수원지방법원 2025타경1139. 수원시 권선구 구운동 어반시아 2동 203호, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 내부는 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등으로 이용 중이며, 일부 방과 거실의 발코니는 확장형으로 조사됐습니다. 말소기준은 2019년 수협은행 근저당권입니다. 이후의 도이치파이낸셜 근저당, 카드·캐피탈 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
임차인 목록이 없어 대항력 있는 임차인 보증금 인수 이슈는 보이지 않습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “권리상 떠안을 금액”이 아니라 현재 1회 유찰 최저가 185,500,000원을 다세대주택 시세와 비교할 수 있느냐입니다. 제공 데이터에는 실거래 자료가 없으므로, 본 리포트는 최저가가 감정가의 70%라는 사실과 배당 미회수 규모만으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1139 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 구운동 950-2 어반시아 2동 2층203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등) |
| 소유자 | 정진영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 185,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 238,901,301원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 목록 없음. 제공 데이터상 tenants 배열은 비어 있어 실제 임차인은 0명으로 정리됩니다. 말소기준은 2019.10.23 수협은행 근저당권이고, 이후 설정된 도이치파이낸셜 근저당권과 신한카드·우리금융캐피탈·수협은행·비엠더블유파이낸셜서비스코리아·삼성카드 가압류, 2025.04.21 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 매수인 인수로 계산된 금액은 0원입니다.
② 임차인·대항력 검토
| 구분 | 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사 결과 | 없음 | 0원 | 해당 없음 | 해당 없음 | 인수 0 |
보증기관 대위·승계 중복신고도 없습니다. 따라서 보증금을 합산할 임차인 구조 자체가 없고, 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과해 실질취득가를 고정시키는 유형도 아닙니다. 이 사건의 실질취득은 최저가 185,500,000원 + 인수 0원 = 185,500,000원으로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,397,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 278,300,000원 | 182,103,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 도이치파이낸셜주식회사 | 24,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,458,668원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 7,122,618원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 수협은행 | 8,600,091원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 5,815,731원 | 0원 |
| 7. 갑구 11번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,356,982원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 185,500,000원 기준 채권총액 334,654,090원 중 182,103,000원만 배당되고, 미배당은 152,551,090원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구운동행정복지센터 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 동측과 서측으로 국도42, 수도권전철1호선, 수원광명고속도로 등이 위치하고, 구운로·서부로를 따라 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등 구조입니다. 일부 방과 거실 발코니는 확장형입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 출입문보안개폐, 도시가스설비, 승강기설비, 주차장 등을 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 규제·공부. 제2종일반주거지역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 과밀억제권역 등이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상이며, 내부접근 제한으로 표준적 이용상황을 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 확인. 이 사건은 인수액 0원이라 현재 회차 기준 실질취득은 185,500,000원입니다.
- 시세 원본 확인. 제공 데이터에 실거래 자료가 없으므로, 주변 다세대 실거래·매물·전세가를 반드시 별도 대조해야 합니다.
- 미배당 구조. 현재 회차에서도 채권 미배당이 152,551,090원 발생합니다. 배당 미회수는 매수인 인수는 아니지만, 시장이 가격을 더 낮게 볼 수 있는 신호입니다.
- 점유·명도. 임차인 목록은 없지만 감정상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 내부상태는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 관리비·공용비용. 공동주택은 미납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담이 될 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 합격, “가격 메리트”는 별도 검증
이 사건은 권리만 보면 단순합니다. 말소기준인 2019년 수협은행 근저당권 이후의 권리는 매각으로 정리되고, 임차인 목록도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 최저가 185,500,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 매수 메리트가 있다고 결론낼 수는 없습니다. 다세대주택은 실거래 비교와 내부상태, 점유관계 확인이 중요하고, 제공 데이터에는 실거래 자료가 없습니다. 권리는 합격, 가격은 원본 시세 대조 후 판단. 이 사건의 결론은 여기까지입니다.
