수원지방법원 2025타경54449. 화성 새솔동 봄프라자 제1동 4층 401호, 용도는 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 “병원 입원실 및 복도”이고, 매각물건명세서 비고에도 본건은 병원에서 부여한 416, 417, 418호로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 즉 주거용 아파트처럼 단순하게 볼 물건이 아닙니다. 현재 최저가는 400,400,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%까지 내려왔지만, 가격 하락만으로 안전하다고 판단하면 안 됩니다.
권리의 중심은 2021.05.31 접수된 을구 3번 군포신용협동조합 근저당권입니다. 등기 데이터상 말소기준권리로 제시되어 있고, 이후 압류·경매개시결정·유영주 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 매각물건명세서가 별도로 대지권의 표시 중 별도등기 인수를 명시하고 있어, 낙찰자는 이 문구의 법적·경제적 효과를 원본으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54449 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티104블럭01-0401 봄프라자 1동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 병원 입원실 및 복도 · 4층 401호 152.4250㎡ |
| 소유자 | 윤순정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 572,000,000원 / 400,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 군포신용협동조합 / 833,464,883원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 군포신협, 그러나 별도등기 인수 문구가 남는다
등기 흐름만 보면 2021.05.31 군포신용협동조합 근저당권이 기준점입니다. 그 뒤의 국 압류, 경매개시결정, 유영주 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조정현은 2024.10.16 전입신고로, 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 표시됩니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 확인되는 사람은 조정현 1명입니다. 보증금은 10,000,000원, 차임은 1,200,000원이며, 배당요구는 2025.05.07에 접수됐습니다. 전입신고일이 말소기준권리보다 뒤라 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조정현 | 4층 401호 152.4250㎡ | 10,000,000원 | 1,200,000원 | 2024.10.16 / 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 400,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,404,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 남동농업협동조합 | 1,176,000,000원 | 393,996,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 군포신용협동조합 | 1,050,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 유영주 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 배당 시나리오상 채권자 총채권 2,616,000,000원 중 393,996,000원만 배당되고, 미배당은 2,222,004,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 명세서상 대지권 별도등기 인수 문구는 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 “새솔동 행정복지센터” 북서측 인근에 위치하고, 주위는 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 지하 주차장까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 있어 전반적인 대중교통사정은 보통입니다.
- 용도·이용상태. 감정평가상 기호1,2,3은 병원 입원실 및 복도로 이용 중입니다. 본건 401호는 병원에서 부여한 416, 417, 418호로 사용되고 있습니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 제4층 제401호이고, 기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기, 지하주차장설비를 갖추고 있습니다.
- 규제·공부 차이. 토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티) 등으로 표시되며, 구분건물 소재지 블럭지번은 2020.9.3 신규 등록되어 새솔동 78-1번지로 변경됐습니다.
- 구분건물성. 감정요항에는 건축물대장 현황도와 현황이 모두 일치하고, 독립적인 구분건물임이 명백한 것으로 사료된다고 적혀 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 별도등기 인수 확인. 명세서에 “말소되지 않고 매수인이 인수함”이 명시되어 있습니다. 별도등기의 내용·부담·말소 가능성을 원본으로 확인해야 합니다.
- 병원 사용 현황 확인. 본건은 401호 단독 사무실이 아니라 병원 입원실 416, 417, 418호로 사용 중입니다. 실제 점유·출입·명도 범위를 현장 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 임차인 조정현은 대항력 없음으로 표시되지만, 보증금 10,000,000원과 월차임 1,200,000원이 있는 점유자입니다. 배당요구 및 점유 이전 절차를 확인하세요.
- 배당 구조 대조. 제공 배당표는 남동농업협동조합에 선순위 배당을 반영합니다. 등기상 말소 항목과 함께 법원 원본을 반드시 대조해야 합니다.
- 상가 환금성. 근린시설, 병원 입원실·복도 이용, 별도등기 인수 문구가 겹쳐 일반 주거물건보다 매수층이 좁을 수 있습니다.
- 원본 확인. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인과 전문가 자문이 필요합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “인수 문구”가 먼저다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 572,000,000원에서 최저가 400,400,000원으로 내려온 유찰 물건입니다. 임차인 조정현도 대항력 없음으로 정리되어 보증금 인수형 리스크는 아닙니다. 그러나 결론은 단순한 가격 메리트가 아닙니다. 매각물건명세서가 대지권의 표시 중 별도등기 인수를 명시하고 있고, 본건의 실제 이용도 병원 입원실 및 복도입니다. 권리·용도·환금성이 모두 까다로운 물건이므로, 원본 확인 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.