한 줄 평 임차인 조정현의 보증금 10,000,000원은 대항력 없음으로 매수인 인수 대상이 아닙니다. 다만 이 물건은 일반 상가가 아닙니다. 대지권 별도등기 매수인 인수와 현재 병원 입원실로 사용 중인 특수 구조가 핵심 체크포인트입니다.
감정가
380,000,000원
평가금액
최저가
266,000,000원
감정가 70%
실질취득
266,000,000원
인수금 0원
핵심지표
C등급
특수용도·별도등기
수원지방법원 2025타경54449. 화성시 새솔동 봄프라자 제1동 4층 402호 근린시설입니다. 감정가는 3.8억, 현재 최저매각가는 2.66억으로 1회 유찰된 상태입니다. 권리관계만 보면 2021년 설정된 군포신용협동조합 근저당이 말소기준권리이며 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 일반적인 상가 경매처럼 단순 판단하기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 대지권 표시 중 별도등기가 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 또한 현재 4층 전체가 병원으로 이용 중이며, 본건은 병원에서 부여한 414·415호 입원실로 사용되고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54449 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티104블럭01-0401 봄프라자 제1동 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 병원 입원실 및 복도로 이용중 |
| 소유자 | 윤순정 |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 266,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 군포신용협동조합 / 833,464,883원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 임차인은 소멸, 별도등기는 확인 필요
임차인 조정현은 2024.10.16 전입했고 보증금은 10,000,000원입니다. 그러나 말소기준권리인 2021.05.31 군포신용협동조합 근저당 이후 전입으로 대항력 없음입니다. 따라서 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수하는 구조가 아닙니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 전입일 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 조정현 | 10,000,000원 | 2024.10.16 | 대항력 없음 · 인수 없음 |
⚠️ 매수인 인수 포인트 임차보증금 인수는 없지만, 매각물건명세서상 대지권 별도등기는 말소되지 않고 매수인이 인수하는 권리가 별도로 존재합니다. 입찰 전 토지권리 관계 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,524,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 남동농업협동조합 | 1,176,000,000원 | 261,476,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 군포신용협동조합 | 1,050,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 유영주 | 390,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,616,000,000원 대비 매각대금 266,000,000원으로 배당 부족 구조입니다. 배당 부족 자체는 매수인 인수와 별개이나, 권리관계가 복잡하게 형성된 물건임을 보여줍니다.
매각대금 배분 (2.66억)
회차별 매각가 시나리오
현재 1회 유찰 후 2.66억, 추가 유찰 시 가격은 낮아지지만 특수 리스크는 유지됩니다.
✅ 권리 관점 임차인의 대항력은 없고 근저당 이후 권리들은 매각으로 정리됩니다. 보증금 인수 위험은 없습니다.
⛔ 주의 관점 일반 근린시설과 달리 병원 입원실로 사용 중이며, 대지권 별도등기 인수가 존재합니다. 가격만 보고 접근하기보다 토지권리와 향후 사용 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 화성시 새솔동 새솔동 행정복지센터 북서측 인근, 주변은 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 지하주차장 차량 진출입 가능하며 인근 노선버스 정류장이 있습니다.
- 용도. 일반적인 상가가 아닌 현재 병원 입원실 및 복도로 사용 중인 근린시설입니다.
- 환금성. 병원 특수사용 상태와 별도등기 이슈로 일반 점포 대비 매수층 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 별도등기 확인. 매각물건명세서상 대지권 별도등기 인수 내용을 반드시 확인하세요.
- 현황 확인. 병원 입원실 사용 구조가 향후 임대·운영 목적과 맞는지 검토해야 합니다.
- 임차인 확인. 조정현은 대항력 없음으로 보이나 실제 점유 관계는 현장 확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 유찰로 가격은 낮아졌지만 특수시설 리스크를 반영해야 합니다.
맺으며 — “인수금 0원 = 단순 물건은 아니다”
이 물건은 임차보증금 인수 위험은 없지만, 근린시설 경매에서 중요한 다른 변수가 있습니다. 바로 대지권 별도등기 인수와 병원이라는 특수 이용 상태입니다. 2.66억이라는 가격만 보고 접근하기보다, 해당 권리와 사용 상태를 감당할 수 있는 매수자에게 적합한 물건입니다. 권리는 정리되지만, 물건의 성격은 반드시 확인해야 합니다.