수원지방법원 2025타경981. 수원 권선구 호매실동 1399-2 4층 407호, 용도는 근린시설입니다. 감정평가 이용상태에 따르면 407호는 공부상 제2종근린생활시설(단란주점)이고, 현황은 406호와 함께 노래주점(코스모스 Live7090)으로 이용 중입니다. 권리만 보면 말소기준 이후 권리들이 정리되는 구조라 매수인이 떠안을 등기상 후순위 권리는 없습니다. 하지만 물건 성격은 주거용 아파트가 아니라 상업용 근린시설이므로, 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다.
이 사건의 가격 판단 기준은 최저가 351,330,000원 + 인수 0원 = 실질취득 351,330,000원입니다. 제공 데이터에는 실거래 비교 자료가 없으므로 시세 대비 할인 여부는 단정할 수 없습니다. 대신 현재 회차에서도 채권자 전체 미배당이 870,216,107원 발생하는 구조이고, 3회·4회 유찰 시에는 미배당이 더 커집니다. 즉 권리 인수 리스크보다 상가 환금성·용도 적합성·면적 차이가 입찰 판단의 중심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경981 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실동 1399-2 4층407호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(근린시설) · 공부상 제2종근린생활시설(단란주점) · 현황 노래주점 |
| 면적 유의 | 407호 전유부분 면적: 등기부상 87.31㎡ / 집합건축물대장상 105.49㎡ |
| 소유자 | 이주홍 (2022.10.14 거래가 334,782,766원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 717,000,000원 / 351,330,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 900,434,092원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준권리는 2022.10.14 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 이 근저당의 채권최고액은 1,040,400,000원이고, 이후 국 압류, 하나캐피탈 가압류, 국민은행 임의경매개시결정, 서울보증보험 가압류, 국민은행 가압류, 수원시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
현황조사·매각물건명세서상 임차인은 김미화 씨 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다. 전입일은 2023.10.18로 말소기준권리 2022.10.14보다 늦어, 제공 데이터상 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미화 | 407호 166.2600㎡ | 전입 2023.10.18 · 확정일자 미상 | 30,000,000원 / 3,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 351,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,718,620원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,040,400,000원 | 345,611,380원 |
| 2. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 5,228,517원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 70,198,970원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 대부분이 국민은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 총 청구 1,215,827,487원 중 예상배당은 345,611,380원, 미배당은 870,216,107원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 “능실초등학교” 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설과 아파트단지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 407호는 공부상 제2종근린생활시설(단란주점)이고, 406호와 407호는 현황 공히 노래주점(상호: 코스모스 Live7090)으로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층/지상6층 건물 내 4층 물건이며, 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장 등이 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 공공주택지구, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속합니다.
- 면적 차이. 407호는 등기사항전부증명서상 전유부분 87.31㎡이나 집합건축물대장상 105.49㎡로 표시되어 차이가 있고, 감정평가는 대장상 면적을 기준으로 했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 이 사건은 대항력 있는 임차인 인수형이 아니므로 실질취득은 최저가 351,330,000원 + 인수 0원입니다. 다만 실거래 자료가 없으므로 시세 대비 메리트는 단정할 수 없습니다.
- 임차인·점유 확인. 김미화 씨는 대항력 없음으로 정리되지만, 보증금 30,000,000원과 월차임 3,500,000원이 기재되어 있으므로 점유관계와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 단란주점, 현황 노래주점입니다. 영업시설, 소방설비, 영업 관련 인허가, 원상회복 범위를 확인해야 합니다.
- 면적 원본 대조. 등기부 87.31㎡와 대장 105.49㎡가 다릅니다. 감정은 대장상 면적 기준이므로 입찰 전 등기부·집합건축물대장·감정평가서 원본을 대조해야 합니다.
- 후순위 채권 미배당. 현재 회차에서도 미배당 870,216,107원이 발생합니다. 매수인 인수와는 별개지만, 이해관계인 협의·명도 과정에서 변수로 체감될 수 있습니다.
- 관리비·당해세. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 미반영입니다. 상가 관리비와 공용부분 체납 여부는 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 중요한 것은 용도와 환금성
이 물건은 권리만 보면 단순합니다. 말소기준 이후의 압류·가압류·경매개시는 소멸하고, 임차인도 전입이 늦어 대항력이 없습니다. 그래서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설, 현황 노래주점입니다. 전유면적도 등기부와 대장 사이에 차이가 있습니다. 결론은 명확합니다. 권리는 통과, 가격과 용도는 보수적으로 재검증. 최저가 351,330,000원이 감정가 대비 낮다는 사실만으로 입찰할 물건은 아니고, 노래주점 용도와 상가 환금성을 확인한 뒤 실질취득가 기준으로 판단해야 합니다.