수원지방법원 2025타경54359. 용인시 처인구 이동면 천리 동아아파트상가동 지하층 3호, 공부상 근린생활시설입니다. 소유자는 김동수이고, 현재 경매의 신청채권자는 한국자산관리공사입니다. 등기상 현재 기준으로 가장 먼저 남아 있는 권리는 2008년 경기신용보증재단의 가압류 17,000,000원이며, 이를 말소기준으로 이후의 강제경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다. 2001년 용인축산업협동조합 근저당권은 2003년 이미 말소됐고, 과거 압류들도 해제·말소돼 매수인이 승계할 등기상 채무는 없습니다.
권리보다 더 중요한 것은 물건의 사용성과 환금성입니다. 감정평가 현황에 따르면 공부상 근린생활시설이지만 현재 공실이고, 본건을 포함한 지하층 전체가 장기간 사용되지 않은 상태입니다. 급배수·위생·전기 등 기본 설비는 갖춰진 건물이지만 지하층 설비의 실제 작동 여부는 불분명합니다. 여기에 이번 매각은 재매각으로 매수신청보증금도 20%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54359 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 이동면 천리 118-1 동아아파트상가동 지하층 3호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상3층/지하1층 중 지하층 3호 · 사용승인일 1993.12.30 |
| 소유자 | 김동수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 40,000,000원 / 19,600,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 10,012,788원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 조건 | 재매각 · 매수신청보증금 20% |
① 권리 흐름 — 현재 남은 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 현황은 공실이며 임차보증금 인수 문제도 없습니다. 현재 말소기준은 2008.02.25. 경기신용보증재단 가압류 17,000,000원입니다. 이후 2025.02.10. 한국자산관리공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2001년 설정된 용인축산업협동조합 근저당권 14,000,000원은 2003.07.01. 이미 말소됐으므로 이번 매각에서 매수인이 승계할 권리가 아닙니다.
② 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세 대비 저렴’ 판단은 보류
감정가 40,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 19,600,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만 본건의 실제 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 19,600,000원 | 49% | 8,165,588원 |
| 3회 유찰 시 | 13,720,000원 | 34% | 13,939,748원 |
| 4회 유찰 시 | 9,604,000원 | 24% | 17,981,660원 |
현재 회차에서 매각대금 19,600,000원을 가정하면 경기신용보증재단 가압류는 17,000,000원 전액 배당되고, 신청채권자인 한국자산관리공사는 1,847,200원만 배당돼 8,165,588원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 미배당은 매수인 인수액과는 별개이며 매수인의 권리상 인수는 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 752,800원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 17,000,000원 | 17,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 10,012,788원 | 1,847,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 27,012,788원 중 18,847,200원이 배당되고 8,165,588원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용천초등학교 남동측 인근. 주위에는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 공동주택, 농경지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 접합니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이나 현재 공실이며, 본건을 포함한 지하층 전체가 장기간 사용되지 않은 상태입니다.
- 설비. 건물에는 급배수·위생·전기 등 기본 설비가 구비돼 있으나, 장기간 미사용된 지하층의 설비 작동 여부는 불분명합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상3층/지하1층 건물이며 사용승인일은 1993.12.30입니다.
- 토지. 부정형·평지의 아파트단지 건부지입니다. 도시지역, 제1·2종일반주거지역, 정비예정구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 원인 확인. 이번 매각은 재매각입니다. 이전 매각 과정과 매각불허·대금미납 등 관련 내용을 원본 기록에서 확인해야 합니다.
- 보증금 20%. 매수신청보증금은 최저가의 20%로, 현재 최저가 기준 3,920,000원입니다.
- 지하층 현장 확인. 장기간 사용하지 않은 지하층이므로 누수·습기·곰팡이·전기·급배수·위생설비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대수요 확인. 지하 근린시설의 실제 임대·매매 수요를 별도로 조사해야 합니다. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인만으로 적정가를 판단하기 어렵습니다.
- 권리 원본 대조. 경기신용보증재단 가압류를 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는지 등기부·매각물건명세서 원본과 최종 대조하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 가정에서 채권 미배당 8,165,588원이 발생하지만 매수인이 부담하는 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “49% 할인보다 지하 공실의 실제 가치가 먼저”
이 물건의 장점은 명확합니다. 임차인이 없고, 현존 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액이 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 권리가 아닙니다. 감정가 40,000,000원에서 19,600,000원까지 내려와 감정가의 49%가 됐지만, 실거래 시세 자료가 없고 본건은 재매각된 지하 근린시설입니다. 더구나 지하층 전체가 장기간 사용되지 않았고 설비 작동도 불분명합니다. 따라서 이 사건은 권리는 단순하지만 환금성과 현장 상태는 보수적으로 볼 물건입니다. 최저가가 낮아졌다는 사실 자체보다 실제 임대수요와 시설 복구비를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
