741,882,000원
수원지방법원 2025타경1058. 경기도 화성시 마도면 금당리 192-2의 토지와 주건축물제1동을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 슬레이트지붕 1층이며 현재 제2종근린생활시설(제조업소) 등으로 이용 중입니다. 토지는 공장용지 1,333㎡로, 계획관리지역·성장관리계획구역(산업관리)에 해당합니다.
권리관계의 기준점은 2024.03.26. 설정된 국민은행 근저당권 772,800,000원입니다. 같은 날 국민은행 근저당권 336,000,000원과 84,000,000원이 뒤이어 설정됐고, 이후 권혁춘·롯데카드·신용보증기금·국민은행의 가압류와 경매개시결정, 국의 압류가 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 이들은 모두 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1058 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 마도면 금당리 192-2 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(제조업소) 등 |
| 건물 | 일반철골구조 슬레이트지붕 1층 · 외·내벽 판넬 마감 등 · 샛시 창호 |
| 토지 | 공장용지 · 1,333㎡ · 공업용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 배현성 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,514,045,000원 / 741,882,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 1,180,786,572원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 특별 매각조건 | 일괄매각 · 목록1 지상 컨테이너 약 18㎡ 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
말소기준권리는 을구 1번 국민은행 근저당권 772,800,000원입니다. 이후 같은 날 설정된 을구 2·3번 근저당권과 가압류 5건, 임의경매개시결정, 국의 압류는 제공된 등기 판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가를 전제로 한 예상배당에서는 국민은행 을구 1번 근저당권도 전액을 받지 못하지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가 49%
이 물건은 감정가 1,514,045,000원에서 2회 유찰되어 현재 회차 최저매각가는 741,882,000원, 감정가의 49%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득금액 역시 741,882,000원입니다.
다만 이 사건에서 확인되는 가격 기준은 감정가와 각 유찰 회차입니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 특히 제조업소와 공장용 토지가 결합된 물건은 건물 상태·토지 활용도·점유·매각 제외 시설의 위치를 함께 확인해야 실제 취득가치를 판단할 수 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 741,882,000원 | 732,063,180원 | 802,078,436원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 519,317,399원 | 511,724,225원 | 1,022,417,391원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 363,522,179원 | 357,632,868원 | 1,176,508,748원 |
③ 예상배당표 (매각가 741,882,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,818,820원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 772,800,000원 | 732,063,180원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 336,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 84,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 권혁춘 | 63,758,867원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 36,311,850원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 189,050,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사국민은행 | 45,756,434원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 6,464,465원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 1.3% 추정치로 계산된 9,818,820원이며, 을구 1번 국민은행 근저당권에 732,063,180원이 배당된 뒤 매각대금이 소진됩니다. 총 미배당은 802,078,436원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금당1리 마을회관 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공장 등이 혼재하는 소규모 공장지대입니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 일반철골구조 슬레이트지붕 1층 건물로, 제2종근린생활시설(제조업소) 등으로 이용 중입니다. 기본 위생설비 및 전기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 공장용지 1,333㎡, 공업용으로 이용되며 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 285,500원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역, 성장관리권역이며 일부 토지는 영농여건불리농지에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 확인하세요.
- 컨테이너 확인. 목록1 지상 컨테이너 약 18㎡는 매각에서 제외됩니다. 매각 부동산과의 위치·사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2024.03.26. 을구 1번 국민은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조를 등기 원본과 대조하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 토지·건물 상태와 활용성을 함께 확인하세요.
- 배당 한계. 현재 회차에서 채권자 미배당이 802,078,436원 발생하고 신청채권자도 전액 변제되지 않습니다. 미배당과 매수인 인수는 구분해서 판단하세요.
- 세금·우선배당 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 원본 자료로 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 매각범위와 점유 확인이 먼저”
이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당권이 말소기준이고 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 1,514,045,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 741,882,000원, 감정가의 49%까지 내려온 점도 눈에 띕니다.
그러나 이 물건의 실제 확인 포인트는 할인율보다 현장입니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 지상 컨테이너 약 18㎡가 매각에서 제외됩니다. 토지 역시 공장용지 1,333㎡이고 건물은 제조업소로 이용 중이므로, 권리는 정리되지만 점유·시설·토지 활용성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다. 종합하면 권리 인수 부담은 낮지만 실사 요소가 남아 있는 B등급 유형입니다.
