수원지방법원 2024타경100311. 화성시 반송동 스타프라자 9층 921호, 데이터상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아닙니다. 말소기준으로 잡힌 권리는 2024.12.04 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 2024.03.27 주택임차권등기가 있습니다. 임차권자 오현경은 보증금 130,000,000원, 전입 2022.03.28, 확정일자 2022.03.02, 점유개시 2022.03.26로 표시되어 있어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 구조입니다.
현재 최저매각가 36,358,000원으로 매각된다고 가정하면, 집행비용 1,054,444원을 제외한 35,303,556원만 임차인에게 배당됩니다. 보증금 130,000,000원 중 부족분 94,696,444원은 매수인이 인수합니다. 그래서 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어나 실질취득 총액은 보증금 130,000,000원 부근으로 수렴합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경100311 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 메타폴리스로 53, 9층921호 (반송동,스타프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공동주택(도시형생활주택) · 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건 내 제9층 제921호 |
| 소유자 | 김도현 (2021.03.24. 거래가 115,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 36,358,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오현경 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권등기가 핵심
등기 흐름에서 가장 중요한 권리는 을구 6번 주택임차권입니다. 이 임차권등기는 2024.03.27에 접수되었고, 말소기준으로 잡힌 2024.12.04 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 “매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시되어 있습니다. 따라서 이 물건은 대항력 인수형으로 보아야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 합산 중복 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 오현경 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 130,000,000원 | 전입 2022.03.28 · 확정 2022.03.02 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
tenants 데이터상 is_subrogation=false, is_guarantor=false이므로 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다. 확약서·대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 관한 데이터는 없습니다. 따라서 인수액을 실질 0원으로 처리할 수 없고, 배당 부족분은 별도 인수위험으로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,358,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.9% 추정) | - | 1,054,444원 |
| 1. 임차인 오현경 보증금 (우선변제) | 130,000,000원 | 35,303,556원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 산본새마을금고 | 1,164,800,000원 | 0원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 산본새마을금고 | 299,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 57,200,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 경매개시결정 · 오현경 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 임차인 배당은 35,303,556원, 매수인 인수액은 94,696,444원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동 가능성이 있습니다.
④ 회차별 시나리오 — 내려가도 싸지는 구조가 아니다
| 회차 | 낙찰가 | 배당액 | 매수인 인수 | 의미 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 36,358,000원 | 35,303,556원 | 94,696,444원 | 실질취득 ≈ 보증금 130,000,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 25,450,600원 | 24,592,489원 | 105,407,511원 | 낙찰가 하락분만큼 인수액 증가 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 17,815,420원 | 17,094,742원 | 112,905,258원 | 총액 관점의 가격 메리트 제한 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경기도 화성시 반송동 소재 “반석아트홀” 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트 단지, 근린공원 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됩니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)이고, 데이터상 사건 용도는 근린시설입니다. 아파트로 단정하지 않습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 지구단위계획구역(동탄(1)지구), 성장관리권역이며 공시지가 7,387,000원/㎡로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 스타프라자 총 세대수는 40, 사용승인일은 2007.12.13입니다. 복합 용도와 임차권 인수 구조 때문에 일반 주거 경매보다 매수층이 좁아질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 최저가 36,358,000원이 아니라 실질취득 약 130,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 인수 확인. 매각물건명세서에 배당 부족분 인수 문구가 있으므로, 배당에서 전액 변제되지 않는 금액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
- 확약 없음. 대항력 포기·임차권등기 말소·확약서 데이터가 없으므로, 인수액을 0원 처리하면 안 됩니다.
- 관계인 가능성 검토. notes에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있으나, 이 데이터만으로 무효를 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·배당요구 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰”보다 “보증금 인수”가 먼저다
이 사건은 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 그 숫자가 곧 매수인의 취득가가 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기와 보증금 130,000,000원이 있고, 현재 회차 기준 배당 후 부족분 94,696,444원을 매수인이 인수합니다. 따라서 투자 판단의 기준은 최저가 36,358,000원이 아니라 실질취득 약 130,000,000원입니다. 감정가 106,000,000원보다도 높은 실질취득 구조이므로, 권리와 가격 모두에서 보수적으로 접근해야 합니다.
