수원지방법원 2025타경1161. 서영아너시티 지하 1층 비112호로, 감정평가상 현재 창고로 이용 중인 집합건물입니다. 등기상 현 소유자는 황미숙이고, 2021.10.28. 설정된 주식회사우리은행 근저당 채권최고액 24,000,000원이 말소기준권리입니다. 이 근저당 이후 2025.04.29. 임의경매개시결정이 들어왔고, 매각으로 소멸하는 구조여서 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
그러나 이 사건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 매각물건명세서에는 대지권 미등기가 기재되어 있습니다. 다만 화성시 동탄출장소로부터 2025.05.27. 토지 지분이 포함된 분양계약서 사본과 분양대금 납부 입금확인서가 제출됐고, 감정평가액 42,000,000원에도 토지 지분이 포함되어 있습니다. 즉 대지 지분과 관련한 자료는 제출되어 있지만, 등기 형태 자체는 입찰 전 원본 대조가 필요한 지점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1161 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 878-3 서영아너시티 지1층비112호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건물 · 창고로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 13층 건물 내 지1층 비112호 |
| 소유자 | 황미숙 |
| 감정가 / 최저가 | 42,000,000원 / 14,406,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 21,337,057원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.28. 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 24,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 매수인 인수는 0원
조사상 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 되어 있어, 점유관계 자체를 “임차인 없음”으로 확정해서는 안 됩니다. 보증금·확정일자·점유 요건이 확인되지 않은 상태이므로 대항력 유무 역시 단정할 수 없습니다. 입찰 전 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 34.3% 할인보다 ‘시세 부재’를 먼저 본다
현재 최저매각가는 14,406,000원으로 감정가 42,000,000원의 34.3% 수준입니다. 3회 유찰된 결과 숫자만 보면 할인폭은 큽니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
특히 이용상태가 주거용이 아니라 창고이고, 토지 이용상황도 공업용으로 기재되어 있습니다. 이런 물건은 동일 건물·유사 호실의 실제 거래가격과 수요층을 확인해야 현재 최저가의 의미를 판단할 수 있습니다. 3회 유찰이라는 사실 역시 낮아진 가격만큼이나 응찰 수요와 환금성 확인이 필요하다는 신호로 함께 봐야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 14,406,000원 | 13,746,692원 | 10,253,308원 |
| 4회 유찰 시 | 10,084,200원 | 9,502,684원 | 14,497,316원 |
| 5회 유찰 시 | 7,058,940원 | 6,531,879원 | 17,468,121원 |
③ 예상배당표 (매각가 14,406,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 659,308원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 24,000,000원 | 13,746,692원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 우리은행 근저당은 전액 배당되지 않고 10,253,308원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 대지권·이용상태 — 이 사건의 실무 확인 포인트
- 이용상태. 감정평가 당시 창고로 이용 중입니다.
- 건물·부지. 철근콘크리트구조 13층 건물이며, 부지는 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 다원중학교 북서측에 위치하고 주변에 아파트단지, 상업용 및 업무용 건물이 소재합니다.
- 교통. 북서측 기흥동탄IC, 남서측 동탄역, 서측 경부고속도로가 있고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·주차. 동측과 남측으로 약 25미터 및 12미터 내외 포장도로와 접하고, 자주식 옥내 주차장 93대가 기재되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 공시지가 1,897,000원/㎡, 공장용지이며 토지면적은 2,847.5㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 조사상 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 확인하세요.
- 대지권 원본 대조. 미등기 대지권과 2025.05.27. 제출된 분양계약서·입금확인서, 실제 매각대상 범위를 확인하세요.
- 시세 확인. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·유사 창고 호실의 실제 거래가격을 확인하세요.
- 용도·수요 확인. 현재 창고 이용 물건인 만큼 사용 가능 범위와 실제 매수·임차 수요를 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차의 근저당 미배당 10,253,308원은 매수인 인수액이 아닙니다. 제공된 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격·대지권·점유 확인이 승부처
이 사건의 등기 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 2021.10.28. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 매각 후 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 14,406,000원으로 감정가 42,000,000원의 34.3%까지 내려왔습니다.
하지만 낮은 최저가가 곧 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 실거래 시세가 제시되어 있지 않고 이미 3회 유찰됐으며, 이용상태는 창고입니다. 여기에 대지권 미등기와 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 0원, 가격 평가는 보류”가 핵심입니다. 실제 거래시세, 점유관계, 대지권 관련 원본을 확인한 뒤에야 현재 최저가의 매력을 판단할 수 있습니다.
