수원지방법원 2025타경981. 경기도 수원시 권선구 호매실동 1399-2 4층403호, 용도는 근린시설입니다. 감정평가 이용상태에 따르면 기호(1),(2),(3)은 공부상 제1종근린생활시설(의원)이며 현황 공실입니다. 이 사건 주소는 4층403호로, 주거용 아파트가 아니라 상가성 집합건물로 보아야 합니다. 권리의 말소 구조만 보면 말소기준은 2022.10.14 국민은행 근저당권이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 안전하다는 뜻은 아닙니다. 이 물건은 이미 2회 유찰되어 최저가가 220,500,000원까지 내려왔습니다. 배당표상 매각가를 최저가로 가정해도 국민은행 근저당에 216,613,000원만 배당되고, 전체 채권 기준 999,214,487원 미배당이 발생합니다. 매수인이 떠안는 금액은 0원이지만, 경매시장이 이 용도와 가격을 보수적으로 평가하고 있다는 신호는 분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경981 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실동 1399-2 4층403호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(근린시설) · 감정평가 이용상태: 공부상 제1종근린생활시설(의원) · 현황 공실 |
| 소유자 | 이주홍 (2022.10.14. 거래가액 272,360,596원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 450,000,000원 / 220,500,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 900,434,092원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2022.10.14 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 이후의 국 압류, 하나캐피탈 가압류, 국민은행 임의경매개시결정, 서울보증보험 가압류, 국민은행 가압류, 수원시 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 흐름입니다. 매수인 인수액은 배당표 기준 0원입니다.
② 임차인 점유 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없다
현황조사상 임차인은 김미화 1명입니다. 보증기관 승계·대위 신고가 아니라 실제 임차인으로 보이나, 전입신고일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 표시된 점유 부분은 407호 166.2600㎡로, 이 사건 표시인 4층403호와 번호가 다릅니다. 입찰 전 현황조사서와 매각물건명세서 원본으로 점유 호실을 반드시 대조해야 합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 전입 | 확정일자 | 배지 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미화 | 407호 166.2600㎡ | 30,000,000원 | 3,500,000원 | 2023.10.18 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 회차별 미배당 — 싸져도 채권은 크게 남는다
현재 최저가 220,500,000원 기준 총 채권액은 1,215,827,487원, 채권자 총 배당액은 216,613,000원입니다. 즉 미배당은 999,214,487원입니다. 매수인 인수는 0원이지만, 배당 여력이 매우 부족하다는 점은 이 물건의 가격·환금성 리스크를 보여줍니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 220,500,000원 | 216,613,000원 | 999,214,487원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 154,350,000원 | 151,389,100원 | 1,064,438,387원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 108,045,000원 | 105,732,370원 | 1,110,095,117원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 220,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,887,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,040,400,000원 | 216,613,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 5,228,517원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 주식회사국민은행 | 70,198,970원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원이지만, 국민은행 근저당부터 미배당이 크게 발생합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능실초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설과 아파트단지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 403호가 속한 기호(1),(2),(3)은 공부상 제1종근린생활시설(의원)이며 현황 공실입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층/지상6층 건물 내 4층 403호외 4개호이며, 승강기·소방설비·지하주차장 등이 되어 있습니다.
- 도로·규제. 서측으로 노폭 약 15미터 내외 포장도로, 남측 및 동측으로 보행자전용도로와 접합니다. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구) 등입니다.
- 주의사항. 감정평가서상 공부와의 차이는 기호(4)(406호), 기호(5)(407호)에 관한 내용으로 기재되어 있으나, 경매진행 시 재확인 유의사항이 함께 제시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 물건은 근린시설이며, 감정 이용상태는 제1종근린생활시설(의원)·현황 공실입니다. 주거용 아파트 수요로 평가하면 안 됩니다.
- 점유 확인. 임차인 김미화의 점유 부분은 407호로 표시되어 있어 이 사건 403호와 불일치합니다. 실제 점유 호실을 원본 서류와 현장에서 대조하세요.
- 공실 비용. 공실이라면 낙찰 후 바로 임대수익이 발생하지 않을 수 있습니다. 관리비·수선비·원상회복비를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 매수인 인수는 0원이지만, 현재 최저가 기준 미배당이 999,214,487원입니다. 채권 회수 관점보다 물건 환금성 관점으로 접근해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리상 0원 인수”와 “좋은 물건”은 다르다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.10.14 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 김미화도 전입이 말소기준 이후라 대항력은 없습니다. 그래서 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 결론은 신중입니다. 이 물건은 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 현황 공실입니다. 이미 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려온 데에는 이유가 있을 수 있습니다. 권리는 통과, 그러나 가격·용도·공실·환금성은 아직 검증 전입니다. 최저가가 낮아졌다는 사실만으로는 충분하지 않습니다.