수원지방법원 2025타경54415. 용인시 기흥구 공세동 ‘원빌라’ 3층 301호, 전용 65.07㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 하나경으로, 2021년 매매가 119,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2024.03.15. 농협은행주식회사 가압류 7,109,533원입니다. 그 뒤 우리금융캐피탈 가압류, 주선영 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기만 보고 “후순위는 전부 소멸한다”고 끝내면 안 됩니다. 실제 임차인 주선영은 2021.12.09. 전입·점유를 시작해 말소기준일보다 앞서고, 임차보증금은 119,000,000원입니다. 임차권등기는 2025.11.24. 이루어졌지만 대항력의 기준이 되는 전입·점유가 먼저이므로, 배당으로 보증금을 전부 돌려받지 못하는 부분은 매수인 승계 위험으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54415 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 공세동 388-25 원빌라 3층 301호 · 도로명 경기도 용인시 기흥구 한일로9번길 11-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 65.07㎡ · 방3·거실·주방·욕실·발코니 · 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 하나경 (2021.09.23. 매매, 거래가 119,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 66,150,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주선영 / 119,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 대항력은 남는다
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 주선영 전유부분 건물의 전부 · 주거 | 2021.12.09. 임차권등기 2025.11.24. | 119,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 위험 |
실제 임차인은 1명, 주선영입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 잡혀 있습니다. 임대차계약일은 2021.11.04., 등기부 임차권에는 확정일자 2021.11.05.가 기재되어 있고 전입·점유일은 2021.12.09.입니다. 배당요구도 이루어졌습니다. 다만 우선변제 여부 자체는 확정하지 않고, 현재 배당 시나리오에서는 임차인 배당이 0원으로 반영되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘1.19억’으로 비교
가격 판단의 기준은 66,150,000원이 아닙니다. 대항력 임차보증금을 반영한 실질취득 약 119,000,000원을 최근 거래와 비교해야 합니다. 원빌라(A)의 최근 12개월 평균은 130,000,000원, 최신 거래는 2024.06. 160,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 35.6% 높은 흐름으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 67.32㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2023.11 | 65.07㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2023.05 | 65.07㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2022.10 | 67.32㎡ | 4 | 102,000,000원 |
| 2022.06 | 65.07㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2021.11 | 65.07㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2021.10 | 67.32㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2021.09 | 65.07㎡ | 3 | 119,000,000원 |
| 2021.07 | 67.32㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 130,000,000원 |
실질취득 약 119,000,000원은 최근 12개월 평균 130,000,000원의 약 91.5%입니다. 최신 거래 160,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 시세의 절반”이라는 식으로 평가할 물건은 아니지만, 인수까지 포함한 실질취득 기준으로도 최근 12개월 평균 아래에 위치합니다. 다만 표본이 2건이고 거래가격의 편차가 큰 소규모 다세대인 만큼, 그 차이를 곧바로 확정적인 수익 여유로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,590,700원 |
| 임차보증금 · 주선영 | 119,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 농협은행주식회사 | 7,109,533원 | 7,109,533원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 61,403,601원 | 57,449,767원 |
| 4. 가압류 · 주선영 | 119,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주선영 | 119,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각대금 66,150,000원은 집행비용과 일부 가압류 채권 배당에 소진되고 소유자 잔여는 0원입니다. 임차보증금은 배당되지 않는 시나리오로 잡혀 있습니다. 대항력 인수형의 실질취득 판단은 낙찰가와 미배당 승계액의 합계를 약 119,000,000원 수준으로 보는 것이 핵심입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기흥호수공원 북동측 인근이며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 간선도로변에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 다세대주택으로, 외벽 벽돌조 마감·내벽 벽지 및 일부 타일·하이샷시 창호이며 기본 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 토지·규제. 토지는 261.0㎡ 사다리형 평지의 다세대주택 부지이며 자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역(주거형) 등에 해당합니다. 토지거래계약에관한허가구역도 포함 항목으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 원빌라(A)는 총 8세대, 1993.07.10. 준공입니다. 현재 물건도 2회 유찰된 상태이고 실거래 가격 편차가 커, 매도 시 환금성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 66,150,000원만 놓고 시세의 절반이라고 판단하지 말고, 대항력 보증금까지 포함한 실질취득 약 119,000,000원을 기준으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 주선영의 임대차계약일 2021.11.04., 확정일자 2021.11.05., 전입·점유 2021.12.09., 임차권등기 2025.11.24.의 연결관계를 매각물건명세서와 임차권등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 주선영이 가압류 채권자·강제경매 신청채권자이기도 하므로 실제 보증금 지급과 채권 발생 경위를 반드시 대조해야 합니다.
- 명도·보증금 정산. 대항력 임차인이 있는 인수형인 만큼 낙찰 후 점유 이전과 보증금 정산 조건을 명도비용과 별개로 검토해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대·1993년 준공이라는 특성과 2회 유찰 이력을 감안해, 최근 실거래 평균과의 11,000,000원 차이를 전부 안전마진으로 보지 않는 편이 합리적입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “1.19억 실질취득”이 본질
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 135,000,000원에서 2회 유찰되어 66,150,000원까지 내려온 최저가입니다. 하지만 권리분석의 결론은 그 숫자에서 시작하면 안 됩니다. 주선영의 보증금은 119,000,000원이고 전입·점유가 2021.12.09.로 말소기준 2024.03.15.보다 앞섭니다. 따라서 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득은 약 119,000,000원 수준으로 보는 인수형입니다.
그 119,000,000원을 시장과 비교하면 최근 12개월 평균 130,000,000원의 약 91.5%이고, 최신 거래 160,000,000원보다 낮습니다. 가격만 놓고 완전히 불리한 수준은 아닙니다. 다만 총 8세대·1993년 준공 다세대, 2회 유찰, 그리고 대항력 임차인이 신청채권자와 동일하다는 권리관계가 겹칩니다. 결론은 “최저가는 크게 할인됐지만, 실제 매입비용의 할인폭은 제한적이며 권리 확인 난도는 높다.”입니다. 최저가의 숫자가 아니라 1.19억원을 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.
