤주 | 239,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 나윤주 | 272,664,416원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,521,664,416원 중 채권자 배당은 115,153,600원, 미배당은 1,406,510,816원으로 산정됐습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 동일인에게 귀속된 전세권·임차보증금·신청채권은 실제 채권 관계에 따라 조정될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 채권 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 49% | 117,600,000원 | 115,153,600원 | 1,406,510,816원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 34.3% | 82,320,000원 | 80,438,240원 | 1,441,226,176원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 24.01% | 57,624,000원 | 56,186,768원 | 1,465,477,648원 | 0원 |
회차가 내려가면 매각대금과 채권자 배당액은 줄고 미배당은 커집니다. 대항 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 구조에서는 낙찰가 하락만으로 실질취득비용이 같은 폭으로 내려가지 않습니다. 따라서 추가 유찰을 기다리는 전략도 임차권 인수 범위를 먼저 확정한 뒤 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의중앙선 야당역 남동측 인근으로, 주위에는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 야당역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 3층 302호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 518.0㎡의 평탄한 사다리형 토지이며 남동측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,512,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 6세대 소규모 다세대이고 공동주택과 제1종근린생활시설이 함께 이용되는 형태라 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 최저가 117,600,000원이 아니라 보증금 수준의 실질취득 239,000,000원을 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 매각물건명세서 원문 확인. 을구 4번 임차권등기의 대항력, 배당 후 인수되는 잔액과 인수 범위를 문구 그대로 확인하세요.
- 근저당 말소관계 확인. 2019.06.21. 설정된 근저당의 2019.10.10. 말소등기와 예상배당표의 선순위 배당 산정이 일치하는지 법원 기록으로 대조하세요.
- 동일인 채권 검증. 나윤주의 전세권·임차권·경매신청채권이 동일 보증금 채권에서 파생된 것인지 계약서와 집행권원으로 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.10.11. 민간임대주택등기가 있어 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 사항을 원본에서 점검하세요.
- 용도·현황 확인. 감정평가상 공동주택과 제1종근린생활시설로 이용 중이므로 실제 302호의 건축물대장상 용도와 현황을 대조하세요.
- 관리비·점유 확인. 현장 점유자, 명도 협의 가능성, 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 시세 표본 한계. 실거래가 2건뿐이므로 내부 상태·층·향·근린시설 혼재 여부를 반영한 추가 가격조사가 필요합니다.
맺으며 — “반값 낙찰”이 아니라 “시세 이상 실질취득”
이 물건은 감정가 240,000,000원에서 두 차례 유찰돼 117,600,000원까지 내려왔습니다. 그러나 보증금 239,000,000원의 임차권이 매수인에게 대항할 수 있다고 명시돼 있어, 입찰가는 단순한 취득비용이 아니라 인수액과 함께 봐야 합니다. 실질취득 239,000,000원은 최근 실거래 평균 226,000,000원과 최신 거래 229,000,000원을 모두 웃돕니다.
여기에 6세대 소규모 단지, 평균 4.8회의 경매 유찰, 공동주택·근린생활시설 혼재 이용, 동일인이 임차인·전세권자·신청채권자로 겹치는 구조까지 더해집니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없는 물건입니다. 결론은 명확합니다. 표면 가격은 반값이지만, 실질 가격은 시세 이상이며 권리 확인 난도도 높습니다. 임차권 인수 범위와 근저당 말소관계가 법원 원본에서 명확히 해소되기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.
