의정부지방법원 2025타경64005. 파주시 야당동 하우고개길 275의 4층 401호로, 철근콘크리트구조 4층 건물의 최상층에 위치한 전용 43.38㎡ 다세대주택입니다. 사용승인일은 2022.03.14이고 전체 7세대의 소규모 건물입니다. 감정가는 330,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 113,190,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.
권리 구조의 중심은 2022.05.13 설정된 김도하의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고 공동담보목록 제2022-903호가 붙어 있습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 국세 압류·임차권등기·강제경매개시결정·부천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 두 임차인·점유자의 전입일도 모두 말소기준일보다 늦습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64005 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 79-8 4층 401호 · 경기도 파주시 하우고개길 275 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 43.38㎡ · 지상 4층 중 4층 |
| 사용승인 / 규모 | 2022.03.14 · 전체 7세대 |
| 소유자 | 문지우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 113,190,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 매수신청보증금 | 재매각 조건 20% · 최저가 기준 22,638,000원 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원*, 비금전 확인은 남는다
말소기준은 2022.05.13 김도하 근저당권입니다. 이지영의 전입·점유 개시는 2022.06.30, 임창선의 전입은 2025.07.17로 모두 말소기준일 이후입니다. 따라서 현재 자료상 두 사람 모두 선순위 대항력을 갖지 않습니다. 특히 이지영의 주택임차권등기는 2024.07.09에 설정된 후순위 임차권으로, 매각으로 소멸하는 권리입니다.
| 임차인·점유자 | 점유 / 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임창선 | 401호 주거 보증금 미상 | 2025.07.17 확정일자 미상 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 | 미상 보증금·확정일자 확인 필요 | 승계 없음 이지영 확약의 적용 대상은 아님 |
| 이지영 | 건물 전부 400,000,000원 | 2022.06.30 2022.06.16 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입·점유 | 권리 주장 배당요구 · 예상배당 0원 | 실질 0원* 주택도시보증공사에 채권 양도 |
② 가격·환금성 — 감정가 34.3%만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 113,190,000원으로 감정가 330,000,000원의 34.3%입니다. 표면 할인율만 보면 매우 낮아 보이지만, 이 물건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시되지 않았습니다. 따라서 최저가가 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 표현할 근거가 없습니다. 가격 판단은 감정가 대비 할인율보다 실제 매매 가능 금액과 환금성을 먼저 확인해야 합니다.
| 가격·환금성 지표 | 수치 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 330,000,000원 | 감정평가 기준액 |
| 현재 최저가 | 113,190,000원 | 3회 유찰 · 감정가의 34.3% |
| 평균 유찰 횟수 | 4.1회 | 현재 3회 유찰보다 높은 수준 |
| 낙찰률 | 7.69% | 환금성 보수적 평가 필요 |
| 최근 매각일 | 2026.04.29 | 매각금액 비교에는 사용하지 않음 |
| 건물 규모 | 7세대 | 소규모 다세대주택 |
평균 유찰 횟수가 4.1회라는 점을 감안하면 현재의 3회 유찰은 이 주소군의 경매 통계에서 이례적으로 깊은 유찰이라고 보기 어렵습니다. 낙찰률도 7.69%에 그쳐, 감정가 대비 할인율보다는 실제 매수 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,384,660원 |
| 1. 근저당 · 김도하 | 1,200,000,000원 | 110,805,340원 |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 총 미배당 | 1,600,000,000원 | 1,489,194,660원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 김도하 근저당권에 배당되고, 신청채권자인 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 주택도시보증공사의 400,000,000원 청구는 이지영의 보증금채권을 양도받은 것으로 보아 임차보증금과 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 401호입니다. 사용승인일은 2022.03.14입니다.
- 주위환경. 운정4동 행정복지센터 남동측 인근으로, 다세대주택·근린생활시설·농경지·임야가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 경의중앙선 야당역이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 도로·토지. 남동측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다. 토지는 2필 일단의 사다리형 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 지역·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거 Zone)·가축사육제한구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다. 공시지가는 885,700원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있고, 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 전체 7세대의 소규모 다세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 4.1회·낙찰률 7.69%로 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 20%입니다. 최저가 113,190,000원 기준 22,638,000원을 준비해야 합니다.
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구, 제출일 2025.12.05 및 해당 사건 적용 여부를 원본으로 확인하세요.
- 임창선 점유. 전입은 후순위지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 현장점유, 임대차계약서, 명도 협의 가능성을 별도로 조사하세요.
- 민간임대주택등기. 매각 이후 등기 말소 여부와 임대의무·임대료 증액 제한의 잔존 여부를 집행법원 및 관할 행정기관에 확인하세요.
- 공동담보 근저당. 김도하 근저당권은 채권최고액 1,200,000,000원이고 공동담보목록 제2022-903호가 기재되어 있습니다. 공동담보 범위와 실제 채권액을 원본으로 대조하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 할인율이 아닌 인근 동일 용도·유사 면적 다세대의 실제 매매가, 전세가, 매도 소요기간을 확인해 응찰 상한을 정하세요.
- 명도 비용. 임차권등기 말소와 별개로 현 점유자가 임창선으로 조사되어 있습니다. 인도명령·이사 협의·보관 비용을 예상하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”
이 물건은 말소기준권리 이후에 임차인 전입과 압류가 이어진 구조이고, 이지영 관련 보증금채권은 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소까지 확약했습니다. 따라서 현재 자료상 매수인의 금전 인수액은 0원*, 실질취득가는 최저가와 같은 113,190,000원입니다.
그러나 권리 인수가 없다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 비교 가능한 실거래 금액이 없고, 이미 3회 유찰됐음에도 경매 통계의 평균 유찰은 4.1회이며 낙찰률은 7.69%입니다. 여기에 7세대 소규모 다세대의 환금성, 민간임대주택등기, 임창선의 실제 점유와 보증금 미상 문제가 남습니다. 금전 권리는 조건부 합격, 가격과 비금전 리스크는 추가 검증. 감정가의 34.3%라는 숫자보다 실제 매매 가능 금액과 명도·행정 확인 결과가 입찰 여부를 결정해야 합니다.
