수원지방법원 2025타경1144. 용인 수지구 성복동 ‘버들치마을성복힐스테이트1차’ 107동 504호, 19층 건물 중 5층의 아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 동일 면적 실거래 자료의 기준 면적은 157.115㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 최지훈입니다. 2019.12.31 최지훈·김서아가 거래가액 844,940,930원으로 공동 취득했고, 2023.06.05 재산분할로 김서아 지분 전부가 최지훈에게 이전됐습니다.
권리분석의 핵심은 김서아의 점유 관계입니다. 김서아는 2023.06.23 전입했고, 제공된 말소기준은 2024.10.28 남청주신용협동조합의 가압류입니다. 전입 자체는 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이 사실만으로 대항력 있는 임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 다만 유효한 임대차와 점유가 인정되는 경우 매수인이 미배당 보증금을 인수할 가능성이 있어 실질취득가는 현재 확정 불가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1144 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 성복동 771 버들치마을성복힐스테이트1차 107동 5층504호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 157.115㎡ · 19층 건물 중 5층 |
| 단지 | 버들치마을성복힐스테이트1차 · 645세대 · 2011.07.01 준공 |
| 소유자 | 최지훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 950,000,000원 / 950,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남청주신용협동조합 / 303,057,534원 |
| 말소기준 | 2024.10.28 가압류 · 남청주신용협동조합 · 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입자가 핵심 변수
제공된 말소기준은 2024.10.28 남청주신용협동조합 가압류 300,000,000원입니다. 이후 2025.04.22 같은 채권자의 강제경매개시결정과 2025.07.30 용인시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 김서아의 전입일 2023.06.23은 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 김서아 1명, 보증금 확인이 선결
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김서아 | 2023.06.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김서아는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 이 사건에서 확인되는 임차인 1명입니다. 다만 등기 흐름을 함께 보면 일반적인 제3자 임차인과는 다른 점이 있습니다. 김서아는 2019.12.31 최지훈과 함께 이 부동산을 공동 취득했던 사람이고, 2023.06.05 재산분할로 지분 전부가 최지훈에게 이전됐으며, 이후 2023.06.23 전입했습니다. 또한 과거 근저당의 채무자로도 등재돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 94.6%지만 실질취득가는 미확정
버들치마을성복힐스테이트1차 동일 면적의 최근 12개월 실거래는 12건이며, 평균은 1,004,166,666원입니다. 최신 거래는 2026.07 1,100,000,000원, 확인된 거래 범위는 940,000,000원~1,100,000,000원입니다. 신건 최저가 950,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 157.12㎡ | 1 | 1,100,000,000원 |
| 2026.07 | 157.12㎡ | 1 | 1,000,000,000원 |
| 2026.06 | 157.12㎡ | 10 | 1,050,000,000원 |
| 2026.06 | 157.12㎡ | 4 | 1,020,000,000원 |
| 2026.05 | 157.12㎡ | 15 | 1,005,000,000원 |
| 2026.04 | 157.12㎡ | 9 | 970,000,000원 |
| 2026.04 | 157.12㎡ | 5 | 1,045,000,000원 |
| 2026.01 | 157.12㎡ | 12 | 965,000,000원 |
| 2026.01 | 157.12㎡ | 19 | 985,000,000원 |
| 2026.01 | 157.12㎡ | 7 | 940,000,000원 |
| 2025.09 | 157.12㎡ | 11 | 990,000,000원 |
| 2025.09 | 157.12㎡ | 11 | 980,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 157.115㎡ | 12건 | 1,004,166,666원 |
표면 가격만 보면 최저가 950,000,000원이 최근 12개월 평균보다 낮습니다. 그러나 이 사건은 실질취득가를 최저가 950,000,000원으로 고정해서 비교할 수 없습니다. 김서아에게 매수인이 인수해야 할 보증금이 존재한다면 그 금액이 실질취득가에 더해지기 때문입니다. 따라서 94.6%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 950,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,900,000원 |
| 2. 갑구 12 가압류 · 남청주신용협동조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 갑구 17 가압류 · 남청주신용협동조합 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 638,100,000원 |
위 배당 시뮬레이션은 집행비용 11,900,000원, 남청주신용협동조합 가압류 300,000,000원 및 소유자 잔여 638,100,000원으로 계산돼 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 김서아의 보증금·배당요구·확정일자가 확인되지 않았으므로 이 표의 계산만으로 매수인 인수를 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성복동행정복지센터 남동측 인근이며 주변에 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원, 임야 등이 분포합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 신분당선 성복역은 도보 약 15~20분 거리에 있으며 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물 중 5층 504호이며 위생·급배수, 화재경보, 소화전, 승강기, 도시가스, 지하주차장 설비가 있고 지역난방입니다.
- 이용·하자. 현재 아파트로 이용 중이고 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 발코니. 건축물현황도상 거실, 주방 및 식당, 침실 4개 등에 발코니확장으로 표시돼 있어 실제 확장 여부 확인이 필요합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 토지 자료에는 토지거래계약에관한허가구역 포함으로 표시돼 있습니다.
- 거래. 645세대 단지이며 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김서아 보증금 확인. 이 사건의 최우선 확인사항입니다. 보증금이 확인되지 않으면 매수인의 실질취득가도 확정되지 않습니다.
- 임대차 실체 확인. 김서아는 과거 공유자이자 등기부상 채무자와 동일한 사람입니다. 실제 임대차계약과 보증금 지급 사실, 점유 경위를 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 2023.06.23으로 말소기준 2024.10.28보다 앞서지만, 보증금·확정일자가 미상인 상태에서는 대항력과 우선변제 여부를 단정하지 마세요.
- 가격 상한은 실질취득 기준. 최근 12개월 평균 1,004,166,666원과 최신 거래 1,100,000,000원을 비교할 때 최저가 950,000,000원이 아니라 인수액까지 포함한 실질취득가를 기준으로 판단해야 합니다.
- 배당표 재확인. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 갑구 17번 채권액도 미상입니다.
- 발코니 확장 확인. 건축물현황도상 발코니확장 표시가 있으므로 현황과 공부를 직접 대조하세요.
- 규제 확인. 토지 자료상 토지거래계약에관한허가구역 포함으로 표시돼 있으므로 입찰 전 해당 규제의 적용관계를 확인하세요.
맺으며 — “94.6%보다 먼저 확인할 숫자는 보증금이다”
이 물건의 신건 최저가는 950,000,000원이고 최근 12개월 평균은 1,004,166,666원, 최신 거래는 1,100,000,000원입니다. 표면적으로는 최저가가 최근 평균의 94.6%입니다. 그러나 권리분석에서는 이 비율보다 김서아의 보증금이 먼저입니다.
김서아는 2023.06.23 전입해 제공된 말소기준 2024.10.28보다 앞서 있지만, 보증금과 확정일자가 미상이고 과거 공유자·채무자와 동일한 관계인입니다. 따라서 대항력이 있다고 확정할 수도, 인수액이 0원이라고 확정할 수도 없습니다. 임대차 실체와 보증금을 확인한 뒤 실질취득가를 산출하고 그 금액을 시세와 비교해야 합니다. 현재 단계의 결론은 “표면 가격은 시세 아래, 권리·실질취득가는 확인 전”입니다.
