수원지방법원 2025타경54156. 경기도 용인시 기흥구 지곡동 568-1 소재 에스엘비코리아사옥 가동 및 토지 관련 물건입니다. 등기상 소유자는 에스엘비코리아 주식회사 단독소유이고, 사건 용도는 기타 + 토지입니다. 토지 정보상 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용, 용도지역은 자연녹지지역이며 토지면적은 7,883.0㎡입니다. 즉 아파트처럼 표준화된 환금성으로 접근할 물건이 아니라, 실사용 가능성과 공장·사옥·기계기구·토지규제 확인이 가격의 핵심입니다.
현재 최저가는 6,829,210,000원으로 감정가 9,756,013,860원의 70.0%입니다. 1회 유찰로 숫자만 보면 할인된 것처럼 보이지만, 배당표상 현재 회차에서도 채권자 총 청구액 10,598,057,635원 중 6,758,517,900원만 배당되고 3,839,539,735원이 미배당됩니다. 매수인이 떠안을 권리 인수는 0원이지만, 국세·지방세 압류 9건의 당해세 여부와 단전·기계기구 소재불명은 반드시 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54156 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 지곡동 568-1 |
| 등기상 부동산 | [건물] 경기도 용인시 기흥구 지곡동 568-1외 1필지 에스엘비코리아사옥 가동 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 · 자연녹지지역 |
| 토지면적 / 공시지가 | 7,883.0㎡ / 666,400원/㎡ |
| 소유자 | 에스엘비코리아 주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 9,756,013,860원 / 6,829,210,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 5,830,290,401원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 기준은 2017년 중소기업은행
말소기준권리는 2017.07.12 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 등기된 중소기업은행의 추가 근저당, 송치남·서울식품공업주식회사·주식회사대창하이테크·용인시· 주식회사대신하이테크·기술보증기금 등 후순위 담보권과 각종 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부상 근저당권은 9건, 압류는 7건으로 권리 수는 많지만, 기준일 앞에 남는 인수권리가 확인된 구조는 아닙니다.
② 점유·임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음으로 정리
현황조사와 매각물건명세서에는 정민섭 1명이 표시되어 있습니다. 보증금·차임·확정일자·배당요구는 확인되지 않지만, 전입일이 2023.10.16으로 말소기준권리인 2017.07.12 이후입니다. 따라서 제공 데이터 기준으로는 대항력 없음입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고도 아니므로 실제 임차인 수는 1명으로 봅니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정민섭 | 2023.10.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
③ 예상배당표 (매각가 6,829,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.0% 추정) | - | 70,692,100원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,160,000,000원 | 2,160,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,040,000,000원 | 2,040,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 1,800,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 송치남 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 서울식품공업주식회사 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 6. 갑구 2번 가압류 · - | 8,839,730원 | 8,839,730원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 엠커뮤니티 주식회사 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 8. 을구 6번 근저당권 · 주식회사대창하이테크 | 600,000,000원 | 484,678,170원 |
| 후순위 미배당 | - | 3,839,539,735원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 6,829,210,000원 기준, 집행비용 70,692,100원을 제외한 채권자 배당 합계는 6,758,517,900원입니다. 채권자 총 청구액 10,598,057,635원 대비 미배당은 3,839,539,735원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차 시나리오 — 인수 0원은 같고, 미배당만 커진다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 6,829,210,000원 | 6,758,517,900원 | 3,839,539,735원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 4,780,447,000원 | 4,730,242,530원 | 5,867,815,105원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 3,346,312,900원 | 3,310,449,771원 | 7,287,607,864원 | 0원 |
⑤ 입지·토지·매각조건 메모 (제공 데이터 기준)
- 용도. 사건 용도는 기타 + 토지입니다. 등기상 에스엘비코리아사옥 가동이며, 토지는 공장용지·공업용으로 표시됩니다.
- 토지. 토지면적 7,883.0㎡, 공시지가 666,400원/㎡, 자연녹지지역, 도시지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역 포함으로 표시됩니다.
- 형상·접면. 지형은 완경사, 형상은 사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역 포함, 상대보호구역 저촉, 임업용산지·준보전산지 접함, 중로1류 접함으로 표시됩니다.
- 매각조건. 일괄매각, 제시외 건물 포함, 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구 포함입니다.
- 제외물. 식당·창고 컨테이너 90㎡, 창고 컨테이너 24㎡, 경비실 컨테이너 6.3㎡는 이동이 용이하므로 매각 및 평가에서 제외됩니다.
- 상태. 건물 전체가 단전되어 있는 상태이고, 발효기 1대 및 도우컨디셔너 1개는 소재불명으로 표시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 재확인. 정민섭은 전입일이 말소기준 이후라 제공 데이터상 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구는 미상이므로 원본 명세서를 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 9건이 있으므로 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 배당표상 후순위 미배당은 이미 크며, 세금 우선순위에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 기계기구 실사. 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구가 포함되지만 발효기 1대와 도우컨디셔너 1개는 소재불명으로 표시됩니다.
- 단전 상태. 건물 전체가 단전되어 있는 상태입니다. 정상 사용을 전제로 한 수리·복구 비용을 별도로 점검해야 합니다.
- 제시외·제외물 구분. 제시외 건물은 포함되지만 이동이 용이한 컨테이너 일부는 매각 및 평가에서 제외됩니다. 현장 점유·철거·사용 가능성을 구분해야 합니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역, 토지거래계약에관한허가구역 포함, 상대보호구역 저촉 등 규제 정보가 있으므로 사용 목적과 허가 가능성을 먼저 맞춰야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 자료가 제공되지 않았으므로 단순히 감정가 70%라는 이유만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 실질취득은 현재 최저가와 같은 6,829,210,000원입니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건은 쉽지 않다”
이 사건은 권리분석만 보면 구조가 명확합니다. 2017.07.12 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤에 붙은 다수의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유자 정민섭도 전입일이 말소기준 이후라 제공 데이터 기준 대항력은 없습니다. 따라서 매수인 인수 0원은 이 물건의 가장 큰 장점입니다.
하지만 결론은 보수적입니다. 최저가 6,829,210,000원은 감정가의 70.0%이나, 실거래 비교 자료가 없고 용도도 아파트가 아니라 공장용지·사옥·기계기구 일괄매각입니다. 여기에 국세·지방세 압류 9건, 단전, 일부 기계기구 소재불명, 제시외·제외물 구분까지 겹칩니다. 권리는 합격, 물건성은 고난도. 이 물건은 일반 투자자보다 현장 실사와 사용계획을 갖춘 실수요자에게 맞는 사건입니다.
