수원지방법원 2025타경51430. 화성시 반송동 마젤란오피스텔 6층 610호, 감정평가서상 이용상태는 오피스텔로 조사된 물건입니다. 감정가 125,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 61,250,000원, 감정가의 49%까지 낮아졌습니다. 겉으로 보면 싸 보입니다. 하지만 이 사건은 최저가가 싸다가 아니라, 임차권등기 보증금 138,000,000원이 어떻게 처리되는지가 핵심입니다.
등기부에는 을구 1번 주택임차권이 있고, 권리자는 오승훈입니다. 임차보증금은 138,000,000원, 점유개시일자는 2022.10.25로 기재되어 있으나 주민등록일자와 확정일자는 없음으로 표시됩니다. 따라서 이 임차인을 “대항력 있음”으로 단정할 수 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51430 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 노작로 177, 6층610호 (반송동,마젤란오피스텔) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 조사 |
| 소유자 | 이창호 (2020.10.29. 매매, 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 61,250,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오승훈 / 138,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.12.14 압류
이 사건의 말소기준은 2022.12.14 갑구 11번 압류로 잡혀 있습니다. 그 이후의 강제경매개시결정과 을구 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 앞선 2022.12.08 갑구 9번 압류는 자료상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시되어 있지만, 바로 뒤에 2022.12.12 해제에 따른 말소 등기가 존재합니다. 원본상 말소 상태를 반드시 대조해야 합니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 아님
| 성명 | 점유·용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오승훈 | 전유부분의전부 · 주거 (임차권등기) | 138,000,000원 | 대항력 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 확정일자 없음 | 해당 없음 보증기관 승계 아님 |
보증기관 승계나 대위신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보입니다. 따라서 보증금은 중복 합산할 항목이 아니며, 임차보증금 138,000,000원 하나를 기준으로 봐야 합니다. 다만 이 임차인은 “등기부상 권리자/채무자와 동일”하다는 메모가 있어, 가장임차인 또는 관계인 가능성도 함께 점검해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,502,500원 |
| 2. 갑구 12번 경매개시결정 · 오승훈 | 138,000,000원 | 59,747,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 최저가 기준 신청채권자 배당은 59,747,500원, 미배당은 78,252,500원입니다. 자료상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 임차권등기의 대항력 판정이 불가하므로 원본 대조가 필수입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경기도 화성시 반송동 소재 “동탄문화복합센터” 북서측 인근에 소재하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설 및 아파트 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통시됩니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 30층 건물 내 제6층 제610호이며, 사용승인일자는 2010.07.07입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 지하주차장 등이 되어 있습니다.
- 규제. 중심상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 성장관리권역으로 조사되며, 공부와의 차이는 없음으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 원본 확인. 임대차계약일자 2022.09.19, 점유개시일자 2022.10.25, 보증금 138,000,000원은 확인되지만 주민등록일자와 확정일자가 없음으로 표시됩니다.
- 대항력 단정 금지. 보증금·점유 사실만으로 대항력 있다고 쓰면 안 됩니다. 전입신고일 미상인 이상 대항력은 가능·미상입니다.
- 관계인 여부 확인. 메모상 임차인 오승훈이 등기부상 권리자/채무자와 동일하므로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 반드시 검토해야 합니다.
- 압류 말소 상태 확인. 갑구 9번 압류는 말소기준 전 권리로 표시되지만, 갑구 10번 말소 등기가 있습니다. 등기부 원본에서 최종 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 오피스텔은 체납 관리비와 실제 점유 상태가 명도 비용에 직접 영향을 줍니다. 입찰 전 관리사무소와 현황을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “감정가 49%”보다 “보증금 1.38억”이 먼저다
이 물건은 최저가만 보면 61,250,000원, 감정가의 49%라 매력적으로 보입니다. 그러나 을구에는 보증금 138,000,000원의 주택임차권등기가 있고, 전입신고일과 확정일자가 모두 미상입니다. 현재 배당표상 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있지만, 대항력 여부가 확정되지 않은 이상 이를 안전형으로 볼 수는 없습니다. 권리 불확실성이 가격 할인보다 크다는 결론입니다. 원본에서 대항력·관계인 여부·압류 말소 상태가 명확히 정리되기 전까지는 보수적으로 접근해야 합니다.