수원지방법원 2025타경760. 수원 권선구 입북동 ‘편백나무타운하우스’ 씨동 403호, 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 겉으로는 감정가 202,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 98,980,000원까지 낮아진 물건입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 임차인 인수 가능성입니다. 등기상 말소기준은 2025.01.31 강제경매개시결정인데, 임차인 조일승의 전입일은 2015.12.11로 훨씬 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 “확정”이 아니라 대항력 가능·미상으로 보수적으로 접근해야 합니다.
또 하나의 불일치가 중요합니다. 현황조사·매각물건명세서에는 조일승이 임차인으로 표시되어 있는데, 감정평가 기타참고사항에는 2015년경부터 보증금 140,000,000원에 임차인 김현숙이 거주 중이라는 탐문 내용이 있습니다. 이 김현숙은 신청채권자로도 등장하고 청구금액 역시 140,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 단순히 “최저가 9,898만원이라 싸다”가 아니라, 누가 실제 점유자인지·보증금이 얼마인지·배당요구와 인수가 어떻게 정리되는지를 원본으로 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경760 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 입북로59번길 33, 씨동 4층403호 (입북동,편백나무타운하우스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 방3, 주방&식당, 거실, 욕실2, 발코니, 다용도실, 현관 |
| 소유자 | 남영욱 (2024.12.05 소유권이전, 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 98,980,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김현숙 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 빠르지만, 임차인이 더 빠르다
등기상으로는 근저당이 없고, 현재 기준 말소기준은 2025.01.31 강제경매개시결정입니다. 2024.10.18 수원시 압류는 2024.12.03 해제로 말소되었고, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 조일승의 전입일이 2015.12.11로 말소기준보다 앞서므로, 등기만 보고 “인수 0원”으로 결론 내리면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능·보증금 미상
| 이름 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조일승 | 2015.12.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 데이터상 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 표시되어 있지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 비어 있으므로, 이 임차인을 단정적으로 “대항력 있는 보증금 전액 인수”라고 쓰는 것도, 반대로 “인수 없음”이라고 쓰는 것도 위험합니다. 현재 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·보증금 미상·인수액 미상입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 봐야 한다
인근 실거래 데이터는 편백나무타운하우스(B동) 최근 거래 1건입니다. 2024.08, 전용 52.26㎡, 3층 거래가 170,000,000원입니다. 이 사건의 최저가는 98,980,000원으로 이 실거래 대비 58.2%입니다. 숫자만 보면 낮지만, 보증금 인수 가능성이 남아 있어 실질취득가가 시세에 근접하거나 초과할 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 52.26㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 170,000,000원 |
참고로 감정평가 탐문상 보증금 140,000,000원을 보수적 참고값으로 놓으면, 현재 최저가 98,980,000원에 낙찰되어도 배당 후 미배당이 남는 구조에서는 실질취득가가 단순 최저가보다 커질 수 있습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이라면 총 부담은 낙찰가가 내려가도 줄지 않고 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,181,640원 |
| 1. 갑구 5번 경매개시결정 · 김현숙 | 140,000,000원 | 96,798,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 신청채권 미배당 | - | 43,201,640원 |
배당표상 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있으나, 이는 임차인 보증금 미상 리스크를 해소한다는 뜻이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 대항력 임차인의 보증금 확인 결과에 따라 실질취득가가 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 미배당 시나리오
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 98,980,000원 | 96,798,360원 | 43,201,640원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 69,286,000원 | 67,638,852원 | 72,361,148원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 48,500,200원 | 47,227,196원 | 92,772,804원 |
유찰이 더 진행될수록 낙찰가는 낮아지지만, 대항력 임차인의 인수 보증금이 존재한다면 미배당이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다. 그래서 이 물건은 유찰 횟수가 늘었다는 사실 자체보다 임차보증금의 존부와 금액이 더 중요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 입북동 소재 입북초등학교 북서측 근거리 내에 위치하며, 주위는 아파트단지·다세대주택·소규모 공장·농경지 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 2016.03.30 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 403호입니다. 기본 위생설비, 급·배수설비, 도시가스 난방설비, 소화전설비, 엘리베이터설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 비행안전제2구역(전술), 도시교통정비지역에 포함됩니다. 토지는 자루형 평지이며 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 편백나무타운하우스(B동) 총세대수 10세대, 최근 실거래 1건으로 표본이 적습니다. 대단지 아파트보다 거래 비교와 환금성 판단이 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 조일승의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 김현숙 관계 확인. 감정평가 탐문상 김현숙 보증금 140,000,000원 임차 내용과 신청채권자 김현숙 청구 140,000,000원의 관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 실질취득가 산정. 대항력 인수형이면 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수 미배당액으로 판단해야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 크면 총 부담이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
- 소형 다세대 환금성. 최근 실거래 1건뿐이므로 가격 산정의 신뢰도가 낮습니다. 감정가·최저가·거래가를 단순 비교하지 말고 실제 매도 가능가를 보수적으로 봐야 합니다.
- 관리비·점유 명도. 다세대라도 체납 관리비, 공용부분 부담, 실제 점유자와 명도 난도를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인 없이는 응찰 판단을 확정할 수 없습니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 보증금이다
이 물건의 표면 숫자는 매력적으로 보입니다. 감정가 202,000,000원짜리가 2회 유찰되어 최저가 98,980,000원, 최근 실거래 170,000,000원의 58.2%입니다. 그러나 법원경매에서 낮은 최저가는 권리 리스크를 감추는 경우가 많습니다. 이 사건은 전입일 2015.12.11의 임차인이 있고, 보증금·확정일자가 미상이며, 감정평가 탐문에는 보증금 140,000,000원 임차 내용까지 등장합니다. 가격은 싸 보이지만 권리 확인 전에는 싸다고 말할 수 없습니다. 결론은 보류가 아니라 경고입니다. 임대차 원본으로 인수액이 0원임이 확인되기 전까지는 공격적 입찰을 피해야 하는 위험형 다세대입니다.