수원지방법원 2025타경922. 동탄호수 남동측 인근 더샵동탄센텀폴리스2단지그랑파사쥬 1층 1033호입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설, 현황은 공실입니다. 감정가는 1,150,000,000원이지만 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 276,115,000원, 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 사건에서 먼저 확인할 것은 할인율이 아니라 근린시설로서 실제 임대·매매가 가능한 가격입니다.
권리 구조는 상대적으로 단순합니다. 2023년 2월 27일 설정된 하나은행 근저당권 1,092,000,000원이 말소기준권리이고, 2025년 2월 27일 등기된 임의경매개시결정도 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인 내역은 없으며 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경922 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 송동 725-1 더샵동탄센텀폴리스2단지그랑파사쥬 1층1033호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 류병용 |
| 감정가 / 최저가 | 1,150,000,000원 / 276,115,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 903,875,347원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 건물 | 지하3층 / 지상6층 건물 내 제1층 제1033호 · 사용승인일 2022.12.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2022년 신한자산신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2023.02.27 류병용 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권 1,092,000,000원이 말소기준입니다. 이후 2025.02.27 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당 기준 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
② 임차·점유 — 조사 내역은 없지만 임대관계는 확인 필요
조사된 임차인 내역은 없습니다. 감정평가서상 현황은 공실로 기재돼 있습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 입찰 전 현장 점유 상태와 임대차 관계는 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 24.01%여도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 276,115,000원으로 감정가 1,150,000,000원의 24.01%입니다. 5회 유찰 시 193,280,500원, 6회 유찰 시 135,296,350원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
하지만 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 이유만으로 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 공동주택이 아니라 근린시설이고 현황도 공실이므로, 같은 건물 또는 인근 유사 상가의 실제 매매가·보증금·임대료·공실기간을 확인한 뒤 적정가를 역산해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 276,115,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,665,610원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,092,000,000원 | 271,449,390원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 하나은행 채권최고액 1,092,000,000원 중 271,449,390원이 배당되고, 820,550,610원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 매수인에게 승계되는 금액이 아니라 채권자 측 미회수분이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 하나은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 276,115,000원 | 271,449,390원 | 820,550,610원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 193,280,500원 | 189,774,573원 | 902,225,427원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 135,296,350원 | 132,602,201원 | 959,397,799원 | 0원 |
신청채권자의 청구금액은 903,875,347원이며 현재 회차 예상배당은 271,449,390원입니다. 5회 유찰 시 189,774,573원, 6회 유찰 시 132,602,201원으로 줄어 각 시나리오 모두 청구액을 충족하지 못합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동탄호수 남동측 인근으로 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하고 있으며 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 현황. 공부상 제2종근린생활시설이고 현재 공실입니다. 사용승인일은 2022.12.21입니다.
- 도로. 동측 약 50m 내외, 북측·북서측 약 20m 내외, 남서측 약 15m 내외의 포장도로 및 남측 약 8m 내외 보행자전용도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 3필지 일단의 평탄한 사다리형 토지로 근린생활시설·문화 및 집회시설 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 4,584,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 동탄2지구 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 상가 시세 확인. 감정가 대비 24.01%라는 할인율보다 같은 건물·인근 유사 1층 근린시설의 실제 매매가와 임대료 확인이 우선입니다.
- 공실 원인 확인. 현재 공실이므로 단순한 일시 공실인지, 상권·동선·가시성·업종 제한 등 구조적 이유가 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 재확인. 조사된 임차인 내역은 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 직전 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 집합건물 근린시설은 미납 관리비 중 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인할 필요가 있습니다.
- 수익률 역산. 예상 임대료와 공실기간을 기준으로 매입가 상한을 계산하고, 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 핵심입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 어렵다
이 사건의 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 소멸하며, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 공실이라 조사된 임차인 내역도 없습니다.
반대로 투자 판단은 단순하지 않습니다. 이미 4회 유찰돼 최저가가 276,115,000원, 감정가의 24.01%까지 내려왔지만, 비교할 실거래 시세가 없기 때문입니다. 근린시설은 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵고, 공실·임대료·상권·환금성이 낙찰가의 적정성을 좌우합니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격은 현장 시세 확인 전 보류입니다.
