수원지방법원 2025타경964. 수원 권선구 호매실동 골든프라자 3층 305호 근린시설입니다. 감정가는 555,000,000원이고 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 190,365,000원입니다. 소유자 공택은 2023년 11월 15일 매매를 원인으로 거래가액 586,349,500원에 취득했고, 같은 달 29일 인천옹진농업협동조합 앞으로 채권최고액 492,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
임차인은 이문진 1명입니다. 305호 131.0400㎡를 점유하고 보증금 20,000,000원, 월세 1,000,000원으로 조사됐으며 전입일은 2024년 12월 30일입니다. 전입이 말소기준인 2023년 11월 29일보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 2025년 3월 25일 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경964 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실동 1406 골든프라자주건축물 제1동 제3층 제305호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현재 상업용 학원 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상8층 중 제3층 제305호 |
| 소유자 | 공택 · 2023.11.15 매매 · 거래가액 586,349,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 555,000,000원 / 190,365,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천옹진농업협동조합 / 415,147,223원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인
현재 소유자 공택 명의의 소유권이전과 동시에 설정된 인천옹진농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하고, 2025년 3월 10일 임의경매개시결정도 소멸 대상입니다. 앞선 교보자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이문진 | 305호 131.0400㎡ | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 2024.12.30 | 2025.03.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이문진의 전입신고는 말소기준권리보다 늦어 낙찰자에게 보증금이 인수되는 구조가 아니므로, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 현황 핵심 — 305호가 독립 구획이 아니다
등기와 건축물대장 도면상 제305호는 구분되어 있으나, 현재는 제303호~제305호 사이 벽체가 없이 하나의 학원으로 이용되고 있습니다. 감정평가에서도 같은 상태가 반복 확인됩니다. 따라서 이 물건은 권리 자체보다 구분건물의 실제 점유·사용 형태가 더 중요한 점검 대상입니다.
감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나, 현황조사와 매각물건명세서에는 이문진의 점유 및 임대차 내용이 확인됩니다. 건물은 근린생활시설로 상업용 이용 중이고, 서측 광대로변과 북측 중로변에 접합니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,365,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,465,110원 |
| 2. 근저당 · 인천옹진농업협동조합 | 492,000,000원 | 186,899,890원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 190,365,000원 가정 시 근저당권자에게 186,899,890원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 305,100,110원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 190,365,000원 | 186,899,890원 | 305,100,110원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 133,255,499원 | 130,589,922원 | 361,410,078원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 93,278,849원 | 91,199,830원 | 400,800,170원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자의 청구액은 415,147,223원이고 현재 회차 예상배당은 186,899,890원으로 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능실초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 대규모 아파트 단지를 배후로 하는 각종 근린생활시설·편의시설이 소재한 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 본건 서측으로 광대로변, 북측으로 중로변에 접합니다.
- 용도. 근린생활시설로서 현재 상업용으로 이용 중이며, 303호~305호 전체가 벽체 구분 없이 학원으로 사용됩니다.
- 설비. 위생·급배수·냉난방·승강기·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·시가지경관지구·호매실지구 지구단위계획구역이며 공공주택지구, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 303~305호 현황 확인. 공부상 305호는 독립 구분돼 있으나 실제로는 세 호실이 벽체 없이 학원으로 이용 중입니다. 현장 점유와 구획 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 이문진은 대항력이 없지만 실제 점유 중입니다. 배당요구 여부와 별개로 낙찰 후 인도·명도 과정은 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제 여부를 단정하지 말고 원본 문서를 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 실거래 시세 자료가 없어 단순 할인율만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다.
- 상가 환금성. 근린시설은 주거용보다 수요층이 제한될 수 있고 현재 학원 통합 이용 상태까지 있어 재매각·임대 시 활용성을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현황은 단순하지 않다
권리관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2023년 인천옹진농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 이문진은 그 이후 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건을 단순한 “인수 없는 저가 상가”로 보면 부족합니다. 현재 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 실거래 시세가 없어 가격 우위를 검증할 수 없고, 무엇보다 등기상 305호와 실제 학원 사용구획이 일치하지 않는 현황이 핵심입니다. 권리보다 현장 확인이 먼저인 근린시설입니다.
