수원지방법원 2024타경101475. 수원 팔달구 인계동 ‘한화꿈에그린파크’ 9층 101-901호, 비교 대상 전용면적 134.8㎡의 아파트입니다. 소유자 김소현은 2020년 10월 16일 매매를 원인으로 거래가 647,000,000원에 취득했고, 2023년 3월 17일 서천서부수산업협동조합 명의의 채권최고액 672,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 양진용 근저당 120,000,000원과 경매개시결정, 국세·지방세 압류는 모두 말소기준권리 이후에 위치합니다.
가격은 감정가 800,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 560,000,000원까지 내려왔습니다. 중요한 비교 기준은 과거 거래 전체 평균 768,916,666원보다 최근 12개월 평균 787,000,000원과 최신 거래 730,000,000원입니다. 최근 가격 흐름도 과거보다 4.1% 높은 방향으로 집계되어 있어, 현재 최저가가 최근 시세보다 높은 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경101475 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 효원로308번길 16, 9층101-901호 (인계동,한화꿈에그린파크) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 20층 건물 중 9층 |
| 비교 대상 면적 | 134.8㎡ |
| 사용승인일 | 2010.03.18 |
| 소유자 | 김소현 (2020.10.16 매매 · 거래가 647,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 800,000,000원 / 560,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서천서부수산업협동조합 / 571,270,227원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2023년 3월 17일 설정된 서천서부수산업협동조합 근저당 672,000,000원입니다. 2023년 7월 27일 양진용 근저당 120,000,000원, 2024년 12월 13일 임의경매개시결정, 2025년과 2026년에 등록된 국세·지방세 압류 3건은 모두 그 뒤입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
임차인 — 실제 2명, 모두 말소기준 뒤 전입
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오지훈 | 2023.11.21 | 2025.01.08 접수 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이정민 | 2023.11.21 | 2025.01.08 접수 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 두 사람 모두 전입일이 2023년 11월 21일로 말소기준권리인 2023년 3월 17일보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 확인된 구조상 보증금이 매수인에게 승계되는 유형은 아닙니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세 아래
한화꿈에그린파크는 212세대, 2010년 3월 18일 사용승인 단지입니다. 제공된 거래는 전용 125.96㎡·134.8㎡·142.85㎡ 면적대의 12건이며, 전체 평균은 768,916,666원입니다. 하지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 787,000,000원(5건), 최신 거래는 2026년 7월 730,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 142.85㎡ | 6 | 730,000,000원 |
| 2026.01 | 142.85㎡ | 6 | 840,000,000원 |
| 2025.10 | 125.96㎡ | 19 | 795,000,000원 |
| 2025.09 | 125.96㎡ | 20 | 735,000,000원 |
| 2025.08 | 142.85㎡ | 11 | 835,000,000원 |
| 2025.07 | 134.8㎡ | 7 | 680,000,000원 |
| 2025.06 | 142.85㎡ | 12 | 750,000,000원 |
| 2025.04 | 134.8㎡ | 17 | 740,000,000원 |
| 2025.03 | 125.96㎡ | 13 | 797,000,000원 |
| 2025.01 | 125.96㎡ | 20 | 770,000,000원 |
| 2024.04 | 142.85㎡ | 19 | 840,000,000원 |
| 2024.04 | 125.96㎡ | 4 | 715,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 768,916,666원 |
현재 최저가 560,000,000원은 최근 12개월 평균 787,000,000원의 71.2%입니다. 최신 거래 730,000,000원과 비교해도 170,000,000원 낮고, 제공된 거래 중 최저가인 680,000,000원보다도 120,000,000원 낮습니다. 매수인 인수가 0원이므로 실질취득 기준도 560,000,000원으로 동일합니다.
③ 예상배당표 (매각가 560,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,000,000원 |
| 2. 근저당 · 서천서부수산업협동조합 | 672,000,000원 | 552,000,000원 |
| 3. 근저당 · 양진용 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 792,000,000원 중 예상 배당은 552,000,000원으로, 채권자 기준 미배당액은 240,000,000원입니다. 신청채권 청구액 571,270,227원도 현재 회차 배당 552,000,000원만으로는 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세 및 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 560,000,000원 | 552,000,000원 | 240,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 392,000,000원 | 385,712,000원 | 406,288,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 274,400,000원 | 269,758,400원 | 522,241,600원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 인수가 늘어 실질취득액이 고정되는 대항력 인수형 구조가 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기아트센터 남서측 인근. 공연장·공원·관공서와 각종 근린생활시설, 각급 학교가 있는 상업지대이며 주거지로서 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 수인분당선 수원시청역(경기아트센터)이 있어 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 9층이며, 사용승인일은 2010.03.18입니다. 도시가스 개별난방·승강기·화재경보·지하주차장 설비가 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 해당합니다. 공시지가는 5,684,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 약 50m, 동측 약 20m, 서측 약 15m 포장도로에 접하고 남측은 보행자도로와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 212세대 아파트이며 제공된 12건의 거래가 680,000,000원부터 840,000,000원 범위에 형성돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 787,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 오지훈·이정민의 전입일은 말소기준 뒤라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구 내역과 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·수원시·화성시 압류가 있으므로 당해세 해당 금액과 법정기일을 확인해 실제 배당표를 다시 계산하세요.
- 가격 기준. 현재 실질취득 560,000,000원은 최근 12개월 평균 787,000,000원의 71.2%, 최신 거래 730,000,000원보다 낮습니다. 전체 평균보다 최근 시세를 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 명도 준비. 실제 임차인 2명이 확인되므로 대항력 유무와 별개로 점유 상태, 퇴거 일정, 인도명령·명도 협의 비용을 점검하세요.
- 관리비 확인. 공동주택 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘확인 가능한 가격 여유’가 강점
이 물건의 핵심은 대항력 임차보증금 인수형이 아니라는 점입니다. 말소기준은 2023년 3월 17일 근저당이고, 실제 임차인 2명은 모두 같은 해 11월 21일 전입했습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이라 최저가 560,000,000원이 곧 실질취득액입니다.
가격도 현재 회차에서는 의미가 있습니다. 최근 12개월 평균 787,000,000원의 71.2%이고, 최신 거래 730,000,000원과 제공된 거래 최저 680,000,000원보다도 낮습니다. 최근 가격 흐름 역시 과거 대비 4.1% 상승으로 집계돼 최근 시세 이상을 주고 사는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인 2명과 세금 압류 3건은 입찰 전 원본 확인이 필요한 부분입니다. 종합하면 권리 인수는 낮고 가격 여유는 확인되지만, 임차·세금 배당 실무를 끝까지 확인해야 하는 A등급 사건입니다.
