수원지방법원 2025타경54541. 용인시 기흥구 공세동 새솔빌리지 다동 501호, 감정평가상 방2·욕실·주방·거실·현관으로 구성된 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박찬중으로 2021년 8월 거래가 129,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인입니다. 전재현은 2021.07.20 점유를 시작하고 2021.07.21 전입했으며, 2021.06.18 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준인 세종특별자치시 압류는 2023.08.28이므로 임차인의 대항력 요건이 훨씬 앞섭니다.
등기된 주택임차권도 2023.07.24 접수되어 말소기준보다 앞섭니다. 배당요구를 했기 때문에 매각대금에서 우선변제를 받지만, 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 대부분을 임차인이 받아도 보증금 전액을 회수하지 못합니다. 그 부족분 97,569,452원은 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 최저가만 보고 감정가 대비 큰 할인이라고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54541 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 공세동 281-4 새솔빌리지 다동 5층501호 |
| 물건종류 / 구조 | 다세대 · 전용 35.4㎡ · 방2·욕실·주방·거실·현관 · 지상5층 중 5층 |
| 소유자 | 박찬중 (2021.08.02 매매 · 거래가액 129,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 32,414,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 139,089,158원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.28 갑구 9번 압류 · 세종특별자치시 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준 이후의 국 압류, 주택도시보증공사 가압류 20,000,000원, 함안군 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 근저당권들은 이미 등기부상 말소되어 현재 인수 판단의 핵심이 아닙니다. 국세·지방세 압류는 당해세에 해당할 경우 배당순서와 실제 배당액을 바꿀 수 있으므로 최종 배당에서는 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전재현 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 129,000,000원 | 2021.07.21 2021.06.18 | 있음 | 있음 배당요구 2023.07.24 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인이 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전재현은 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있지만, 낙찰대금이 보증금보다 크게 낮아 현재 회차에서는 전액 회수가 불가능합니다. 그 미배당 잔액이 매수인의 추가 부담입니다.
③ 유찰이 더 돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 이 물건은 낙찰가 하락 = 총 취득비용 하락이 아닙니다. 낙찰가가 떨어지는 만큼 배당받지 못한 임차보증금이 늘어 매수인 인수액이 증가합니다. 결국 총 부담은 보증금 129,000,000원 부근에서 고정되는 구조입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 32,414,000원 | 97,569,452원 | 보증금 129,000,000원 수준 |
| 5회 유찰 시 | 22,689,800원 | 107,118,616원 | 낙찰가 하락만큼 인수 증가 |
| 6회 유찰 시 | 15,882,859원 | 113,803,032원 | 보증금 수준 유지 |
④ 시세 비교 — 최근 시장은 오히려 하락
새솔빌리지 다동은 8세대 규모이고, 확인되는 거래는 2건입니다. 대상 면적과 매칭되는 2026년 6월 5층 거래는 89,900,000원, 2021년 8월 5층 거래는 129,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 거래 1건 기준 89,900,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 36.54㎡ | 5 | 89,900,000원 |
| 2021.08 | 35.4㎡ | 5 | 129,000,000원 |
전체 2건 평균은 109,450,000원이지만 과거 129,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최근 거래는 89,900,000원이고, 최근 구간이 이전 구간보다 -30.3% 하락했습니다. 따라서 시장은 상승이 아니라 하락 추세로 읽어야 합니다.
표면상 최저가 32,414,000원은 최근 12개월 평균의 36.1%에 불과하지만, 이 비율로 가격 메리트를 판단하면 오류입니다. 대항력 보증금 때문에 실질취득은 약 129,000,000원대로 올라가며, 이는 최신 거래 및 최근 평균 89,900,000원보다 높습니다. 최저가만 보고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 32,414,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 983,452원 |
| 1. 임차인 전재현 보증금 | 129,000,000원 | 31,430,548원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 139,089,158원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 983,452원을 제외한 31,430,548원이 임차인에게 배당되고, 임차보증금 부족분 97,569,452원이 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로, 방2·욕실·주방·거실·현관 구조입니다.
- 입지. 기흥초등학교 북측 인근으로 다세대주택과 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.
- 건물. 2013.12.13 사용승인된 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 5층 501호입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 성장관리권역·상대보호구역 등이 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 환금성. 새솔빌리지 다동은 8세대 규모이며 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래도 1건으로 가격 표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 회차 기준 낙찰가 32,414,000원에 임차보증금 미배당 97,569,452원이 추가됩니다.
- 임차권 원본 확인. 전재현의 임대차계약일, 점유개시일, 전입일, 확정일자, 배당요구와 임차권등기 내용을 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 5회·6회 유찰 시에도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 총 부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 임차인 실제 배당액이 줄어 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.
- 공매 진행 교차 확인. 공매공고 부기등기가 존재하므로 한국자산관리공사 공매 진행과의 관계를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 109,450,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 89,900,000원과 -30.3% 추세를 우선해 판단해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 상태와 현재 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 “1.29억 보증금”을 봐야 한다
이 물건은 감정가 135,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 32,414,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 전재현의 대항력 있는 보증금 129,000,000원이 말소기준보다 앞서기 때문에 현재 회차에서 97,569,452원이 매수인 인수로 남습니다.
낙찰가가 더 낮아져도 미배당 보증금이 늘어나는 구조라 실질취득은 보증금 수준에서 크게 움직이지 않습니다. 반면 최근 실거래와 최근 12개월 평균은 89,900,000원, 최근 추세는 -30.3%입니다. 여기에 4회 유찰, 8세대 규모의 다세대라는 환금성 조건까지 겹칩니다. 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 최근 시세보다 높습니다. 이 사건은 ‘얼마까지 유찰됐는가’보다 ‘낙찰 뒤 얼마를 인수하는가’가 전부인 물건입니다.
