한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 모두 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 주거용이 아닌 근린시설이고 감정평가상 현황은 공실입니다. 가격은 크게 내려왔지만, 낙찰 후 활용성과 환금성을 먼저 검토해야 하는 물건입니다.
감정가 / 최저가
432,000,000원
최저 211,680,000원
최저가 비율
49.0%
2회 유찰 후
실질취득
211,680,000원
인수액 0원
핵심지표
공실
근린시설 환금성 확인
수원지방법원 2025타경981. 경기도 수원시 권선구 호매실동 1399-2 소재 집합건물 4층 404호 근린시설입니다. 소유자는 이주홍이며, 2022년 국민은행 근저당권 설정 이후 세금 압류와 다수 가압류가 이어져 임의경매가 진행되었습니다. 핵심은 말소기준권리입니다. 2022년 10월 14일 설정된 국민은행 근저당권이 기준이 되고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경981 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실동 1399-2 4층404호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 제1종근린생활시설(의원) · 현황 공실 |
| 소유자 | 이주홍 |
| 감정가 / 최저가 | 432,000,000원 / 211,680,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 900,434,092원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
임차인 김미화는 현황조사상 확인되지만 407호 점유자로, 해당 호수인 404호와 구분됩니다. 또한 전입신고가 말소기준권리 이후여서 대항력 없음으로 판단됩니다. 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.
② 임차인 분석
| 점유자 | 위치 | 보증금 | 대항력 | 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 김미화 | 407호 166.2600㎡ | 30,000,000원 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
✅ 인수 판단 해당 물건(404호)에 대한 대항력 임차인 인수 위험은 확인되지 않습니다. 임차보증금 30,000,000원은 407호 관련 내역으로 별도이며 매수인 인수금액에 합산되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 211,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,763,520원 |
| 국민은행 근저당권 | 1,040,400,000원 | 207,916,480원 |
| 하나캐피탈 가압류 | 5,228,517원 | 0원 |
| 서울보증보험 가압류 | 100,000,000원 | 0원 |
| 국민은행 가압류 | 70,198,970원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
최저매각가 기준으로 집행비용과 국민은행 근저당 일부가 배당되고, 후순위 가압류는 미배당입니다. 그러나 해당 미배당 채권들은 매수인에게 승계되지 않고 매각으로 소멸합니다.
매각대금 배분
회차별 가격 변화
2회 유찰 후 최저가 211,680,000원. 추가 유찰 시 가격은 더 낮아질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능실초등학교 동측 인근, 근린생활시설과 아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 정류장이 있어 대중교통 접근은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 제1종근린생활시설(의원)이며 감정평가상 현황은 공실입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·호매실지구 지구단위계획구역 등으로 확인됩니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용보다 매수층이 제한될 수 있어 임대수요와 업종 적합성 확인이 중요합니다.
⚠️ 가격이 내려왔지만 확인할 것 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다만 근린시설 공실은 아파트처럼 동일한 비교가 어렵습니다. 낙찰가는 낮아져도 이후 임대·매각 가능성이 실제 수익성을 결정합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 확인. 현재 현황 공실이므로 낙찰 후 직접 사용할지 임대할지 계획이 필요합니다.
- 업종 검토. 의원 등 근린생활시설 용도 적합성과 주변 상권을 확인하세요.
- 권리 확인. 인수 권리는 없지만 원본 등기와 매각물건명세서를 최종 확인하세요.
- 환금성 판단. 추가 유찰 가능성과 재매각 기간을 고려한 입찰가 설정이 필요합니다.
- 관리비 확인. 집합건물 공용관리비 체납 여부를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗, 사업성은 별도 판단”
이 물건은 권리분석만 보면 명확합니다. 말소기준권리 이후 권리는 모두 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 근린시설 경매는 권리보다 사용가치와 환금성이 더 중요합니다. 현재 공실 상태이고, 후순위 채권이 크게 남아 있는 구조는 채무자의 상황을 보여주는 신호입니다. 낮아진 가격은 장점이지만, 최종 판단은 낙찰 후 활용 가능성까지 포함해야 합니다.