수원지방법원 2024타경101802. 용인시 기흥구 영덕동 힉스유타워 에이동 17층 1712호로, 감정평가상 공장(지식산업센터(한국타거스))로 이용 중인 집합건물입니다. 2019년 무궁화신탁 명의의 신탁등기가 있었지만 이미 말소됐고, 2020.01.10 주식회사호아호티 앞으로 소유권이 이전되면서 같은 날 우리은행 근저당권이 채권최고액 372,000,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
이후 반포세무서장 관련 국 압류, 용인시 압류, 임의경매개시결정, 중소기업은행 가압류가 차례로 붙었지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 확인된 임차인은 없으나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어 실제 점유·사용관계 확인은 별도로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경101802 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 중부대로 184, 에이동 17층1712호 (영덕동,힉스유타워) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터(한국타거스)) · 제17층 제1712호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층/지상 24층 |
| 소유자 | 주식회사호아호티 |
| 감정가 / 최저가 | 472,000,000원 / 231,280,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 293,117,076원 |
| 경매개시 채권자 | 에프더블유2409유동화전문유한회사(양도인 주식회사우리은행) |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2020.01.10 우리은행 근저당권입니다. 국 압류, 용인시 압류, 임의경매개시결정, 중소기업은행 가압류는 모두 그 이후 등기여서 매각으로 소멸합니다. 2022.12.20 기흥구청 압류는 2025.04.02 해제로 이미 말소됐습니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 49%까지 내려왔어도 최근 평균보다 높다
현재 최저매각가는 231,280,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 힉스유타워 최근 12개월 거래 12건의 평균은 215,708,333원이고, 현재 최저가는 이 평균의 107.2%입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.
여기에 중요한 비교 한계가 하나 더 있습니다. 대상 면적은 107.85㎡인데, 아래 최근 거래는 20.51㎡~59.90㎡ 범위로 대상 면적과 일치하지 않습니다. 최신 거래 역시 2026.06의 59.72㎡, 359,000,000원입니다. 즉 최근 평균·최신 거래를 참고할 수는 있지만 대상 호실의 직접 비교 시세로 확정해서는 안 되는 표본입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.72㎡ | 24 | 359,000,000원 |
| 2026.06 | 59.72㎡ | 5 | 357,000,000원 |
| 2026.06 | 22.82㎡ | 16 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 59.79㎡ | 20 | 330,000,000원 |
| 2026.05 | 59.79㎡ | 11 | 329,000,000원 |
| 2026.05 | 20.51㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2026.05 | 20.51㎡ | 17 | 84,500,000원 |
| 2026.04 | 59.72㎡ | 24 | 335,000,000원 |
| 2026.04 | 20.51㎡ | 16 | 72,000,000원 |
| 2026.04 | 20.51㎡ | 18 | 72,000,000원 |
| 2026.03 | 20.51㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 59.90㎡ | 5 | 375,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 215,708,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 231,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,037,920원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 372,000,000원 | 227,242,080원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 5,711,099원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 377,711,099원 중 예상 배당액은 227,242,080원, 미배당액은 150,469,019원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 231,280,000원 | 227,242,080원 | 150,469,019원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 161,896,000원 | 158,829,456원 | 218,881,643원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 113,327,200원 | 110,940,619원 | 266,770,480원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 근저당권자 등의 미배당액은 늘지만, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 미배당이 매수인에게 이전되는 구조가 아니라, 권리 측면에서는 인수 없이 가격 자체를 판단하는 유형입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 공장(지식산업센터(한국타거스))로 이용 중이며, 토지 이용상황도 공업용, 지목은 공장용지입니다.
- 입지. 청곡초등학교 북서측 인근으로, 주변에는 공장(지식산업센터)·업무시설·아파트·학교·공원이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장 거리와 운행 빈도 등을 종합한 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 대상물건 북측으로 왕복 3차선 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·소화전·승강기·지하주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(기흥힉스 도시첨단산업단지)이며, 공시지가는 2,127,000원/㎡입니다.
- 환금성 신호. 힉스유타워 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.9회이고 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 물건도 2회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 비교 기준. 감정가 대비 49%라는 할인율보다 현재 실질취득 231,280,000원이 최근 12개월 평균 215,708,333원의 107.2%라는 점을 우선 확인해야 합니다.
- 면적 불일치. 대상은 107.85㎡인데 최근 거래 표본은 20.51㎡~59.90㎡입니다. 이 거래 평균을 대상 호실의 직접 시세로 단정하지 않아야 합니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유·사용관계를 확인해야 합니다.
- 조세 압류 확인. 국 압류와 용인시 압류가 등기되어 있으며 매각으로 소멸하는 구조이나, 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 용도 확인. 주거용이 아니라 공장(지식산업센터) 이용 물건입니다. 이용상태와 공부·현장 상태를 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 별개다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.01.10 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 가격 측면에서는 이미 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔음에도 현재 실질취득 231,280,000원이 최근 12개월 평균 215,708,333원의 107.2%입니다.
더구나 최근 거래 표본은 대상 107.85㎡와 면적이 일치하지 않아 비교 정확도도 제한됩니다. 힉스유타워 경매 통계의 평균 유찰 횟수 1.9회, 낙찰률 0.0%와 공장·지식산업센터라는 이용 특성까지 함께 보면, 이 물건은 “권리는 단순하지만 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건”으로 정리하는 것이 타당합니다. 인수 0원은 장점이지만, 2회 유찰 자체가 가격 메리트를 보장하지는 않습니다.
