수원지방법원 2024타경99961. 경기도 용인시 처인구 모현읍 오산리 소재 에스티402씨동 106호, 전용 29.47㎡ 다세대주택입니다. 권리 구조는 단순합니다. 2021년 5월 27일 설정된 안양지구축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 2024년 12월 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.
다만 이 물건은 아파트처럼 넓은 거래층을 기대하기 어렵습니다. ST.402는 총 11세대 규모이며, 최근 거래도 동일 면적이 아닌 84㎡대 2건입니다. 따라서 가격 할인폭은 크지만 실제 매수 전에는 점유 상태와 재매각 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경99961 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 모현읍 오산로240번길 13, 에스티402씨동 106호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.47㎡ · 2020.02.27 준공 |
| 소유자 | 윤용 |
| 감정가 / 최저가 | 480,000,000원 / 164,640,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 안양지구축산업협동조합 / 320,669,874원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다
말소기준권리는 을구 1번 근저당권(안양지구축산업협동조합)입니다. 갑구의 임의경매개시결정과 을구 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 임차인 김진수는 2021.06.29 전입했으나 근저당권 설정일 2021.05.27 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만 매수인 인수 대상으로 보기는 어렵습니다.
② 임차인 분석
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 김진수 | 2021.06.29 | 미상 | 없음 | 전입신고가 말소기준권리 이후 |
③ 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 비교 한계 존재
ST.402 최근 거래는 총 2건이며 84㎡대 거래입니다. 대상 물건 전용 29.47㎡와 면적이 일치하지 않아 직접 비교에는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 84.98㎡ | 1 | 470,000,000원 |
| 2021.06 | 84.96㎡ | 1 | 512,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 491,000,000원 |
현재 최저매각가는 164,640,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 다만 비교 가능한 최근 거래가 대상 면적과 다르므로 단순히 시세 대비 할인이라고 판단하기보다 소형 다세대 특유의 환금성을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,104,960원 |
| 근저당권 · 안양지구축산업협동조합 | 398,400,000원 | 161,535,040원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 기준으로 미배당 236,864,960원이 발생합니다. 이는 채무자와 채권자 사이의 문제이며 매수인에게 인수되는 금액은 아닙니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 김진수 전입 기록은 있으나 대항력은 없습니다. 실제 거주 여부와 인도 가능성을 확인하세요.
- 시세 확인. 최근 거래는 84㎡대 2건으로 대상 29.47㎡와 면적 차이가 있습니다.
- 소규모 단지 리스크. 총 11세대 다세대라 매도 시 수요층을 고려해야 합니다.
- 권리 확인. 등기부·매각물건명세서 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗, 승부는 환금성”
이 물건은 권리분석만 보면 명확합니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고, 대항력 있는 임차인 인수 위험도 없습니다. 현재 최저가는 감정가 대비 34.3%까지 떨어져 가격 접근성은 높아졌습니다. 다만 다세대 특성상 가격만 보고 접근하기보다 점유 상태와 매도 가능성을 함께 검토해야 하는 물건입니다. 권리는 합격, 다음 판단 기준은 환금성과 현장 확인입니다.
